토지 실지거래가액을 개별공시지가로 안분계산한 처분의 당부(기각)

용산구 ○○동 ○○ 대지의 94.1.1 기준 개별공시지가는 00원/㎡인바, 이를 기준으로 안분한 토지의 실지거래가액은 000원이라 할 것이고, 처분청이 기준시가로 결정한 양도차익은 000원이므로 실지로 거래된 양도가액이 기준시가에 의한 양도차익을 초과하는 경우에 해당한다 할 수 없으므로 처분청이 기준시가에 의하여 과세한 처분은 정당함

1. 처분개요

청구인은 서울특별시 용산구 OO동 OOOOOO 대지 36.230㎡(199.3㎡의 11분지의 2, 이하 “쟁점토지”라 한다)를 79.3.16 상속을 원인으로 취득하여 94.8.5 법원 경락에 의해 양도한 바 있다.처분청은 이 건 양도에 대하여 95.1.16 기준시가로 양도차익을 계산하여 청구인에게 94년 귀속 양도소득세 75,504,370원을 부과 처분하였으며 96.3.8 동 부과 처분은 장기보유 특별공제하여 48,854,840원으로 감액 경정되었다.청구인은 이에 불복하여 96.3.2 심사청구를 거쳐 96.6.15 심판청구를 하였다.

2. 청구인 주장 및 국세청장 의견가. 청구인 주장청구인등 소유토지인 용산구 OO동 OOOOOO 대 199.3㎡와 청구외 OOO의 소유토지인 용산구 OO동 OOOOOO 대 143.8㎡ 합계 343.1㎡가 법원에서 12억원에 경락되었고 쟁점토지에 대한 경락가액을 안분계산하면 126,737,500원으로서 쟁점 토지에 대한 국세청기준시가에 의하여 계산한 양도차익이 실지양도가액을 초과하므로 이 건 실질과세원칙에 의하여 실지경락 양도가액을 한도로 양도소득금액을 계산하여야 하며, OO감정평가법인의 감정평가서에 의하면 이 건 전체건물과 부속토지에 대한 감정을 하면서 부속토지는 일단지의 건축물 부속토지로 하여 평가하고 있으며 필지별 개별공시지가로 평가하지 아니한 것으로 볼 때 양개 지상의 건축물 부속토지는 총가액을 전체 면적으로 하여 안분계산하는 것이 합리적이다.

나. 국세청장 의견용산구 OO동 OOOOOO 대지의 94.1.1 기준 개별공시지가는 4,270,000원/㎡이고 용산구 OO동 OOOOOO 대지의 개별공시지가는 1,320,000원/㎡인바, 이를 기준으로 안분한 쟁점토지의 실지거래가액은 178,360,592원이라 할 것이고, 처분청이 기준시가로 결정한 양도차익은 137,495,144원이므로 실지로 거래된 양도가액이 기준시가에 의한 양도차익을 초과하는 경우에 해당한다 할 수 없으므로 처분청이 기준시가에 의하여 과세한 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

쟁점토지 실지거래가액을 개별공시지가로 안분계산한 처분의 당부를 가리는 데 있다.

나. 관련법령

소득세법 제23조제4항 제1호 및같은법 제45조제1항 제1호에 의하면 토지의 양도 및 취득가액은 기준시가로 함을 원칙으로 하고 예외적으로 실지거래가액을 규정하고 있는 바, 기준시가에 의해 양도소득세를 산정하는 경우에도 실질과세원칙에 의거 기준시가에 의한 양도차익은 실지로 거래된 양도가액을 초과할 수 없다 할 것이다. 즉 소득세법상 부동산을 양도하고 자산양도차익 예정신고와 확정신고를 하지 아니한 경우 위 법령에 의거 기준시가로 과세하는 것이지만 이 기준시가가 부동산의 시가를 제대로 반영하지 못할 가능성을 배제할 수 없는 것이 사실이므로 공공수용, 법원의 경락등에 의해 양도당시 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우에는 기준시가에 의하여 양도차익을 결정하는경우에는 실지거래가액을 한도로 양도차익을 계산하여 양도소득세를 결정하여야 할 것이다 (국심 89서 1078, 89.9.12 같은 뜻임)또한 시행령 제170조 제2항에는 “토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되, 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 취득 또는 양도당시의 기준시가에 의하여 계산한 가액에 비례하여 안분계산한다”고 규정하고 있다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 이 건 관련 양도소득세 신고한 바는 없으며, 서울민사지방법원의 낙찰허가결정서 (94.4.19)에는 서울특별시 용산구 OO동 OOOOOO 대지 199.3㎡(청구인외 4인소유)와 같은동 OOOOOO 대지 143.8㎡(청구외 OOO 소유) 합계 343.1㎡가 1,200,000,000원(OOOOOO와 OOOOOO 일단지로 평가)에 경락되었으며 94.1.1기준 서울특별시 용산구 OO동 OOOOOO 대지의 개별공시지가는 4,270,000원/㎡이고 같은동 OOOOOO의 개별공시지가는 1,320,000원/㎡임이 확인된다.소유자 및 등급이 각각 다른 토지를 일괄 양도한 경우 소유자 각각의 실지양도금액이 불분명한 때에는 기준시가에 의해 안분계산하여야 하는 것인바, (국심 89서 1370, 89.10.16. 같은 뜻임) 쟁점토지는 서울특별시 용산구 OO동 OOOOOO과 일단지로 평가되어 경매되었다하더라도 개별공시지가가 다른 2필지의 토지이므로 이를 기준으로 안분한 쟁점토지의 실지거래가액은 178,360,592원이며, 처분청이 기준시가로 결정한 양도차익은 137,495,144원이므로 기준시가에 의한 양도차익이 실지거래가액을 초과하는 경우에 해당하지 아니하므로 처분청이 이 건 기준시가에 의하여 과세한 처분은 달리 잘못이 없다 할 것이다.

라. 결론이 건 심판청구는 청구인의 주장이 이유 없으므로국세기본법 제81조및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.