기준시가에 의한 양도차익이 실지 양도가액을 초과하는지 여부 및 개별공시지가가 과다책정되었는지 여부(기각)

공시지가가 잘못 결정되어 기준시가가 높게 산정되었다 하더라도 이는 우리 심판소에 청구할 사항이 아니라 할 것이므로 토지의 양도당시 기준시가에 의하여 과세한 당초처분은 적법함.

1. 원처분개요청구인은 경기도 하남시 OO동 OOO 임야 1,174㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 91.5.14 취득하여 92.7.10 양도하고 법정신고기한내 자산양도차익예정신고나, 과세표준확정신고를 하지 아니하였다 하여 94.9.16 청구인에게 92년귀속 양도소득세 66,070,460원을 결정고지 하였다.청구인은 이에 불복 94.11.9 심사청구를 거쳐 95.2.13 심판청구를 하였다.

2. 청구인주장 및 국세청장의견가. 청구인주장청구인은 쟁점토지는 90초경 청구외 OOO으로 부터 10,000,000원에 취득하여 90.7경 청구외 OOO에게 25,000,000원 양도하였음에도, 기준시가에 의하여 자산양도차익 계산하여 실지양도차익의 약 3배에 해당하는 금 66,070,460원을 과세함은 부당하고 특히, 처분청은 쟁점토지가 하천부지임에도 임야로 보아 과세함은 부당하다고 주장하면서 그 입증자료로 공공용지 매매계약서 및 측량성과도를 제시하고 양도시 검인계약서상의 양도가액을 117,400,000원으로 작성하게 된 것은 검인을 받기 위함이라는 주장이다.

나. 국세청장 의견청구인은 쟁점토지를 양도하고 양도소득세 확정신고기한까지 실지거래가액을 알 수 있는 증빙서류를 제출하여야 양도소득세를 실지거래가액으로 결정할 수 있는 것이나 청구인은 이를 이행치 않아 처분청이 기준시가로 양도소득세를 결정한 당초처분은 달리 잘못이 없다고 판단되며 또한,소득세법 제4조제1항 제3호에서 ‘양도소득’이라 함은 자산의 양도로 인하여 발생하는 소득이라고 규정하고 있어 기준시가로 산정한 양도차익의 실지거래가액을 초과하는 때에는 비록 기준시가에 의해 양도소득세를 과세한다 하더라도 실지양도가액을 기준시가에 의한 양도차익으로 하여 양도소득세를 결정하여야 실질과세의 원칙에 부합되나 이때의 실지거래가액은 진실된 실지양도가액이 전제되어야 하는 것으로서 쟁점토지의 실지양도가액이 25,000,000원이라는 주장을 보면 이 가액은 기준시가에 계산한 양도가액 173,752,000원의 14.4%에 불과하고 소유권이전등기시에 관할시청에 검인한 관인계약서를 보면 양도가액은 117,400,000원으로 청구인이 주장한 실지양도가액 25,000,000원과 다르며 쟁점토지를 특별히 저가로 양도할 사유가 없는 점으로 보아 25,000,000원이 진실된 실지양도가액이라고 믿기어려워 기준시가에 의하여 과세한 처분은 잘못이 없다는 의견이다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

이 건의 다툼은 기준시가에 의한 양도차익이 실지 양도가액을 초과하는지 여부 및 개별공시지가가 과다책정되었는지 여부를 가리는 데 있다.

나. 심리 및 판단(1)소득세법 제23조제4항 및 제45조 제1항 제1호와같은법시행령 제170조제4항 제2호 및 제3호의 규정을 종합해 보면 양도소득금액 결정에 있어서 양도가액과 취득가액은 기준시가에 의함을 원칙으로 하고 있으며, 예외적으로 부동산을 취득한 후 1년이내에 양도한 경우 등의 특정한 거래에 해당하는 경우와 양도자가 자산양도차익예정신고 또는 양도소득세 과세표준확정신고시 제출한 증빙서류에 의해 취득 및 양도당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우에는 실지거래가액에 의해 양도소득금액을 결정할 수 있는 것으로 규정하고 있다.

(2) 청구인은 쟁점토지를 91.5.14 취득하여 92.7.10 양도하였으나 그에 대한 자산양도차익예정신고 또는 양도소득세 과세표준확정신고를 이행하지 아니한 이 건의 경우 신고시 제출한 증빙서류에 의하여 취득 및 양도당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우에도 해당되지 아니하며, 또한 청구인은 양도차익이 실제 양도가액을 초과할 수 없는 범위내에서 과세하여야 한다고 주장하나, 그 양도가액을 확인할 수 있는 금융자료등 객관적인 증빙을 제시하지 못하므로 청구인주장 받아들일 수 없어 처분청이 쟁점토지의 취득 및 양도당시의 기준시가에 의하여 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 정당한 것으로 판단되며

(3) 또한, 청구인은 쟁점토지의 지목이 공부상 임야로 되어 있으나, 실제는 하천부지이므로 실제는 기준시가가 낮게 될 것이라고 하나, 기준시가는 지목과 관계없이 필지별 정황을 참작하여 결정(산정)되는 것이며 설령, 공시지가가 잘못 결정되어 기준시가가 높게 산정되었다 하더라도 이는 우리 심판소에 청구할 사항이 아니라 할 것이므로 쟁점토지의 양도당시 기준시가에 의하여 과세한 당초처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

다. 따라서 심판청구는 청구주장이 이유없으므로국세기본법 제81조및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.