건물의 임대보증금을 동 건물의 신축공사비로 지급한 경우 간주임대료계산대상에서 제외되는 차입금 상환액에 해당하지 아니함(기각)

당해건물의 임대보증금을 동 건물의 신축공사비로 지급한 경우는 간주임대료 계산대상에서 제외되는 차입금 상환액에 해당되지 아니하므로 처분청이 소득세법령과 기본통칙의 관련규정에 의하여 본건 간주임대료를 계산, 과세한 처분은 정당함.

1. 원처분 개요청구인은 서울특별시 강남구 OO동 OOOOO 대지 638.9㎡에 지하1층 및 지상6층, 건물(근린생활시설 및 업무시설용건물, 연면적 2,879.81㎡, 이하 “쟁점건물”이라 한다)을 1989.3.14 신축, 준공하여 부동산임대업을 영위하는 사업자이다.처분청은 청구인의 부동산임대업에 대한 1992년도 귀속분 소득금액을 실지조사함에 있어 쟁점건물의 임대보증금(1992.11.1 현재 470,000,000원, 1992.12.31 현재 321,728,000원)에 대하여 간주임대료 34,943,129원을 계산, 총수입금액에 산입하는등 사유로 1993.12.17 청구인에게 1992년도 귀속분 종합소득세 29,694,400원을 부과처분 하였다.청구인은 이에 불복하여 1994.2.15 이의신청을 하여 1994.3.9 그 결정서를 받고 다시 1994.5.6 심사청구를 하여 1994.6.18 심사결정서를 받은후 1994.8.9 심판청구를 하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견가. 청구주장청구인은 쟁점건물로부터 발생된 임대보증금을 1989년 그 신축당시 공사비 지급에 전부 사용하였음에도 불구하고 처분청이 1990.12.31 개정된소득세법 제29조및 1992.7.25 개정된 동법 기본통칙 3-1-18-29를 적용하여 임대보증금에 대한 간주임대료를 계산, 본건 과세하였음은 부당하다는 주장이다.

나. 국세청장 의견당해건물의 임대보증금을 동 건물의 신축공사비로 지급한 경우는 간주임대료 계산대상에서 제외되는 차입금 상환액에 해당되지 아니하므로 처분청이 소득세법령과 기본통칙의 관련규정에 의하여 본건 간주임대료를 계산, 과세한 처분은 정당하다는 의견이다.

3. 심리 및 판단

이 사건의 다툼은 쟁점건물의 임대보증금에 대한 1992년도 귀속분 간주임대료를 계산함에 있어, 동 건물의 신축시 공사비로 사용된 임대보증금이 간주임대료 계산대상에서 제외되는 것인지 여부에 있다 하겠다.먼저 관련법령을 보면, 1990년 이전에는 부동산임대업자가 부동산이나 부동산의 권리를 임대하고 받은 임대보증금의 경우 당해년도의 부동산 소득금액을 추계조사결정하거나 동 임대보증금을 업무와 관련없는 자산취득에 사용하는 등 일정요건에 해당하는 경우에만 그 사용금액에 상당하는 금액에 대하여 간주임대료를 계산, 총수입금액에 산입하도록 하였으나 1990.12.31 개정되어 1991.1.1 시행후 최초로 발생하는 소득분부터 적용하도록 한소득세법 제29조제1항과동법시행령 제58조의 개정내용을 보면소득세법 제20조(총수입금액 계산의 특례) 제1항에서 「거주자가 부동산(대통령령이 정하는 주택을 제외한다) 또는 그 부동산상의 권리등을 대여하고 받은 보증금·전세금 또는 이와 유사한 성질의 금액(임대사업과 관련된 차입금의 상환에 충당된 금액을 제외한다)에서 발생한 수입금액이 그 보증금 등에 금융기관의 이자율을 참작하여 대통령령이 정하는 이자율을 곱하여 산출한 금액을 부동산소득금액의 계산에 있어서 총수입금액에 산입한다.(개정 1990.12.31)」고 규정하여 간주임대료 계산대상에서 제외되는 임대보증금의 요건을 강화하였고,소득세법 시행령 제58조(총수입금액계산의 특례)에서「

① 법 제29조 제1항에서 “대통령령이 정하는 주택”이라 함은 사원용임대주택 또는 주택건설촉진법에 의한 임대주택(당해 주택에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 제15조 제9항의 규정에 의한 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지를 포함한다)을 말한다.(개정 1990.12.31)

② 법 제29조 제1항에서 “대통령령이 정하는 이자율”이라 함은 당해 과세기간 종료일 현재 계약기간 1년의 정기예금이자율(서울특별시에 본점을 둔 시중은행의 이자율을 평균한 것을 말한다. 이하 같다)을 말한다.(개정 1990.12.31)

③ 법 제29조 제1항의 규정에 의하여 총수입금액에 산입할 금액은 다음의 산식에 의하여 계산한다. 이경우 적수의 계산은 매월말 현재의 임대보증금등의 잔액에 경과일수를 곱하여 계산할 수 있다.(신설 1990.12.31)(당해 과세기간의 임대보증금등의 적수 - 임대사업개시후의 차입금상환액의 당해과세기간중 적수)×계약기간 1년의 정기예금이자율×1/365 - 당해과세기간의 당해 임대사업에서 발생한 수입이자와 할인료·배당금·신주인수권처분익 및 유가증권처분익의 합계액

④ 제3항에서 “임대사업개시후의 차입금상환액”이라 함은 임대사업용고정자산의 취득에 소요된 차입금을 임대보증금등으로 상환한 금액을 말한다.이 경우 임대보증금등을 받은후 차입금감소액이 있는 때에는 이를 임대보증금등에서 먼저 상환한 것으로 보며, 차입금을 상환한 후 다시 차입금이 증가한 경우에는 그 증가한 날부터 증가액에 상당하는 금액은 이를 상환하지 아니한 것으로 본다.(신설 1990.12.31)」고 규정하였으며,소득세법 부칙(1990.12.31 법률 제4281호) 제1조와 동법시행령 부칙(1990.12.31 대통령령 제13194호) 제1조에 의하면 위 개정법령은 1991.1.1부터 시행하게 되어 있다.

따라서 위 관련 법규정을 종합하여 볼 때당해건물의 임대보증금에 대한 간주임대료를 계산함에 있어 1991년도 귀속분부터는 1990.12.31 개정된소득세법 제29조제1항과동법시행령 제58조제3항에 의하여, 동 건물의 신축비로 사용된 임대보증금부분에 대하여도 간주임대료를 계산하게 되어 있으므로 쟁점건물의 임대보증금이 동 건물의 신축시 공사비로 사용되었다 하더라도 이는 간주임대료 계산대상에서 제외되지 아니한다 할 것이다.(국심 94서1712, 1994.6.24 같은 취지임)그렇다면 쟁점건물의 신축비로 사용된 임대보증금 부분도 간주임대료 계산대상이고 한편 청구인의 기장에 의하면 쟁점건물의 임대보증금 합계액이 1992.1.1 현재 470,000,000원이었고 1992.12.31 현재 321,728,000원이었음이 확인되므로 처분청이 이 건 1992년도 귀속분 소득금액을 계산함에 있어 쟁점건물의 임대보증금 중에서 그 신축공사비로 사용되었다고 하는 부분을 공제치 아니하고 전액에 대한 간주임대료를 계산, 총수입금액에 산입하여 본건 과세한 처분은 적법한 것으로 판단된다.

따라서 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로국세기본법 제81조및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.