미등기전매 해당 여부(기각)

매매계약서와 이행확인서 및 세무공무원에게 교부한 확인서에 의하면, 토지를 미등기 전매한 것으로 보이므로, 미등기 전매차익에 대하여 양도소득세를 부과한 처분은 잘못이 없다고 판단됨.

1. 처분개요

가. OOOO국세청장은 부동산중개업자 OOO(이하 OOOOO라 한다)에 대한 세무조사(2005.12.30.)에서 OOO가 OOO OOO OOO OOO OOOO 임야 510㎡(OOO OOO OOOO OOO OOOO로 행정구역 변경, 이하 “쟁점토지”라 한다)를 가등기권자인 청구인에게 1억5천만원에 양도하고, 청구인이 2001.12.17. OOO(이하 OOOOO라 한다)에게 2억원에 양도하였다 하여 2006.2.20. 청구인의 미등기 전매차익 5천만원에 대한 과세자료를 처분청에 통보하였다.

나. 처분청은 위 과세자료를 근거로 2006.11.14. 청구인에게 2001년 귀속 양도소득세 61,506,250원을 고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2006.11.28. 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

청구인은 OOO로부터 쟁점토지를 취득한 사실이 없고, 평소 알고 지내던 부동산중개업자 OOO, OOO에게 금전 6천만원을 대여하였을 뿐이므로 청구인이 쟁점토지를 미등기 전매하였다 하여 양도소득세를 부과한 것은 부당하다.

나. 처분청 의견

청구인은 OOO, OOO에게 금전 6천만원을 대여하였다고 주장하지만, 청구인의 OOOO 계좌에서 출금된 6천만원이 OOO, OOO에게 대여되었는지를 확인할 수 있는 구체적인 증빙서류의 제시가 없고, 청구주장과 같이 대여금으로 인정되려면 차용증이나 기타 이를 확인할 수 있는 객관적인 증빙이 있어야 할 것임에도 그렇지 못하고 있다. 또한, 청구인은 2001.11.3. OOO로부터 2천만원을 자기앞수표로 받아 청구인의 OOOO 계좌에 입금하였다고 하면서도 나머지 4천만원과 이자로 받은 금액에 대해서는 적절한 소명을 하지 못하고 있으므로 청구인 계좌에 입금된 2천만원을 쟁점토지에 대한 계약금 2천만원으로 보는 것이 타당하다. 따라서 청구인이 쟁점토지를 미등기 전매한 것으로 보아 양도소득세를 부과한 것은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점청구인이 쟁점토지를 미등기 전매한 것으로 보아 양도소득세를 부과한 처분의 당부

나. 관련법령

(1)소득세법 제94조【양도소득의 범위】

① 양도소득은 당해 연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다.

1. 토지(지적법에 의하여 지적공부에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다) 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득(2)소득세법 제96조【양도가액】

① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 양도자와 양수자 간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액”이라 한다)에 의한다.

3. 제104조 제3항의 규정에 의한 미등기 양도자산인 경우(3)소득세법 제104조【양도소득세의 세율】

① 거주자의 양도소득세는 당해 연도의 양도소득과세표준에 다음 각호의 세율을 적용하여 계산한 금액(이하 “양도소득산출세액”이라 한다)을 그 세액으로 한다. 이 경우 하나의 자산이 다음 각호의 규정에 의한 세율 중 2 이상의 세율에 해당하는 때에는 그 중 가장 높은 것을 적용한다.

3. 미등기 양도자산 양도소득과세표준의 100분의 65(4)국세기본법 제14조【실질과세】

① 과세의 대상이 되는 소득ㆍ수익ㆍ재산ㆍ행위 또는 거래의 귀속이 명의일 뿐이고 사실상 귀속되는 자가 따로 있는 때에는 사실상 귀속되는 자를 납세 의무자로 하여 세법을 적용한다.

② 세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득ㆍ수익ㆍ재산ㆍ행위또는 거래의 명칭이나 형식에 불구하고 그 실질내용에 따라 적용한다.

다. 사실관계 및 판단

(1) OOOO국세청장의 OOO(OOO OOO OOOO OOO OOOO OOOO OOOOOOOO)에 대한 조사복명서(2005.12.30.)에 의하면, OOO가 쟁점토지를 청구인에게 1억5천만원에 양도하고, 청구인의 요구에 의거 2001.12.17. 쟁점토지를 다시 OOO(OOOOO OOO OOO OOOOO)에게 2억원에 양도하였다고 확인함에 따라 청구인의 미등기 전매차익 5천만원에 대한 과세자료를 처분청에 통보한다고 기재되어 있다.

(2) 쟁점토지의 등기부등본에 의하면, OOO가 2000.5.16. 쟁점토지의 소유권을 취득하였고, 청구인이 2001.9.3. 매매예약(원인일; 2001.8. 29.)을 원인으로 소유권이전청구권 가등기하였다가 2001.12.29. 해제되었으며, OOO가 2001.12. 17. 매매(원인일; 2001.11.20.)를 원인으로 소유권이전등기하였음이 나타난다.

(3) 쟁점토지의 매매계약서(2001.11.3. 작성, 매도자; OOO, 매수자; OOO, 중개인; OOOOOOOO OOO)에 의하면, 매매대금은 2억원으로, 계약금 2천만원은 계약일(2001.11.3.)에, 중도금 9천만원은 2001.11.20.에, 잔금 9천만원은 2001.12.15.에 각각 지급한다고 기재되어 있다.

(4) 청구인과 OOO이 연명하여 OOO에게 교부한 이행확인서(2001.11.3.)에 의하면, 매매예약권리자 청구인은 매매대행자 OOO에게 쟁점토지에 대한 매매동의 및 계약서 작성에 관한 일체의 책임을 지며, 매매대금은 계약서에 의거 전액 매매예약권리자에게 지불한다고 기재되어 있다.

(5) OOO가 세무공무원에게 제출한 확인서(2005.12.27.)에 의하면, OOO 자신은 쟁점토지를 청구인에게 1억5천만원에 매매하였고, 쟁점토지를 OOO에게 매매하고 그 대금 전액을 청구인에게 지급하였다고 기재되어 있다.

(6) 청구인은 다음과 같이 OOO, OOO에게 금전 6천만원을 대여하였을 뿐, OOO에게 미등기전매한 것은 아니라고 주장한다. (가) 2001.8.7. OOOO(구OOOO)계좌(OOOOOOOOOOOOOO)에서 2천만원을 출금하여 OOO에게 대여하였고,2001.8.9. 같은 계좌에서 2천만원을 출금하여 OOO에게 대여하였으며, 2001.8.28. 같은 계좌에서 2천만원을 출금하여 위 2인 중 1인에게 대여하였다. (나) 2001.11.3. 대여금 중 2천만원을 OOO로부터 자기앞수표로 받아 청구인의 OOOO 계좌(OOOOOOOOOOOOOO)로 입금하였으며, 나머지 대여금 4천만원과 이자조로 받은 몇백만원은 오래 전 일이고 금액이 크지 않아 입금자료를 찾지 못하였다. (다) 처분청이 과세 근거자료로 본 2001.11.3.자 이행확인서는 OOO의 필체로서 청구인의 서명도 OOO의 필체로 작성되었고, 인장날인 부분은 고의로 알아볼 수 없게 만든 흔적이 짙어 도저히 청구인이 직접 또는 대리로 작성하게 한 것으로 볼 수 없으며, 2005.12.27.자 확인서는 거액의 세금을 추징당하게 된 OOO가 임의로 작성한 것으로 청구인은 OOO로부터 이 건 부동산 매매대금을 수령한 사실이 없고, 청구인은 OOO가 누구인지 알지도 못한다. 또한, 2001.11.3.자 부동산 매매계약서는 위조된 서류로 매매계약서에 기재된 청구인 명의의 인장은 OOO이 인영을 위조한 것으로 추정되며 구체적으로 인영 중 왼쪽 아랫부분이 실제 청구인의 인장과 차이가 나는 것을 육안으로도 확인할 수 있다. (라) 무엇보다 위 매매계약서상 매수인 OOO는 대리인이 아니라 본인이 직접 매수거래를 한 것으로 나타나고 있는데, 그렇다면 처분청으로서는 위 OOO에게 계약금을 직접 청구인에게 지급하였는지 확인하였어야 할 것이다.

따라서 청구인은 쟁점토지를 OOO에게 처분하여 미등기 전매차익을 취한 사실이 없고, 다만 이자 수백만원을 취득하였을 뿐이므로 청구인의 미등기 전매차익에 대한 이 건 양도소득세 부과처분은 취소되어야 한다.

(7) 이를 바탕으로 살피건대, 청구인은 OOO, OOO에게 금전 6천만원을 대여하였다고 주장하면서 OOO이 2001.11.3. 청구인 계좌에 입금한 2천만원에 대한 금융거래 자료를 제시하고 있지만, 나머지 4천만원과 이자에 대해서는 관련자료를 제시하지 못하고 있고, 청구인이 주장하는 바와 같이 금전대여로 인정되려면 이에 관한 차용증이나 기타 대여금 회수를 위한 객관적인 증빙서류가 뒷받침되어야 할 것이나 그렇지 못하고 있으며, 더욱이 청구인이 쟁점토지에 대하여 매매예약을 원인으로 가등기할 당시(2001.9.3.), 쟁점토지의 거래가액이 1억5천만원에 이르고 있음에 비추어 볼 때, OOO 등에게 6천만원을 대여하였다고 주장하는 것은 현실에 맞지 아니한 주장으로 보인다. 이와 달리 OOO와 OOO 간에 체결한 쟁점토지의 매매계약서(2001.11.3.)와 청구인과 OOO이 연명하여 OOO에게 교부한 이행확인서(2001.11.3.), OOO가 세무공무원에게 교부한 확인서(2005.12.27.)에 의하면, 청구인이 쟁점토지를 OOO에게 미등기 전매한 것으로 보인다. 따라서 처분청이 청구인의 미등기 전매차익에 대하여 양도소득세를 부과한 처분은 잘못이 없다고 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로 국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.