년이내 단기거래로서 취득가액은 분양가액, 양도가액은 인근부동산 중개업소의 매매실례가액에 의하여 과세한 처분의 당부(경정)

부동산중개업자가 확인한 매매실례가액은 실지가액으로 볼수없음.

1. 사실 및 원처분개요 청구인은 경기도 안양시 평촌 신도시 택지개발지구내 분양 OOO블럭 OO아파트 OOOO OOOOO(분양면적 153.062㎡, 약 46.301평형, 이하 “쟁점아파트”라 한다)를 90.11.29 청구외 OO건설산업 주식회사로부터 분양받아 92.12.28 청구인 명의로 소유권 이전등기한 후(잔금청산일은 92.10.30임), 93.3.24 청구외 OOO에게 양도하였으며 93.4.30 쟁점아파트의 양도에 대하여 실지거래가액에 의한 자산양도차익 예정신고를 하면서 취득가액은 분양가액인 91,218,000원으로, 양도가액은 양수인이 확인한 가액인 104,000,000원으로 하여 산출한 양도소득세 2,844,140원을 같은 날짜에 납부하였다. 처분청은 청구인이 신고한 취득가액 91,280,000원은 분양가액과 동일하나 신고 양도가액 104,000,000원은 처분청이 쟁점아파트 주변의 부동산 중개업자에게 확인한 당시의 매매실례가(시가) 210,000,000～220,000,000원에 비하여 50%수준에 불과하고 청구인이 쟁점아파트를 매매실례가보다 낮게 양도할 특별한 사정이 인정되지 아니한다 하여 신고한 양도가액을 부인하고 양도 당시의 매매실례가인 210,000,000원을 양도가액으로 하여 양도소득세를 산출하고, 93.8.16 청구인에게 93년 귀속 양도소득세 63,562,800원을 고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 93.9.20 심사청구를 거쳐, 93.11.15 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견 가. 청구주장

(1) 청구인은 쟁점아파트의 양도에 따른 자산 양도차익 예정신고를 하면서 취득 및 양도시 실지거래가액을 확인할 수 있는 계약서, 매수인의 사실확인서 및 그 인감증명서를 첨부하였는 데도 처분청이 양도가액을 부인하고 단지 인근 복덕방을 통하여 탐문한 가액으로 결정한 처분은 법률에 근거하지 아니한 부당한 처분이다.

① 소득세법 제23조 제4항, 같은 법 제45조 제1항 제1호 가목 및 같은 법 시행령 제170조 제4항 제2호에 의하면 양도가액과 취득가액은 기준시가로 계산함을 원칙으로 하되 자산양도차익예정(확정)신고시 그 실지거래가액을 확인할 수 있는 증빙을 제출한 경우에는 실지거래가액으로 계산할 수 있음을 규정하고 있다.

② 청구인이 신고한 양도시 실지거래가액을 부인한 것은 부당할 뿐만 아니라 실지거래가액이 확인되지 않는다면 취득시 실지거래가액이 정당하게 확인되므로 소득세법 시행령 제170조 제1항 제2호 나목 규정에 의하여 환산한 가액을 적용하든지 취득·양도가액을 기준시가로 하여야 함에도 인근 복덕방의 탐문가액을 억지로 실지거래가액으로 추정하여 적용하였는 바, 이와 같은 양도가액의 결정은 추정에 의한 것으로서 위법하다.

(2) 과세표준과 세율의 결정은 입법사항으로서 처분내용과 같이 양도가액을 추정에 의하여 결정한 것이 정당한 것으로 인정된다면 세무공무원의 재량에 의하여 과세표준을 달리할 수 있어 이는 국세기본법 제19조 에 규정한 세무공무원의 재량의 한계를 일탈하고 부동산 평가에 아무런 신뢰성이 없는 부동산중개업자의 주관적인 판단에 따라 양도가액을 결정한다는 것은 정당한 국세부과권의 행사로 볼 수 없다.

나. 국세청장 의견

(1) 청구인이 쟁점아파트를 일반 시세보다 현저하게 차이가 있는 가액으로거래할 만한 특별한 사유가 발견되지 아니 하고 금융자료 등 객관적인 증빙에 의하여 양도가액이 확인되지 아니하나

(2) 처분청이 쟁점아파트 인근 부동산 중개사무실에 탐문한 가액 210,000,000원은 쟁점아파트의 시가는 될 수 있으나 그 실지거래가액으로 볼 수는 없는 바, 쟁점아파트의 양도에 대한 검인계약서·거래사실확인서·인감증명 등의 사실 여부를 확인하지 아니하고 이 시가를 실지거래가액으로 보아 처분한 것은 조사관계를 소홀히 한 것으로 보여지므로 쟁점아파트의 실지거래가액을 확인하여 재조사 경정하는 것이 타당하다.

3. 심리 및 판단

이 건은 쟁점아파트의 양도소득세를 실지거래가액으로 결정할 때 청구인이 신고한 양도가액 104,000,000원을 부인하고 쟁점아파트 부근의 매매실례가인 210,000,000원으로 할 수 있는지 여부에 다툼이 있다. 먼저 관련법령을 보면 소득세법 제23조 제4항 제1호(양도가액)와 소득세법 제45조 제1항 제1호 (가)목(취득가액)에 양도차익의 결정은 원칙적으로 기준시가에 의한다고 규정하고, 실지거래가액에 의하여 결정하는 예외적인 경우로서 위 법조항 단서 및 소득세법 시행령 제170조 제4항 제2호에 규정한 부동산을 취득한 후 1년이내 양도한 경우 등 투기성이 있다고 인정되는 경우와 위 법조항 단서 및 소득세법 시행령 제170조 제4항 제3호에 규정한 예정신고 및 확정신고시 제출한 증빙서류에 의하여 취득 및 양도당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우라고 규정하고 있으며, 위 시행령 같은조 제4항 제2호의 1년이내의 양도 등 투기성이 있는 경우에는 양도가액 또는 취득가액중 어느 하나만의 실지거래가액을 확인할 수 있는 것은 실지거래가액에 의하고 실지거래가액을 확인할 수 없는 다른 하나는 위 시행령 같은조 제1항 단서에 규정한 각호별로 환산 결정할 수 있도록 규정하고 있다. 다음으로 사실관계를 보면

(1) 청구인은 잔금청산일임이 확인되는 92.10.30 쟁점아파트를 청구외 OO건설산업 주식회사로부터 91,280,000원에 취득하였으며, 93.3.24 청구외 OOO에게 104,000,000원에 양도하였다는 청구주장 근거로서 쟁점아파트의 매매계약서(관인계약서임)와 거래당사자인 청구외 OOO의 사실 확인서 및 거래사실확인용 인감증명서를 제출하고 있다.

(2) 처분청이 쟁점아파트 규모의 매매실례가를 탐문 조사한 곳은 쟁점아파트 소재지 부근의 OO공인중개사(평촌신도시 OO아파트 단지내 상가 OOOO, (OOOO) OO-OOOO～O)와 OO중개인사무소(OOO, 평촌신도시 OO동 OO OOO OOOO OOOO OOOO, (OOOO) OO-OOOO)로서 이들 부동산 중개인들을 양도당시 쟁점아파트의 매매실례가가 210,000,000원에서 220,000,000원 수준임을 확인하고 있다.

(3) 청구인과 처분청은 쟁점아파트의 실지 양도가액이 104,000,000원임을 객관적으로 확인할 수 있는 금융자료를 제시하지 못하고 있다.

(4) 청구인은 위 거래상대방의 확인서(거래가액 104,000,000원) 이외에는 쟁점아파트를 매매실례가액의 절반 수준의 가액으로 양도해야 했던 납득할만한 사유를 제시하지 못하고 있다. 위 법령과 사실에 의하여 쟁점아파트의 양도가액을 매매실례가에 의하여 산정하고 양도소득세를 계산한 처분이 타당한지를 보면 첫째, 아파트는 일반적으로 지역, 시공회사, 평형, 층별 등에 따라 동일그룹에 속하는 경우 그 가액이 유사함이 일반적인데도 불구하고 청구인이 같은 시기에 쟁점아파트와 같은 규모 및 같은 지역의 아파트 시세인 210,000,000원의 절반에도 못미치는 현저하게 낮은 가액인 104,000,000원에 양도할 만한 특별한 사유가 제시되지 아니하고 있을 뿐 아니라 금융자료등 객관적인 증빙에 의하여 신고된 양도가액이 실지거래가액임이 입증되지 아니하나, 한편으로 처분청이 실지 양도가액으로 본 쟁점아파트 인근 부동산중개사무소에 탐문한 가액 210,000,000원도 쟁점아파트의 시가수준을 가름하는 가액으로 볼 수 있을 뿐이지 쟁점아파트 자체의 실지거래가액이라고는 할 수 없다 하겠다. 둘째, 이 건은 청구인이 쟁점아파트를 취득한 후 1년 이내에 양도하였기 때문에 위 법령에 의하여 실지거래가액에 의한 조사 결정대상이므로 처분청이 쟁점아파트의 양도에 대한 검인계약서 및 거래상대방의 사실확인서등의 진실성 여부를 확인하고 그 실지거래가액을 밝혀서 양도소득세를 결정하여야 함에도 실지거래가액을 밝히지 못한채 단순히 쟁점아파트 인근에 소재한 아파트의 매매실례가에 의하여 이 건 과세한 처분은 실지거래가액의 조사를 소홀히 한 것이므로 쟁점아파트에 대한 양도시 실지거래가액을 다시 조사 확인하여 양도소득세를 결정하는 것이 타당하다고 판단된다.

따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 이유있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.