청구인이 신고한 실지거래가액을 부인하고 처분청이 조사?확인한 취득 및 양도가액을 실지거래가액으로 하여 과세한 처분의 당부(기각)

청구인이 주장하는 실지양도가액 00원은 신빙성이 없어 보이고 부동산의 매수인 ○○이 제시한 매매계약서상의 매매대금이 실지양도가액으로 판단되고 처분청이 조사하여 확인한 양도당시의 실지거래가액과 취득당시의 실지거래가액으로 하여 양도차익을 산정하고 과세한 당초처분은 적법하다고 판단됨

1. 처분개요

청구인은 서울특별시 OO구 OO동 OOOOO 대지 330.5㎡ 및 동 지상건물 771.93㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 ’89.5.8 취득하여 ’95.6.19 양도한 후 ’96.4.30 실지거래가액(취득가액 495,000,000원, 양도가액 650,000,000원)으로 양도소득세과세표준확정신고를 하였다. 처분청은 청구인이 신고한 쟁점부동산의 취득 및 양도가액이 사실과 다른 것으로 조사되었다 하여 처분청이 조사·확인한 실지거래가액(취득가액 275,000,000원, 양도가액 900,000,000원)으로 양도차익을 산정하여 ’97.8.15 청구인에게 ’95년 귀속 양도소득세 300,475,450원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 ’97.10.10 심사청구를 거쳐 ’98.1.22 심판청구를 제기하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견 가. 청구주장

(1) 취득가액에 대하여 처분청은 쟁점부동산의 전 소유자인 청구외 OOO이 양도소득세 신고시 제출한 증빙 및 청구인이 확인한 가액을 근거로 쟁점부동산의 취득가액이 275,000,000원이라 하였으나, 이는 검인계약서상의 금액대로 매매된 것으로 하여 양도소득세를 낼 수 있도록 도와 달라는 전 소유자 OOO의 요청을 청구인이 들어준 데 따른 것이고, 쟁점부동산의 취득시 기준시가가 477,000,000원인 점과 OOO이 동 부동산을 기준시가보다 훨씬 낮은 가액으로 매매할 특별한 이유가 없는 점등으로 볼 때 청구인이 양도소득세 과세표준확정신고시 제출한 매매계약서상의 가액인 495,000,000원을 실지취득가액으로 인정하여야 한다.

(2) 양도가액에 대하여 청구인은 ’95.5.10 청구외 OOO과 쟁점부동산을 650,000,000원에 양도한다는 매매계약을 체결한 후 업무상 미국으로 출국한 사이에 ’95.5.30 위 OOO과 중개인의 거짓말에 속아 청구인의 처 OOO가 매매가액 이 900,000,000원인 다른 계약서에 서명·날인해 주었다. 그런데 ’95.5.30자 매매계약서가 실제거래내용과 다르다는 것은 매수인 OOO이 처분청에 제출한 사실자인확인서 및 소명설명서에 의하여 인정될 뿐만 아니라 양도당시 청구인이 사실상 부도위기에 처하여 금융채무를 조속히 변제할 필요에서 쟁점부동산을 정상적인 가격보다 싼값에 처분할 수밖에 없었던 점을 감안하면 쟁점부동산의 실지양도가액은 청구인이 양도소득세과세표준확정신고시 제출한 ’95.5.10자 매매계약서상의 매매대금인 650,000,000원이다.

나. 국세청장의견

(1) 취득가액에 대하여 청구인은 쟁점부동산의 취득가액이 275,000,000원이라고 인감증명서를 첨부하여 확인해 준 사실이 있고, 청구외 OOO도 청구인이 주장하는 취득가액 495,000,000원은 원래계약서상의 금액이 아니라고 처분청의 조사시에 진술하였음에도 심사청구시에는 진술내용을 번복하여 취득가액이 495,000,000원이라 하고 있으나 이에 대한 구체적인 금융자료의 제시가 없는 점으로 보아 청구주장은 받아들일 수 없다.

(2) 양도가액에 대하여 청구인으로부터 쟁점부동산을 취득한 OOO이 처분청에 제출한 매매계약서를 보면, 매매대금은 900,000,000원으로 계약금 50,000,000원(’95.5.30), 중도금 500,000,000원(’95.6.30) 및 잔금 350,000,000원(’95.7.28)으로 되어 있고, 특약사항에 매수인은 중도금 지급시 근저당 채무를 변제하고 근저당권 설정등기를 해제하며, 임대보증금 80,000,000원을 잔금에서 공제할 것과 양도소득세 절세에 매수인이 적극 협조하여 매매가액을 인하하여 거래사실확인을 해 주기로 한다고 기재되어 있는 점으로 볼 때 진실한 계약서로 인정되므로 위 매매계약서상의 가액 900,000,000원을 실지양도가액으로 하여 한 처분은 잘못이 없다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

청구인이 신고한 실지거래가액을 부인하고 처분청이 조사·확인한 취득 및 양도가액을 실지거래가액으로 하여 과세한 처분의 당부를 가리는데 있다.

나. 관련법령

쟁점부동산 양도당시(’95.6.19) 시행된 소득세법(’93.12.31 법률 제4661호로 개정된 것) 제23조 제4항 제1호와 동법 45조 제1항 제1호 가목에 의하면 양도차익을 결정함에 있어서의 양도가액과 취득가액은 기준시가로 함을 원칙으로 하지만 당해자산의 종류·보유기간·거래규모·거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의하도록 정하고 있다. 위 법률 규정의 위임에 따른 소득세법시행령(’93.12.31 대통령령 제14083호로 개정된 것) 제170조 제4항 제3호는 양도자가 법 제95조 또는 법 제100조의 규정에 의한 신고시 실지거래가액에 의하여 신고한 경우에는 기준시가 아닌 실지거래가액으로 양도차익을 결정하도록 정하고 있다.

다. 사실 및 판단

(1) 청구인에게 쟁점부동산을 양도한 전 소유자인 청구외 OOO이 그의 주소지 관할 세무서장에게 제출한 그의 쟁점부동산의 양도에 따른 신고서에 의하면, 청구인이 위 OOO으로부터 275,000,000원에 쟁점부동산을 취득하였다고 확인한 확인서가 첨부되었고 이에 따라서 위 OOO의 쟁점부동산의 양도에 따른 양도소득세가 결정되었다. 그러한데도 청구인은 쟁점부동산의 양도에 따른 양도소득세신고시에는 그가 확인한 내용과 다른 가액인 495,000,000원에 쟁점부동산을 취득하였다고 하는데 동일한 거래에 대하여 상이한 가액을 주장하는 청구인의 주장은 받아들이기 어렵다 하겠다.

(2) 청구인으로부터 쟁점부동산을 취득한 청구외 OOO에 대하여 처분청이 조사한 바에 의하면 청구인으로부터 쟁점부동산을 900,000,000원에 취득하였다는 매매계약서를 제시하면서 동 가액으로 거래하였다고 진술한 바가 있다. 또한 그가 제시한 매매계약서의 내용에 의하여도 그 거래가액이 900,000,00원으로 되어 있다. 더욱이 쟁점부동산의 양도시기와 인접한 시기인 ’95.7.29을 기준으로 하여 OO감정평가사무소가 작성한 감정평가서에 의하면 쟁점부동산 일대의 토지시세가 평당 약 9,500,000원으로 기술되어 있어 그와 같이 평가할 경우 쟁점부동산 중 토지가액은 950,000,000원으로 평가되는 점등으로 미루어 볼 때, 청구인이 주장하는 실지양도가액 650,000,000원은 신빙성이 없어 보이고 쟁점부동산의 매수인 OOO이 제시한 매매계약서상의 매매대금 900,000,000원이 실지양도가액으로 판단된다. 그렇다면 처분청이 조사하여 확인한 양도당시의 실지거래가액 900,000,000원과 취득당시의 실지거래가액 275,000,000원으로 하여 양도차익을 산정하고 과세한 당초처분은 적법하다고 판단된다.

라. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.