실지거래가액에 의하여 양도소득세를 신고하였으나 이를 인정하지 아니하고 기준시가에 의하여 부과결정한 처분의 당부(기각)

실지거래가액임이 입증되지 아니하는 가액에 의하여 과세하여야 한다는 청구주장은 이유없는 반면 기준시가에 의하여 부과결정한 처분청의 처분은 정당함.

1. 원처분 개요 청구인외 5인은 광주직할시 서구 OO동 OOO외 5필지 대 4,422㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 89.6.7 청구외 (주)OO로부터 공동(청구인 지분 10/50)으로 구입하여 소유하다가 90.12.5 청구외 OOOO주택조합에 양도하였다. 청구인은 자기지분에 대한 양도소득을 실지거래가액에 의하여 91.5.31 과세표준확정신고를 하였다. 처분청은 과세표준확정신고서에 첨부된 실지거래가액에 대한 증빙서류를 검토한 결과, 청구인이 신고한 실지거래가액을 인정할 수 없다하여 기준시가에 의하여 청구인 지분에 대한 90년 과세기간분 양도소득세 44,898,470원 동 방위세 8,994,160원을 93.1.20 결정고지 하였다. 청구인은 이에 불복하여 93.3.18 심사청구를 거쳐 93.6.19 심판청구를 제기하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견 가. 청구주장 청구인은 89.6.7 취득한 쟁점토지중 청구인의 소유지분 10/50(884.2㎡)에 대하여 취득가액 167,800,000원(839,000,000원 × 10/50) 및 필요경비 5,131,100원(25,655,500원 × 10/50)에 취득하였으며, 90.12.5 양도가액 173,988,470원(869,940,000원 × 10/50)에 양도하고 과세표준확정신고기한인 91.5.31 자진신고 하였는데도 처분청은 실지거래가액에 의한 청구인의 양도소득세 자진신고는 사실과 상이하다고 판단하고 기준시가에 의한 양도소득세 44,898,470원 및 동 방위세 8,994,160원을 고지한 처분은 부당하다고 주장한다.

나. 국세청장 의견 취득가액에 대하여 살펴보면, 첫째 청구인은 양도소득세 확정신고시 부동산은 광주시 서구 OO동 OOO, OOO, OOO, OOOOO, OOOOO, OOOOOOO의 6필지 4,422㎡로 되어 있으나 청구인이 제시한 매매계약서상에는 광주시 서구 OO동 OOO외 6필지 4,634㎡로 서로 상이하며, 둘째 청구인이 제시한 위 계약에는 계약일이 89.5.10로 되어 있으나, 공동소유자 청구외 OOO가 92.5.8 제기한 심판청구서에는 계약일이 89.5.16로 되어 있는 바, 이 계약의 추가약정일이 89.5.10로 되어있어 당초계약보다 추가약정일이 선행하여 사회통념 신뢰할 수 없으며, 셋째 청구인은 취득금액이 839,000,000원이라고 주장하고 있으나 매매계약서상 취득금액이 630,000,000원으로 되어 있어 서로 상이하며 넷째 청구인과 공동소유자인 OOO가 처분청에서 92.9.29 확인한 진술서에 의하면 평당 450,000원에 취득하여 평당 630,000원에 양도하였다고 진술하고 있어 취득 및 양도가액이 서로 상이하며, 다섯째 청구주장이 사실임을 입증할 수 있는 객관적인 증빙이 전혀 제시되지 아니하여 신빙성이 없다.

양도가액을 보면, 첫째 청구인은 양도가액을 869,940,000원이라고 주장하고 있으나, 청구인이 제시한 90.11.16자 부동산매매계약서에는 842,940,000원으로 되어있어 서로 상이하고, 둘째 청구인과 공동소유자인 청구외 OOO가 심사청구시 제시한 매매계약서에는 계약일자가 89.12.20로, 양도가액은 843,000,000원으로 되어 있는 점으로 미루어 보아 사실상의 양도가액을 알 수 없으며, 셋째 청구인이 수령한 계약금, 중도금, 잔금일자가 계약서 작성일(90.11.16)이전에 수령한 것으로 되어 있어 신빙성이 없으며, 넷째 청구인이 대금을 수령한 사실을 입증할 금융자료등 객관적인 증빙을 전혀 제시하지 아니하여 신빙성이 없다. 따라서 취득 및 양도가액이 확인되지 아니하므로 공정과세위원회의 심의를 거쳐 기준시가로 결정한 처분에는 잘못이 없다는 의견이다.

3. 심리 및 판단

이 건 심판청구의 다툼은 실지거래가액에 의하여 양도소득세를 신고하였으나 이를 인정하지 아니하고 기준시가에 의하여 부과결정한 처분의 당부를 가리는데 있다. 소득세법 제23조 제4항에서 「양도가액은 다음 각호의 금액으로 한다.

1. 제23조 제1항 제1호·제2호 및 제5호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 양도당시의 기준시가. 다만, 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다」라고 규정되어 있으며, 소득세법 제45조 제1항에서 「거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 게기하는 것으로 한다.

2. 취득가액 가. 제23조 제1항 제1호·제2호 및 제5호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.」고 규정되어 있으며, 같은 법 시행령 제170조 제4항에서 「법 제23조 제4항 제1호 단서 및 법 제45조 제1항 제1호 가목 단서에서 “대통령령이 정하는 경우라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.

3. 양도자가 법 제95조 또는 법 제100조의 규정에 의하여 신고시 제출한 증빙서류에 의하여 취득 및 양도당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우」라고 규정되어 있다. 먼저 취득가액에 대하여 살펴보면, 청구인은 당초 쟁점토지와 진입도로로 사용하기 위한 광주직할시 서구 OO동 OOOOO의 토지(이하“다른 토지”라 한다)를 매입하고자 계약을 체결하였으나 다른 토지가 처분금지 가처분상태에 있으므로 이의 매입을 포기하고 광주직할시 서구 OO동 OOOOO 토지의 사용권 및 도로개설을 매도인으로부터 보장받고 약정금 140,000,000원을 지급하기로 한 추가약정을 체결하였다고 주장하는 바, 제시된 매매계약서 및 추가약정서에 의하면 취득시 매매대금은 639,000,000원이고 추가약정금은 140,000,000원으로 이를 더하면 770,900,000원으로 청구인이 주장하는 취득가액 839,000,000원과 상이하며, 청구인과 공동소유자인 청구외 OOO가 이 건 관련 세무공무원에게 진술한 바에 의하면 취득가액이 평당 450,000원(대금총 601,942,500원)으로 청구인의 주장과 일치하지 아니한다. 또한 쟁점토지 취득가액에는 전토지소유자의 청구외 OOO에 대한 채무 승계분 517,000,000원이 포함되어 있다고 주장하나, 등기부등본상의 근저당권의 채권최고액이 460,000,000원(일부필지는 317,166,514원)으로 상이할 뿐 아니라 달리 채무액을 확인할 수 있는 증빙이 없고, 계약서상의 계약체결일 89.5.16보다 추가약정서상의 추가약정일 89.5.10이 선행하고있어 계약체결이전에 추가약정을 한 것이 되어 모순이 있는 등 청구주장 취득가액은 이를 진실한 것으로 인정하기 곤란하다.

다음으로 양도가액을 살펴보면, 청구인이 증빙으로 제시한 영수증에 의하면 매매계약 체결일(90.11.16)이전에 90.3.19 부터 5회에 걸쳐 172,500,000원을 지급받은 것으로 되어 있는 바, 계약체결 8개월전에 매매대금을 지급받았다는 사실은 일반적인 거래관행에 맞지 아니할 뿐 아니라, 금융자료등 양도가액을 확인할 수 있는 객관적인 자료도 제시하지 못하고 있는 것으로 볼 때 청구인이 주장하는 양도가액 또한 인정할 수 없다. 이상의 법령과 사실관계를 종합하여 볼 때 이 건 쟁점토지의 취득 및 양도당시의 실지거래가액이 확인되는 경우에 해당한다고 할 수 없으므로 기준시가에 의하여 과세하여야 하는 바, 실지거래가액임이 입증되지 아니하는 가액에 의하여 과세하여야 한다는 청구주장은 이유없는 반면 기준시가에 의하여 부과결정한 처분청의 처분은 정당하다고 판단된다. 따라서 이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.