부동산매매업으로 과세하는 경우, 주택이 주택건설촉진법상 국민주택에 해당하는지 여부와 부가가치세가 과세되는 건물가액 안분계산이 정당한지 여부(경정)

과세되는 건물가액을 아래 안분계산 산식에 의해서는 그 부가가치세 과세표준을 51,490,011원으로 계산하여 과세하는 것이 타당하다고 판단됨.

1. 원처분 개요 청구인은 부산광역시 금정구 OO동 OOOOO 대지 166.0㎡를 89.2.3 취득하여 그 지상에 겸용 다세대주택 190.34㎡(이하 “쟁점주택”이라 한다)를 신축(89.8.23 준공 검사)하여 89.11.20 청구외 OOO 외 1인에게 양도하였다. 처분청은 청구인이 쟁점주택을 양도한 것은 부동산매매업에 해당한다고 하여 대지 및 건물의 실지거래가액 120,000,000원을 지방세법에 의한 과세시가표준액으로 안분계산하여 건물가액을 71,194,383원으로 하여 95.1.3 청구인에게 89년 제2기 부가가치세 8,543,320원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 95.2.2 심사청구를 거쳐 95.4.15 심판청구를 하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견 가. 청구주장

(1) 쟁점주택은 청구인이 거주 및 임대목적으로 신축하였으나 자금사정 등으로 부득이 하게 양도한 것으로 사업목적으로 신축 양도한 것이 아니기 때문에 처분청이 부동산 매매업으로 과세한 처분은 부당하다.

(2) 예비적청구로서, 이 건 건물은 다가구주택이고 국민주택규모 이하로서 부가가치세 과세대상이 아니며, 건물가액과 토지가액의 취득가액이 확인되어 지방세과세시가표준액으로 건물가액을 안분계산하여 과세한 처분은 부당하다.

나. 국세청장 의견 청구인은 쟁점주택을 신축한지 1개월 25일만에 양도한 것으로 보아 거주목적으로 신축하였다고는 볼 수 없고, 부득이하게 양도하였다는 구체적인 사유도 확인되지 아니하므로 이를 판매목적으로 신축하여 양도한 것으로 보아 청구인이 부동산매매업을 영위한 것으로 하여 과세한 처분은 정당하며, 취득가액에 관한 신빙성 있는 증빙자료가 없어 지방세과세시가표준에 의하여 건물가액을 안분계산하여 과세한 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

(1) 청구인이 쟁점주택을 신축하여 1개월 25일만에 양도한데 대하여 사업목적이 있다고 보아 부동산매매업으로 과세한 처분이 타당한지 여부와,

(2) 부동산매매업으로 과세하는 경우, 쟁점주택이 주택건설촉진법상 국민주택에 해당하는지 여부와 부가가치세가 과세되는 건물가액 안분계산이 정당한지를 가리는 데 있다.

나. 쟁점(1)에 대하여

(1) 관련법령 부가가치세법시행규칙 제1조 제1항에서 “부동산의 매매(건물을 신축하여 판매하는 경우를 포함한다) 또는 그 중개를 사업목적으로 나타내어 부동산을 판매하거나, 사업상의 목적으로 1과세기간중에 1회이상 부동산을 취득하고 2회이상 판매하는 경우에는 부동산매매업을 영위하는 것으로 본다”고 규정하고 있다.

(2) 사실관계 및 판단 (가) 청구인이 쟁점주택을 신축하여 양도한 내용을 보면 나대지를 취득하여 겸용주택을 신축하여 양도한 것이고 그 지상에 주택 등을 신축하고 1개월 25일만인 단기간내에 양도하였음이 쟁점주택의 부동산등기부등본 등에 의하여 확인되며, 또한 쟁점주택은 상가 1개소와 2세대가 거주하도록 되어 있는 겸용주택임이 건축물관리대장 및 쟁점주택의 신축시의 설계도면 등에 의하여 확인된다. (나) 청구인의 ’86～’91간 부동산거래 전산자료에 의하면 동기간중 취득 19건, 양도 13건이며, 주택신축판매가 4회에 이르고 있음이 확인된다. 그렇다면 청구인의 쟁점주택 거래는 그 거래의 태양, 횟수, 규모 등에 비추어 볼 때 수익을 목적으로 하여 사업활동으로 볼 수 있을 정도의 계속성과 반복성을 가지고 행하여 진 것으로 보아야 할 것이고, 또한 부가가치세법시행규칙 제1조 는 부동산매매업으로 볼 수 있는 경우를 예시적으로 규정한 것에 불과(대법원 92누14526, 93.3.23 같은 뜻)하여 청구인의 부동산거래가 전체적으로 사업목적하에 계속성과 반복성을 갖고 이루어진 이상 계속된 거래기간중의 한두차례 과세기간에는 위 규정상의 판매횟수에 미달하는 거래가 발생하였더라도 그 과세기간중에 있는 거래의 사업성이 부인되는 것도 아니므로, 결국 쟁점주택의 거래도 사업활동의 일환으로 보고 이에 따라 청구인이 부동산매매업을 영위한 것으로 보아 사업성이 인정된다 할 것이다.

다. 쟁점(2)에 대하여

(1) 관련법령 구 조세감면규제법(93.12.31 법률 제4666호로 개정하기 전의 것으로 이하 같다) 제74조 제1항 제1호의 규정에 의하면 국민주택을 건설·공급하는 경우 부가가치세를 면제하도록 규정하고 있고, 주택건설촉진법시행령 제30조 제1항에서 「단독주택은 1호당 330㎡ 이하로 하고, 공동주택은 1세대당 297㎡ 이하로 한다. 다만, 국민주택의 경우에는 1호당 또는 1세대당 85㎡ 이하로 한다」라고 규정하고 있으며, 같은법시행규칙 제17조 제1항에서 주택의 단위규모는 호당 또는 세대당 주거전용면적을 뜻하는 것으로 규정하고 있다.

(2) 쟁점주택이 공동주택에 해당되는지 여부 첫째, 주택건설촉진법 제3조 제2호는 주택을 단독주택과 공동주택으로 구분하고, 같은조 제3호에서는 공동주택이라 함은 대지 및 건물의 벽, 복도, 계단 기타 설비등의 전부 또는 일부를 공동으로 사용하는 각 세대가 하나의 건축물 안에서 각각 독립된 주거생활을 영위할 수 있는 구조로 된 주택을 말하며, 같은법시행령 제2조 는 법 제3조 제3호의 규정에 의한 공동주택의 종류와 범위는 아파트(5층 이상의 주택), 연립 주택(동당 건축 연면적이 660㎡를 초과하는 4층 이하의 주택), 다세대주택(동당 건축 연면적이 660㎡ 이하의 주택)이라고 규정하고 있다. 따라서 대지 및 건물의 벽, 복도, 계단 기타 설비 등의 전부 또는 일부를 공동으로 사용하는 각 세대가 하나의 건축물 안에서 각각 독립된 주거생활을 영위할 수 있는 구조로 된 주택이 공동주택이고, 그렇지 아니한 주택은 단독주택인 것으로 해석하여야 할 것이다. 둘째, 쟁점주택의 건축물관리대장 및 등기부등본을 보면, 쟁점주택은 89.8.23 신축된 건축물로서 그 용도가 근린시설 및 다세대주택으로 표시되어 있고, 청구인이 제출한 설계도면자료 및 사진 등에 의하여 검토하여 보면 설계 및 건축단계에서부터 상가 1개소와 2세대가 살 수 있도록 물리적으로 구획되어 있다. 셋째, 쟁점주택을 다세대겸용주택으로 보고, 주택부분의 세대별 규모가 부가가치세 면제대상인 국민주택에 해당되는지를 보면 쟁점주택의 세대별 면적은 1층 주택부분은 62.40㎡로서 이는 국민주택 규모인 85㎡ 이하에 해당되고, 나머지 1층 상가 부분의 36.98㎡와 2층 주택(1세대: 90.96㎡)부분은 부가가치세 과세대상으로 판단된다.

위의 사실을 종합하여 볼 때, 청구인이 신축판매한 쟁점주택중 1층 주택 62.40㎡는 구 조세감면규제법 제74조 제1항 제1호의 규정에 의하여 부가가치세가 면제되는 국민주택의 공급에 해당된다고 볼 수 있으므로, 쟁점주택의 신축판매를 국민주택 규모 초과되는 주택 등의 양도로 보아 건물전체에 대하여 부가가치세를 과세한 처분은 관련 법리를 오해한 것으로 판단된다.

(3) 토지와 건물을 함께 매매하는 경우, 부가가치세법시행령 제48조의2 제3항 단서에서 토지의 가액과 건물가액의 구분이 불분명한 경우에는 지방세법에 의한 과세시가표준액(이하 “시가표준”이라 함)에 의해 안분계산하도록 규정되어 있으며, 위 같은조 제4항이 신설(90.12.31)되기 이전의 거래에 대하여도 취득가액 등이 확인되는 경우에는 그 취득가액 등을 기준으로 안분하여 건물가액을 계산하는 것이 합리적인 방법이라고 해석되고 있으나(같은 의견: 국심 91부2697, 92.4.8 등 다수), 청구인은 취득 가액을 알 수 있는 객관적이고 구체적인 입증자료를 제시하지 못하고 있으므로 시가 표준액을 기준으로 과세대상 건물가액을 안분계산하는데는 달리 잘못이 없다.

(4) 그렇다면 위(2), (3)의 심리결과에 따라, 과세되는 건물가액을 아래 안분계산 산식에 의해서는 그 부가가치세 과세표준을 51,490,011원으로 계산하여 과세하는 것이 타당하다고 판단된다. 《 산 식 》 공급가액 = 토지·건물가액 ×공급가액 = 토지·건물가액 × 《 계 산 》: 처분청 심리자료에 의하여 재 계산함. 51,490,011 = 120,000,000 ×51,490,011 = 120,000,000 × 따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 일부 이유있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호, 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.