아파트의 양도가액을 130,000,000원으로 하여 양도소득세를 부과한 처분의 당부(기각)

실지양도가액은 교환당시 당사자간에 합의하여 평가한 당해 자산의 가액이라 할 것이므로 처분청의 처분은 잘못이 없는 것으로 판단됨.

1. 사실 및 처분개요 청구인은 서울특별시 강남구 OOO동 OOOOO OOOOO OOO OOOO(대지 10.838㎡, 건물 107.64㎡, 이하 “쟁점아파트”라 한다)를 89.6.22 청구외 OOO으로부터 90,000,000원에 취득하여, 이를 89.8.26 청구외 OOO 소유의 강원도 강릉시 강동면 OO리 OOO 임야 119,306㎡(이하 “쟁점임야”라 함)와 교환하였다. 처분청은 쟁점아파트의 실지취득가액을 90,000,000원, 실지양도가액을 130,000,000원으로 하여 95.4.16 청구인에게 93년 귀속 양도소득세 28,308,620원과 동 방위세 5,607,120원 합계 33,915,740원을 결정고지하였다. 청구인은 양도가액을 130,000,000으로 한 것은 부당하다 하여 95.4.18 심사청구를 거쳐 95.8.3 심판청구를 하였다.

2. 청구인 주장 처분청은 쟁점아파트와 쟁점임야의 교환계약서에 쟁점아파트의 가격을 130,000,000원, 쟁점임야의 가격을 72,000,000원으로 하였다 하나, 동 계약서에는 그러한 내용이 없으며, 쟁점아파트의 취득가액은 실지거래가액이 확인되나 양도가액은 실지거래가액이 확인되지 아니하는 경우에 해당하므로 양도가액은 소득세법시행령 제170조 제1항 단서의 규정에 의하여 환산한 가액에 의하여야 한다.

3. 국세청장 의견 처분청이 제시한 쟁점아파트와 쟁점임야의 교환계약서를 보면, 쟁점아파트는 130,000,000원으로, 쟁점임야는 72,000,000원으로 가격을 결정하고, 청구외 OOO이 쟁점아파트의 전세보증금 50,000,000원과 은행 잔여융자금 3,000,000원을 인수하면서 추가로 5,000,000원을 지급하기로 한 사실에 대하여 이의가 없는 것으로 보아 쟁점아파트의 교환가액은 130,000,000원인 것으로 판단된다.

4. 심리 및 판단

가. 이 건 심판청구의 다툼은 쟁점아파트의 양도가액을 130,000,000원으로 하여 양도소득세를 부과한 처분의 당부를 가리는데 있다.

나. 소득세법 제23조 (양도소득) 제4항 단서와 제45조(양도소득의 필요경비계산) 제1항 제1호 단서 및 같은 법 시행령 제170조(양도소득금액의 조사결정) 제4항 제2호에서 부동산을 취득한 후 1년 이내에 양도한 경우에는 실지취득가액 및 실지양도가액에 의하여 양도소득세를 과세하도록 규정하고, 그러한 경우에 있어서 양도가액 또는 취득가액 중 어느 하나의 실지거래가액을 확인할 수 없는 때에는 그 확인되지 아니하는 것은 같은 법 시행령 제115조(기준시가의 결정) 제1항 제1호 다목의 규정에 의한 기준시가에 의하여 결정하도록 규정하고 있다.

다. 청구인이 쟁점아파트를 취득한 후 1년 이내에 양도한 사실과 그 취득가액 90,000,000원에 대하여는 청구인과 처분청간에 다툼이 없다.

라. 청구인과 청구외 OOO간의 쟁점아파트와 쟁점임야의 교환계약서에는 쟁점아파트의 가액을 130,000,000원으로, 쟁점임야의 가액을 72,000,000원으로 하여 교환하는 것으로 명기한 바는 없다. 그러나, 청구인은 위와 같이 평가하여 교환하였는데 쟁점임야의 시가는 약 10,000,000원에 불과한 것으로서, 청구외 OOO이 사기에 의하여 청구인으로부터 약 60,000,000원의 불법이득을 취한 것이라 하여 청구외 OOO을 사직당국에 고소한 바 있고, 같은 이유로 동 계약의 무효소송을 서울민사지방법원에 제기한 바 있는데, 동 판결(서울민사지방법원 89가단 60985, 90.8.21)에서 쟁점임야의 평당가액 2,000원(쟁점임야가액 약 72,000,000원)은 부당하게 높은 시가였다고 볼 수 없다고 판결한 바 있으며, 한편 청구외 OOO이 쟁점아파트의 전세보증금 50,000,000원과 은행잔여융자금 3,000,000원을 인수하면서 추가로 5,000,000원을 지급한 사실에 있어서는 다툼이 없으므로 위 교환계약서에 쟁점아파트의 가액을 130,000,000원으로 명기하지는 아니하였다고 하더라도 청구인과 청구외 OOO이 교환계약시 쟁점아파트의 가액을 130,000,000원으로 평가하여 교환한 것으로 인정된다 할 것이다. 부동산을 교환으로 양도하는 경우의 실지양도가액은 교환당시 당사자간에 합의하여 평가한 당해 자산의 가액이라 할 것이므로(소득세법기본통칙 2-7-7···23 같은 뜻임) 처분청이 쟁점아파트의 양도가액을 130,000,000원으로 한 데에는 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

마. 따라서 이 건 심판청구는 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.