토지의 양도차익을 실지거래가액이 불분명하다 하여 기준시가에 의하여 계산한 처분의 당부(기각)

쟁점토지의 양도차익을 기준시가로 계산하여 과세한데 달리 잘못이 없음

1. 사실 및 처분개요청구인은 49.4.15 취득한 경기도 파주군 조리면 OO리 OOOOO 대지 293㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 94.10.19 청구외 OOO에게 양도한 후 95.5.31 양도가액은 실지거래가액으로, 취득가액은 양도가액을 기준으로 한 환산가액으로 양도차익을 계산하여 과세표준확정신고를 하였다.처분청은 청구인이 신고한 쟁점토지의 양도가액(6,300,000원)이 개별공시지가(16,085,700원)의 39%에 불과하여 신빙성이 없다고 보아 쟁점토지의 양도차익을 기준시가로 계산하여 95.6.15 청구인에게 94년 귀속분 양도소득세 8,965,280원을 과세하였다.청구인은 이에 불복하여 95.8.8. 심사청구를 거쳐 95.10.30. 심판청구를 하였다.

2. 청구인주장 및 국세청장 의견가. 청구인주장청구인이 49.4.5 취득한 쟁점토지위에는 94년에 건축된 청구외 OOO 소유 주택 53.24㎡가 있었는데 동 주택이 94.7.2 화재로 소실됨에 따라 청구인은 청구외 OOO의 어려운 처지를 감안하여 쟁점토지를 6,300,000원만을 받고 양도하였고, 이러한 사실이 양도계약서, 위 OOO부부의 진술서에 의하여 확인됨에도 처분청이 단순히 개별공시지가보다 낮게 양도하였다는 이유로 청구인의 신고가액을 부인하고 쟁점토지의 양도차익을 기준시가로 계산하여 과세함은 부당하다.

나. 국세청장 의견청구인이 신고한 양도가액 6,300,000원은 개별공시지가의 39% 수준에 불과하고, 청구인이 처분청에 제출한 계약서 상에는 양도가액이 6,300,000원으로 되어 있으나, 등기신청시 제출한 검인계약서에는 14,240,000원으로 기재되어 있어 서로 일치하지 아니하고 매수자인 청구외 OOO의 진술내용도 청구인이 주장하는 양도가액과는 서로 일치하지 않음이 확인서에 의해 나타나고 있다. 따라서 청구인이 주장하는 양도가액은 신빙성이 없어보이며 또한 취득가액의 경우도 사실확인이 불가하여 처분청이 쟁점토지의 양도차익을 기준시가로 계산하여 과세한데 달리 잘못이 없다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

: 쟁점토지의 양도차익을 실지거래가액이 불분명하다 하여 기준시가에 의하여 계산한 처분의 당부나. 관계법령소득세법 제23조제4항 제1호에서 양도가액은 “제23조 제1항 제1호·제2호 및 제5호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 양도당시의 기준시가. 다만, 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다” 라고 규정하고 있고,같은법 시행령 제170조제1항 본문에서는 “법 제23조 제2항에 규정하는 양도차익을 결정함에 있어서 양도가액 또는 취득가액중 어느하나를 실지거래가액에 의하여 결정하는 때에는 다른 하나도 실지거래가액에 의하여 결정하고, 어느 하나를 기준시가에 의하여 결정하는 때에는 다른 하나도 기준시가에 의하여 결정하여야 한다”고 규정되어 있다.한편 기준시가에 의하여 계산한 양도차익이 확인된 실지양도가액을 초과하는 경우에는 그 실지양도가액을 한도로 양도차익을 결정하여야 한다는 것이 심판소 및 대법원의 확립된 견해이다.

다. 사실관계 및 판단

쟁점토지의 의제취득일 현재(77.1.1)의 시가가 불분명한 점에 대해서는 청구인과 처분청간에 다툼이 없는 만큼 청구인이 신고한 양도가액 6,300,000원이 실지거래가액인지 여부에 관계없이 쟁점토지의 양도차익은소득세법시행령 제170조제1항 본문의 규정에 의하여 취득 및 양도가액을 공히 기준시가에 의하여 계산함이 적법하다. 다만 이건의 경우 기준시가에 의한 양도차익(15,538,818원)이 청구인이 주장하는 양도가액(6,300,000원)을 초과하므로 실지양도가액이 확인되는지를 살피건대,청구인이 주장하는 양도가액 6,300,000원은 등기신청시 제출한 검인계약서상의 양도가액 14,240,000원과 일치하지 아니하고, 쟁점토지의 매수인인 청구외 OOO도 청구인이 주장하는 양도가액은 사실과 다르다는 것을 인정하고 있으며, 청구인은 쟁점토지를 개별공시지가의 39%수준으로 저가양도한 이유가 쟁점토지 지상의 청구외 OOO 소유주택이 화재로 소실됨에 따라 동 인의 어려운 사정을 감안하였기 때문이라고 주장하고 있으나 객관적으로 믿기 어렵다 할 것이므로 위의 사실관계를 종합해 볼때 다른 반증이 없는한 청구인이 주장하는 양도가액 6,300,000원을 실지거래가액으로 인정하기 어렵다. 따라서 처분청이 쟁점토지의 양도차익을 기준시가로 계산하여 과세한 데 달리 잘못이 없다 고 판단된다.

라. 결론이건 심판청구는 청구주장이 이유없으므로국세기본법 제81조및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.