채권담보를 목적으로 하여 부동산에 대한 가등기를 경료하였다가 본등기 판결에 의해 소유권을 이전하는 본등기를 한 경우 본등기일을 양도일로 보아 기준시가에 의해 양도차익을 결정, 과세한 처분의 당부(기각)

실지거래가액에 의하여 양도차익을 결정하여야 경우에 해당하지 아니하므로 기준시가에 의하여 부동산의 양도차익을 결정하고 과세한 처분은 정당함.

1. 처분개요

청구인은 경기도 OOO시 OOO동 OOOO OO 대지 12.56㎡ 및 같은동 OOOO O 건물 45.89㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 87.4.17 취득하여 88.9.14 청구외 OOO 앞으로 채권담보를 목적으로 가등기를 경료하였다가 동 OOO이 제기한 가등기에 의한 본등기 청구소송에서 쟁점부동산의 소유권을 이전하라는 판결(90가합9442)에 따라 쟁점부동산의 소유권을 93.3.10 위 OOO에게 이전등기하였다. 처분청은 쟁점부동산의 본등기일인 93.3.10을 양도일로 보고 기준시가에 의해 양도차익을 결정하여 청구인에게 93년도분 양도소득세 25,611,070원을 94.8.16 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 94.9.16 심사청구를 거쳐 94.12.12 심판청구를 제기하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견 가. 청구인 주장 청구인의 전처인 청구외 OOO가 청구외 OOO로부터 88.8.17 ～ 89.12.20의 기간동안 총 5회에 걸쳐 92,000,000원을 차용하면서 88.9.14자로 위 OOO의 남편인 청구외 OOO의 명의로 쟁점부동산에 대해 채권담보 목적의 가등기를 경료하였는 바, 위 OOO가 채무를 변제하지 못하자 위 OOO이 담보가등기 설정되어 있던 쟁점부동산에 대한 본등기 청구소송을 제기하여 동 판결에 따라 소유권을 이전하였으나 이는 채무를 변제하지 못하여 소유권이전한 것에 불과하여 양도로 볼 수 없음에도 이를 양도로 보아 양도소득세를 부과한 것은 부당하다.

나. 국세청장 의견 청구인이 쟁점부동산의 소유권이전등기 후 양도소득세 신고를 하지 아니하였고 가등기에 의한 본등기의 경우 본등기완료일이 양도일이므로 동 본등기일을 양도일로 보아 기준시가에 의해 양도소득세를 부과한 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 이 건 심판청구의 다툼은 채권담보를 목적으로 하여 쟁점부동산에 대한 가등기를 경료하였다가 본등기 판결에 의해 소유권을 이전하는 본등기를 한 경우 본등기일을 양도일로 보아 기준시가에 의해 양도차익을 결정, 과세한 처분의 당부를 가리는데 있다.

나. 소득세법 제4조 제1항 제3호는 자산의 양도로 인하여 발생하는 소득을「양도소득」으로 보도록 하면서 같은조 제3항에서「양도」라 함은 “자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도·교환·법인에 대한 현물출자등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다”고 규정하고 있는 바 이 건의 경우에 대하여 보면, 쟁점부동산에 대해 청구외 OOO이 제기한 담보가등기에 기한 본등기청구소송에 대한 서울지방법원 OOO지원 제2민사부의 판결문(90가합 9442, 92.3.26 선고)에 의하면 위 OOO이 청구인에게 지급하여야 할 청산금은 없다는 담보권실행의 통지를 내용으로 하는 91.12.23자 준비서면이 92.1.11 청구인에게 송달되어 그로부터「 가등기담보에관한법률」제3조 소정의 청산기간(2개월)이 경과하였으며, 91.11.12자 쟁점부동산의 감정가액은 117,190,000원에 불과하여 92.1.11까지 청구인이 부담하여야 할 원리금 155,943,150원(원 채무액 92,000,000원 + 이자 및 지연손해금 63,943,150원)에 현저히 미달하므로 청구인은 위 가등기에 기하여 92.3.11자 청산기간 경과를 원인으로 한 소유권이전등기절차를 이행하여야 할 의무가 있다고 판시하고 있다. 따라서 위 판결을 원인으로 한 쟁점부동산의 93.3.10자 소유권이전등기는 단순히 채권에 대한 담보권실행을 위한 방편으로 경료된 것이 아니라 채무변제에 충당하기 위하여 실질적으로 양도한 것으로 보는 것이 타당하다 하겠다.

다. 한편 자산의 취득 및 양도시기를 규정하고 있는 소득세법 제27조 및 동법시행령 제53조 제1항의 규정을 모아보면 원칙적으로 자산의 취득 및 양도시기는 당해자산의 대금을 청산한 날로 하되, 대금을 청산한 날이 불분명하고 매매계약서에 기재된 잔금지급약정일까지의 기간이 1월을 초과하는 경우에는 등기부 등에 기재된 등기접수일로 하도록 규정하였고, 대금청산일 이전에 소유권이전등기를 한 경우에는 등기접수일을 취득 및 양도시기로 보도록 하고 있는 바 일반적 의미의 매매계약에 의하여 대금 청산일이 확인되는 경우이외에는 등기접수일을 취득 및 양도시기로 본다는 뜻으로 해석된다. 이 건의 경우 매매에 의하여 잔금을 지급하는 절차에 의하여 소유권이 이전된 경우가 아니라 담보가등기에 기하여 본등기가 경료된 것인 바 전시법령의 규정에 의하여 본등기 완료일인 93.3.10이 쟁점부동산의 양도시기라 하겠고(재산 01254-3331, 88.11.17 같은뜻), 청구인이 쟁점부동산의 양도차익 신고를 하지 아니하여 소득세법 제23조 제4항과 동법 시행령 제170조 제4항 각호에 규정된 실지거래가액에 의하여 양도차익을 결정하여야 경우에 해당하지 아니하므로 기준시가에 의하여 쟁점부동산의 양도차익을 결정하고 이 건 과세한 처분에는 달리 잘못이 없다고 판단된다.

라. 따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.