청구인이 토지를 양도하고 실지거래가액으로 신고한데 대하여 처분청에서 청구주장 실지거래가액을 인정하지 아니하고 기준시가로 과세한 처분의 당부(기각)

청구주장 실지거래가액이 확인된다고 볼 수는 없으므로 처분청이 기준시가로 양도차익을 산정하여 과세한 당초처분은 달리 잘못이 없음

1. 처분 개요

청구인은 경기도 부천시 남구 OO동 OOOOOO 대지 451㎡ 및 위 지상건물 1,217,37㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 88.10.13 취득하여 89.10.27 양도하고 89.11.20 실지거래가액(취득가액은 270,000,000원, 양도가액은 280,000,000원)에 의하여 자산양도차익 예정신고를 하였다. 처분청은 청구인이 신고한 실지거래가액을 인정하지 아니하고 기준시가로 양도차익을 산정하여 95.5.2 청구인에게 89년도 귀속분 양도소득세 46,211,390원 및 동 방위세 9,242,270원등 합계 55,453,660원을 과세하였다. 청구인은 이에 불복하여 95.5.22 이의신청 및 95.7.3 심사청구를 거쳐 95.8.24 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 국세청장 의견 가. 청구인 주장 청구인은 쟁점부동산을 270,000,000원에 취득하여 280,000,000원에 양도하고 89.11.20 자산양도차익 예정신고를 하였는 바, 동 사실이 매매계약서나 영수증등에 의하여 확인이 될 뿐만 아니라, 쟁점부동산 인근에 새로 들어선 대형목욕탕(OO동 OOOOOOO)으로 인하여 청구인 소유 목욕탕이 적자를 보게 되어 부득이 양도할 수 밖에 없는 상황에서 쟁점부동산을 취득한지 1년만에 양도한 사실이 입증되고 있음에도 처분청은 청구주장 실지거래가액을 인정하지 아니하고 기준시가로 양도차익을 산정하여 과세한 처분은 부당하다.

나. 국세청장 의견 청구인이 쟁점부동산을 취득할 당시의 기준시가는 평당 149만원인데 비하여 청구주장 실지거래 취득가액은 평당 270만원으로서 이는 기준시가와 현저한 차이가 나고, 쟁점부동산 일대의 대지가격이 평당 300만원 내지 500만원임이 국세청에서 현지 탐문조사한 결과 확인되고 있는 점으로 볼때 쟁점부동산은 땅값만 최소 400만원 이상되고 있음을 알 수 있다. 또한, 쟁점부동산의 건물용도를 보면, 1층 및 2층은 목욕탕, 3층은 여관, 지층은 소매점으로서 건물의 효용성도 뛰어나며, 쟁점부동산의 시세가 인근 타부동산 보다 낮을 요인이 없는데도 쟁점부동산을 인근 타부동산보다 현저히 낮은 평당 280만원에 양도하였다는 청구주장은 신빙성이 없다 할 것인 바, 처분청이 청구주장 실지거래 가액을 인정하지 아니하고 기준시가로 양도차익을 산정하여 과세한 당초처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점 청구인이 쟁점토지를 양도하고 실지거래가액으로 신고한데 대하여 처분청에서 청구주장 실지거래가액을 인정하지 아니하고 기준시가로 과세한 처분의 당부를 가리는데 있다.

나. 관련 법령

소득세법 제23조 제4항에서 「양도가액은 그 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 실지거래가액에 의한다」고 규정하고 있다. 또한 같은법시행령 제170조 제4항에서는 「법 제23조 제4항 단서 및 제45조 제1항 제1호 단서에서 “대통령령이 정하는 경우”라 함은 다음 각 호의 1에 해당하는 경우를 말한다」고 규정하고 있고, 같은항 제3호에 의하면 「양도자가 법 제95조 또는 법 제100조의 규정에 의한 신고시 제출한 증빙서류에 의하여 취득 및 양도당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우」라고 규정하고 있다.

다. 사실관계 및 판단

청구인은 쟁점부동산을 양도하고 89.11.20 실지거래가액(취득가액은 270,000,000원, 양도가액은 280,000,000원)에 의하여 자산양도차익 예정신고를 하였는 바, 청구주장 실지거래가액이 확인되는지 여부에 대하여 본다. 첫째, 취득가액에 대하여 보면, 청구인은 88.8.12 쟁점부동산을 270,000,000원에 취득하기로 매매계약을 체결하고, 매매대금중 계약금 25,000,000원은 계약체결시, 중도금 40,000,000원은 88.8.20, 잔금은 88.8.31, 88.9.28 및 88.11.5 각각 지불하였다고 주장하면서 매매계약서와 금융자료등을 그 증빙으로 제시하고 있으나 청구인이 실지계약서라고 하면서 제시한 매매계약서는 원본이 아닌 사본일 뿐만 아니라 약정내용 또는 날인등이 중복되어 있어 동 매매계약서를 진정한 것으로 인정하기는 어렵다. 또한 청구인은 금융자료를 제시하고 있기는 하나 이는 私製영수증이므로 신빙성이 없다 할 것이다. 둘째, 양도가액에 대하여 보면, 청구인이 제시한 매매계약서에서 보는 바와 같이 특별한 사유도 없이 계약일로부터 2일만에 잔금 2억 5,000만원을 지급하기로 한 것이 사회통념상 믿기 어려울 뿐만 아니라, 청구인은 대금지급과 관련된 금융자료등 객관적인 증빙을 제시하지 못하고 있다. 아울러 청구인은 쟁점부동산의 인근 목욕탕이 새로 들어서면서 청구인 소유 목욕탕이 적자를 보게 되어 부득이 쟁점부동산을 싼 가격으로 양도하였다고 하면서 중개업자 OOO의 부동산시세 소견서와 광고일자 및 매매대상부동산이 구체적으로 명시되어 있지 아니한 신문광고 사본을 그 증빙으로 제시하고 있으나, 동 사실 또한 양도가액 280,000,000원을 뒷받침할 수는 없으므로 청구주장은 신빙성이 없다 할 것이다.

위 사실관계를 종합하여 볼때 이 건의 경우 청구주장 실지거래가액이 확인된다고 볼 수는 없으므로 처분청이 기준시가로 양도차익을 산정하여 과세한 당초처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

라. 따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.