쟁점상가의 신축·양도가 부동산매매업에 해당하는지 여부와 부동산임대업으로 볼 경우 사업양도에 해당하는지 여부(기각)

사업성 유무의 판단은 당해거래가 수익을 목적으로 한 것인지 여부와 어느 정도의 계속성반복성을 지닌 것인가 등을 고려하여 판단할 것인 바, 사업용건물을 신축하여 일시 임대하다가 단기양도한 것이므로 부동산매매업에 해당함.

1. 원처분 개요청구인들(OOO, OOO, OOO)은 91.3.24 사망한 청구외 OOO의 처 내지 아들들인데 청구외 OOO는 자신의 명의로 77.11.23 취득하여 거주하던 서울특별시 용산구 OOO동 OOOOOO 소재 주택(대지 85평, 건물 24.5평)과 처인 청구인 OOO 명의로 78.3.14 취득하여 임대하던 동소 OOOOOO 소재 주택(대지 46평, 건물 17.6평)인 건물을 88년말경 철거하고 연접된 2필지 위에다 상가건물 237평(이하 “쟁점상가”라 한다)을 89.6.5 신축하여 임대하다가 90.5.12 양도한 바 있다.처분청은 청구외 OOO의 이러한 신축·양도행위를 부동산매매업으로 보아 93.3.2 납세의무승계인인 청구인들에게 90년 제1기분 부가가치세 54,820,440원을 고지하였다.청구인들은 이에 불복하여 93.3.27 심사청구를 거쳐 93.6.3 심판청구를 하였다.

2. 청구주장과 국세청장 의견가. 청구주장과거 10여년동안 부동산거래가 전무한 청구외 OOO는 오랜 공직생활을 마감하고 남은 여생을 임대수입에 의존하고자 쟁점상가를 신축하였으나 88올림픽 특수경기가 사라진 이후인 89.6.5 신축되었던 관계로 임대 또한 여의치 아니한 데 반하여 공사비로 투입되었던 금융기관 및 개인부채에 대한 이자를 과도하게 지급하여야 하는 상황에 이르게 되어 위 부채를 상환하고자 부득이 하게 쟁점상가를 90.5.12 양도하게 되었던 것으로 위 일련의 거래는 단순양도 대상의 거래이지 부동산매매업 대상은 아니다(양도소득세는 기히 납세의무승계인인 청구인들이 기히 신고납부함).

나. 국세청장 의견사업성 유무의 판단은 당해거래가 수익을 목적으로 한 것인지 여부와 어느 정도의 계속성·반복성을 지닌 것인가 등을 고려하여 판단할 것인 바, 이 건의 경우 사업용건물을 신축하여 일시 임대하다가 단기양도한 것이므로 부동산매매업에 해당한다.

3. 심리 및 판단

가. 이 건은

① 쟁점상가의 신축·양도가 부동산매매업에 해당하는지 여부와

② 부동산임대업으로 볼 경우 사업양도에 해당하는지 여부를 가리는데 그 쟁점이 있다.

나. 쟁점①을 살펴본다.

(1)소득세법 제20조제1항 제8호 및동법시행령 제36조제3호를 모아 보면 부동산매매업에서 발생하는 소득은 사업소득으로 본다고 규정하고 있고,부가가치세법시행규칙 제1조제1항에 의하면 부동산의 매매(건물신축판매 포함) 또는 그 중개를 사업목적으로 나타내어 부동산을 판매하거나 사업상의 목적으로 1과세기간중에 1회이상 취득하고 2회이상 판매하는 경우에는 부동산매매업을 영위한 것으로 본다고 규정하고 있다.한편, 대법원은 부동산의 매매로 인한 소득이 소득세법상의 사업소득에 속하는 것인가 또는 양도소득세의 과세대상이 될 뿐인가의 여부는 그 매매가 수익을 목적으로 하고 그 규모, 회수, 태양 등에 비추어 사업활동으로 볼 수 있을 정도의 계속성과 반복성이 있다고 볼 것인지 등의 사정을 고려하여 사회통념에 비추어 이를 가려야 한다고 판시하고 있다(참조 : 85누442, 85.12.10 등 다수).

(2) 위 규정 등에 비추어 이 건 거래행위가 부동산매매업에 해당하는지를 보면,첫째, 청구외 OOO는 거주주택 및 임대주택을 헐고 쟁점상가를 89.6.5 신축하여 임대하였으나 전체 상가면적 237평 중 불과 100여평 정도만 임대되고 나머지 면적은 미임대된 상태에서 90.5.12 양도하였는데 위 임대면적에 대한 월임대료가 2,000,000원 정도에 지나지 아니한 데 반하여 공사비조달을 위하여 차입한 금융기관채무(OOOO보험 차입액 : 4억원)에 대한 월이자만도 월 4,500,000원에 달하였던 사실이 임대차계약서(8건), 매매계약서, 등기부등본 등에 나타나 있어 과도한 금융비용을 줄이고자 부득이하게 쟁점상가를 양도하였다는 청구주장이 사실로 인정되고,둘째, 1927년생인 청구외 OOO는 47.9월부터 해군에 근무하다가 77.9월 퇴직(소장예편)한 다음, 77.11～90.11 기간동안 OO공단 초대이사장을 지낸 후, 78.9～90.11 기간동안 OOOO호텔(현 : OOO호텔) 대표이사직을 수행하다가 91.3.2 사망하였던 바와 같이 대부분 기간 직장생활에 몸담아 왔고 특히 이 건 신축·임대당시에도 전시 OO호텔에 재직하던 중임이 확인되고 있으며,셋째, 청구외 OOO의 최근 10여년간 부동산 거래를 보면 경기도 이천군 이천읍 OO리 OOOOO 소재 공장용지 71평·공장건물 60평을 82.6.10 취득하여 90.12.12 양도한 것 외에는 쟁점상가를 거래한 것이 유일하고,넷째, 청구외 OOO는 쟁점상가를 89.6.5 신축한 후인 89.10.1 사업자등록(업종 : 부동산임대업)을 하고 임대하던 중 90.5.12 양도한 후 90.5.30 위 사업을 폐업신고한 사실이 있다.

이상을 모아 볼 때 청구외 OOO의 경우 별다른 부동산 거래가 없었을 뿐만 아니라 부동산임대업을 영위하고자 쟁점상가를 신축·임대하던 중 과다한 금융비용을 줄이고자 부득이하게 단기양도한 사실이 인정되고 있으므로 청구외 OOO의 이러한 거래행위는 부동산매매업으로 보기 보다는 오히려 부동산임대업으로 보는 것이 합리적이라고 판단된다.

다. 쟁점②를 살펴본다.

(1) 쟁점①에서 본 바와 같이 부동산임대업으로 판단되는 이 건의 경우부가가치세법 제6조제1항 및 제6항을 모아보면, 재화의 공급은 계약상 또는 법률상의 모든 원인에 의하여 재화를 인도 또는 양도하는 것을 말하되 사업을 양도하는 것은 재화의 공급으로 보지 아니한다고 규정하고 있고,동법 시행령 제17조제2항(사업양도)에 의하면 “법 제6조 제6항에 규정하는 사업의 양도는 사업장별로 그 사업에 관한 모든 권리와 의무를 포괄적으로 승계시키는 것으로 한다”고 규정하고 있다.한편, 대법원은부가가치세법 제6조제6항에서 말하는 “사업의 양도”란 사업용 재산을 비롯한 물적·인적 시설 및 권리의무 등을 포괄적으로 양도하여 사업의 동일성을 유지하면서 경영주체만을 승계시키는 것을 뜻하며, 그 사업은 인적·물적 시설의 유기적 결합체로서 경영주체와 분리되어 사회적으로 독립성을 인정받을 수 있어야 한다고 판시하고 있다(참조 : 93누524, 93.4.27 등).

(2) 전시 규정 등에 비추어 이 건 거래가 사업양도에 해당하는지를 보면,청구외 OOO(양도인)와 청구외 OOO(양수인)간에 90.4.4 체결한 계약은 그 내용이 매매대상과 그 거래가액을 정하면서 기왕의 임대보증금 및 금융기관 차입금을 양수인 측이 승계하는 것을 약정한 단순한 부동산매매거래에 관한 것에 불과할 뿐 양도인이 경영하던 부동산임대사업에 관한 모든 권리와 의무를 포괄적으로 승계하였다고 볼 만한 어떠한 내용도 위 계약서상에 나타나지 아니하고 있고, 또한 달리 이를 반증할 만한 증빙자료도 제시되지 아니하고 있으므로 이 건 거래를 부가가치세법상 재화의 공급으로 보지 아니하는 “사업양도”로 보기는 어렵다고 판단된다.

라. 이 건 심판청구는국세기본법 제81조및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.【별 지】

청 구 인

주 소

OOO

OOO

OOO

서울특별시 용산구 OO동 OOOOOO OOOOOOO OOO OOOO

서울특별시 서초구 OOO동 OOO OOOOOO OOO OOOO

서울특별시 용산구 OO동 OOOOOO OOOOOOO OOO OOOO