쟁점비용을 필요경비로 인정할 수 있는지 여부(기각)

법원의 경매로 취득한 쟁점부동산에서 영업을 하던 종전세입자를 내보내느 과정에서 소요된 비용인 쟁점비용은 양도차익 계산상 필요경비에 포함하기 어려움

1. 처분개요

가. 청구인은 OOOOO OOO OO동 527-6외 2필지 대지 787.8㎡와 지상건물 1,670.04㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 2006.8.31. 법원경매로 취득하고 리모델링 공사를 하여, 2008.1.25. 양도한 후 명도비용으로 7천만원(이하 “쟁점비용”이라 한다)을 기타 필요경비에 포함하여 2008.3.31. 2008년 귀속 양도소득세 예정신고를 하였다.

나. 처분청은 쟁점비용을 기타 필요경비에 해당되지 않는 것으로 보아 쟁점비용을 부인하여 2011.4.8. 청구인에게 2008년 귀속 양도소득세 24,845,890원을 경정고지 하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2011.6.1. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

청구인은 양도소득세 예정신고시부터 쟁점비용을 공제하여 신고한 바 있고, ‘부동산 점유이전 협약계약서’와 송금증빙 등에 의하여 지급사실이 명백하고 동 금액만큼의 소득이 발생한 사실이 없음은 자명한 사실이므로 양도소득금액 계산에 있어 이를 양도가액에서 공제하는 것은 지극히 합법적이고 합리적이라 할 것이므로 필요경비로 인정하지 아니한 처분청의 과세처분은 부당하다.

나. 처분청 의견

청구인이 주장하는 명도비용은 청구인이 쟁점부동산을 법원경매로 취득하여 세입자를 내보내는 과정에서 소요된 명도비용으로, 이러한 비용은 소유권 확보를 위한 직접비용으로 보기 어렵고, 또한 지급해야 할 법적인 의무도 없으며, 후순위 근저당권자가 경매로 인해 자기채권의 만족을 얻지 못할 경우 당초 근저당설정자에게 구상권을 행사할 수 있는 점 등을 볼 때 자산의 취득과 관련한 원가 또는 필요경비에 산입할 근거도 없어 당초 과세처분은 잘못이 없다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점 쟁점비용을 필요경비로 인정할 수 있는지 여부

나. 관련법령

(1) 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액 가. 제94조제1항 각 호의 자산의 취득에 소요된 실지거래가액. 다만, 제96조제2항 각 호 외의 본문에 해당하는 경우에는 당해 자산의 취득 당시의 기준시가 나. 가목 본문의 경우에 있어서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

2. 자본적지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것

3. 삭제

4. 양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것

(2) 소득세법 시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】

① 법 제97조 제1항 제1호 가목 본문에서 "취득에 소요된 실지거래가액"이라 함은 다음 각 호의 금액을 합한 것을 말한다.

1. 제89조 제1항의 규정을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액(제89조 제2항 제1호의 규정에 의한 현재가치할인차금을 포함하되 부당행위계산에 의한 시가초과액을 제외한다)

2. 취득에 관한 쟁송이 있는 자산에 대하여 그 소유권 등을 확보하기 위하여 직접소요된 소송비용·화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액

3. 제1호의 규정을 적용함에 있어 당사자 약정에 의한 대금지급방법에 따라 취득원가에 이자상당액을 가산하여 거래가액을 확정하는 경우 당해 이자상당액은 취득원가에 포함한다. 다만, 당초 약정에 의한 거래가액의 지급기일의 지연으로 인하여 추가로 발생하는 이자상당액은 취득원가에 포함하지 아니한다. ③법 제97조 제1항 제2호에서 "자본적지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것"이라 함은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다.

1. 제67조제2항의 규정을 준용하여 계산한 자본적 지출액

2. 양도자산을 취득한 후 쟁송이 있는 경우에 그 소유권을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용·화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액

3. 양도자산의 용도변경·개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용 3의

2. 「개발이익환수에 관한 법률」에 따른 개발부담금(개발부담금의 납부의무자와 양도자가 서로 다른 경우에는 양도자에게 사실상 배분될 개발부담금상당액을 말한다) 3의

3. 「재건축초과이익 환수에 관한 법률」에 따른 재건축부담금(재건축부담금의 납부의무자와 양도자가 서로 다른 경우에는 양도자에게 사실상 배분될 재건축부담금상당액을 말한다)

4. 제1호 내지 제3호, 제3호의2 및 제3호의3에 준하는 비용으로서 재정경제부령이 정하는 것 ⑤법 제97조 제1항 제4호에서 “양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것”이라 함은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다.

1. 법 제94조 제1항 각 호의 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용과 「증권거래세법」에 의하여 납부한 증권거래세

2. 법 제94조 제1항 제1호의 자산을 취득함에 있어서 법령 등의 규정에 따라 매입한 국민주택채권 및 토지개발채권을 만기전에 양도함으로써 발생하는 매각차손. 이 경우 기획재정부령으로 정하는 금융기관(이하 이 호에서 “금융기관”이라 한다) 외의 자에게 양도한 경우에는 동일한 날에 금융기관에 양도하였을 경우 발생하는 매각차손을 한도로 한다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 쟁점부동산을 2006.8.31. 법원경매로 10억1,300만원에 취득하고 리모델링 공사를 하여 청구인이 모텔을 운영하다가, 2008.1.25. 24억원에 이OO에게 양도한 후, 양도가액에서 취득가액, 쟁점비용 등을 차감하여 양도소득금액을 361,632,665원으로 하여 2008.3.31. 2008년 귀속 양도소득세 129,287,760원을 신고·납부하였다.

(2) 처분청의 과세전적부심사결정서에 의하면, 청구인이 쟁점부동산을 경락으로 취득하면서 경매당시 안OO 명의로 근저당권이 6억원 설정된 사실이 경매정보지에 의거 확인되고, 말소기준권리인 OO은행의 근저당권보다 후순위임이 확인되며, 또한 명도비용으로 7천만원(쟁점비용)을 지급한 사실도 은행거래명세서에 의거 인정된다고 기재되어 있다.

(3) 청구인과 안OO이 쟁점부동산에 대하여 2006.9.1. 체결한 ‘부동산 점유이전 협약계약서’의 주요내용은 다음과 같다. (가) 안OO은 갑으로, 청구인은 을로 되어있고, 계약내용 및 지급방법에는 갑은 을에게 쟁점부동산의 점유이전에 대하여 계약일에 2천만원을 안OO의 계좌(OO OOOOOOOOOOOOOOOO)로 입금하고, 5천만원은 2006.9.11. 점유인도와 함께 지급하는 것으로 되어 있다. (나) 공과금은 잔금지급일을 기준으로 하여 발생한 공과금은 잔금일 전까지는 갑이 부담하고 이후부터는 을이 부담하며, 업무협조와 관련 갑은 을의 영업허가이전 및 사업자이전 요구에 적극 협조한다고 되어 있다.

(4) 살피건대, 「소득세법」제97조 제1항의 규정에 의하면 거주자의 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비로 양도비를 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제163조 제5항 제1호에서는 양도비를 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용이라고 규정하고 있는 바, 법원의 경매로 취득한 쟁점부동산에서 영업을 하던 종전 세입자를 내보내는 과정에서 소요된 비용은 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용으로 보기 어려우므로 자산을 양도하기 위하여 지출하는 계약서 작성비용, 공증비용, 인지대, 소개비 또는 철거비용 등 자산양도에 따른 양도비로 보기 어렵다고 보이므로 청구주장은 받아들이기 어려운 것으로 판단된다(조심 2008중1309, 2008.10.24. 같은 뜻임).

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「국세기본법」제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.