청구인이 신고한 금액을 실지거래가액으로 인정할 수 있는지 여부(기각)

처분청이 부동산의 실지거래가액에 의한 양도차익 예정신고내용을 부인하고 기준시가에 의하여 양도소득세를 부과한 당초처분은 정당함.

1. 원처분 개요 청구인은 서울특별시 도봉구 OO동 OOOOOOO 소재 대지 274㎡와 주택 및 근린생활시설 664.55㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 ’88.8.31 취득하고 ’89.6.20 양도한 후, ’89.7.31 실지거래가액(취득가액 392,000,000원, 양도가액 400,000,000원)에 의한 양도차익을 계산하여 예정신고 납부하였다. 처분청은 실지양도가액이 청구인의 신고금액과는 달리 평당 8,000,000원을 호가하는 등 상당한 차이를 보이고 있고, 거래상대방의 거래가액 조회 미회신으로 실지거래가액을 확인할 수 없으므로 기준시가에 의하여 양도차익을 계산하여 ’95.4.16 청구인에게 ’89년 귀속 양도소득세 22,510,730원 및 방위세 4,587,010원을 부과하였다. 청구인은 이에 불복하여 ’95.6.10 심사청구를 거쳐 ’95.9.26 심판청구를 제기하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견 가. 청구주장 청구인은 ’89.6.20 쟁점부동산을 청구외 OOO에게 양도한 후 취득 및 양도 당시 거래상대방의 실지거래가액 확인서를 첨부하여 ’89.7.31 양도차익 예정신고납부 하였으나, 처분청이 실지거래가액에 대한 명확한 사실확인 없이 기준시가에 의하여 양도소득세를 부과한 것은 위법 부당하다.

나. 국세청장 의견 처분청이 쟁점부동산의 인근에서 거래가액을 탐문한 바 대지가 평당 8,000,000원을 호가하나, 청구인이 제출한 검인계약서상의 실지거래가액은 5,000,000원으로 신고하여 상당한 차이를 보이고 있고, 거래상대방의 거래가액 조회 미회신으로 실지거래가액을 확인할 수 없으므로 기준시가에 의하여 양도소득세 부과한 당초처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

청구인이 신고한 금액을 실지거래가액으로 인정할 수 있는지를 가리는데 있다.

나. 관련법령

소득세법 제23조 제4항 제1호의 규정에 의하면 「양도가액은 그 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 실지거래가액에 의한다」라고 규정하고, 같은법 제45조 제1항 제1호에서 양도가액에서 공제할 취득가액은 「당해자산의 취득당시의 기준시가에 의한 금액. 다만, 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액」이라고 규정하면서 같은법 시행령 제170조 제4항에서 「법 제23조 제4항 제1호 단서 및 법 제45조 제1항 제1호 가목 단서에서 “대통령령이 정하는 경우라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다”」라고 하면서(제1호-2호 생략) 제3호에서는 「양도자가 법 제95조 또는 법 제100조의 규정에 의한 신고시 제출한 증빙서류에 의하여 취득 및 양도 당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우」라고 규정하고 있다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 ’89.7.31 쟁점부동산의 취득가액 392,000,000원, 양도가액 400,000,000원으로 실지거래가액에 의한 양도차익을 계산하여 예정신고 납부하였고, 실지거래가액의 증빙으로 취득 및 양도 당시의 계약서와 거래상대방의 확인서를 첨부하여 제출하고 있다.

(2) 청구인이 예정신고시 제출한 양도당시의 검인계약서와 실지거래가액 계약서는 통상적으로 작성되는 계약서와는 달리 쟁점부동산의 거래중개인, 은행융자금 및 임대보증금에 관한 기재사항 등이 생략되어 있거나 훼손된 사실이 확인되고 있다.

(3) 살피건대, 청구인은 검인계약서가 관할구청에서 검인을 받은 것이기 때문에 신뢰성이 높을 뿐 아니라, 실지거래가액 계약서의 양도금액 등과 일치하므로 거래상대방의 거래사실확인서를 첨부하여 제출하였다고 주장하고 있으나, 실지거래가액 계약서는 육안으로 확인이 불가능할 정도로 훼손되어 있어 실지거래가액 내용을 객관적으로 증명할 수 있는 자료로서의 신빙성이 결여되었다고 할 것이므로, 청구인이 예정신고한 실지거래가액은 전시 법 규정에 의하여 그 실질거래가액을 확인할 수 있는 경우에 해당한다 할 수 없다. 그러므로, 처분청이 쟁점부동산의 실지거래가액에 의한 양도차익 예정신고내용을 부인하고 기준시가에 의하여 양도소득세를 부과한 당초처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

라. 따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.