첫째, 처분청이 주택의 양도와 관련하여 청구인이 신고한 실지거래가액을 부인하고 기준시가에 의해 양도소득세를 과세한 처분이 정당한지 여부와 둘째, 청구인의 행위가 건설업에 해당하여 사업소득으로 과세하여야 하는지 여부(기각)

구체적인 입증서류가 불분명하므로 처분청이 기준시가에 의하여 양도소득세를 결정한 처분에는 잘못이 없음

1. 처분개요

청구인은 89.10.26 서울특별시 도봉구 OO동 OOOOOO 대지 169㎡ 및 동지상의 주택 54.38㎡를 취득한 후 동 주택을 철거하고 면적 235.38㎡의 주택을 신축(이하 “쟁점주택”이라 한다)하여 91.7.2 이를 양도하고 92.5월 실지거래가액(양도가액 130,000,000원, 취득가액 124,893,260원)으로 양도소득세를 신고하였다. 처분청은 청구인이 신고한 실지거래가액이 신빙성이 없는 것으로 보아 실지거래가액을 부인하고 기준시가에 의하여 95.7.1 양도소득세 48,704,130원을 과세하였다. 청구인은 이에 불복하여 95.8.11 심사청구를 거쳐 95.11.20 심판청구를 하였다.

2. 청구인 주장 및 국세청장 의견 가. 청구인 주장 청구인은 적법하게 실지거래가액에 의하여 양도소득세를 신고하였는 바, 처분청은 청구인이 제출한 계약서 및 거래사실확인서 등을 확인·조사하지 않고 일방적으로 기준시가에 의하여 과세하였으므로 부당하다. 또한 청구인은 88년과 89년에도 구옥을 취득한 후 이를 철거하고 주택을 신축하여 판매한 사실이 있는 바, 건설업에 해당한다면 양도소득세를 취소하여 사업소득으로 과세해야 한다.

나. 국세청장 의견 소득세법상 양도차익을 결정함에 있어서 양도가액 또는 취득가액 중 어느 하나를 실지거래가액에 의하여 결정하는 때에는 다른 하나도 실지거래가액에 의하여 결정하고, 어느 하나를 기준시가에 의하여 결정하는 때에는 다른 하나도 실지거래가액에 의하여 결정하여야 한다고 규정하고 있는 바, 청구인이 제시하는 쟁점부동산의 취득가액 124,893,260원 중 건물가액 29,893,260원은 지방과세시가표준액으로 실지거래가액이 아니고, 95,000,000원은 구건물의 취득가액이라고 하나 그 가액에 대한 구체적인 입증서류가 불분명하므로 처분청이 기준시가에 의하여 양도소득세를 결정한 처분에는 잘못이 없다.

3. 심리 및 판단

가. 이 건 심판청구의 다툼은 첫째, 처분청이 쟁점주택의 양도와 관련하여 청구인이 신고한 실지거래가액을 부인하고 기준시가에 의해 양도소득세를 과세한 처분이 정당한지 여부와 둘째, 청구인의 행위가 건설업에 해당하여 사업소득으로 과세하여야 하는지 여부에 있다.

나. 먼저 기준시가에 의한 과세처분에 대해 살펴본다. 소득세법 제23조 (양도소득) 제4항 및 같은법 제45조 (양도소득의 필요경비계산) 제1항 제1호 규정은 토지등 자산의 취득 및 양도가액은 원칙적으로 기준시가에 의하고 예외적으로 실지거래가액에 의하도록 하고, 같은법시행령 제170조 (양도소득금액의 조사결정) 제1항은 “양도차익을 결정함에 있어서 양도가액 또는 취득가액 중 어느 하나를 실지거래가액에 의하여 결정하는 때에는 다른 하나도 실지거래가액에 의하여 결정하고, 어느하나를 기준시가에 의하여 결정하는 때에는 다른 하나도 실지거래가액에 의하여 결정하여야 한다”고 규정하고 있고, 그 제4항 3호는 “양도자가 법 제95조(자산양도차익의 예정신고) 또는 법 제100조(과세표준 확정신고)의 규정에 의한 신고시 제출한 증빙서류에 의하여 취득 및 양도 당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우”에는 실지거래가액에 의하도록 규정하고 있다. 청구인이 신고한 취득가액 124,893,260원중 신축주택가액 29,893,260원은 지방세과세시가표준액에 의한 가액이며 계약서상의 매입대금 95,000,000원도 실지거래가액 여부가 불분명함으로 취득가액 124,893,260원은 실지거래가액이 아닌 것이 명백하다. 한편, 청구인이 주장하는 양도가액 130,000,000원은 처분청이 부동산 중개인을 통한 조사결과 양도당시인 91.7월 시세에 비해 조사당시인 95.6월 시세가 약보합으로 나타났으며 쟁점주택의 현재 소유자인 청구외 OOO가 쟁점주택을 230,000,000원에 매물로 내놓고 있음을 감안하면 양도가액도 신빙성이 없다고 할 것인바, 따라서 이건은 신고에 의하여 실지거래가액이 확인되는 경우가 아니며 처분청이 기준시가에 의하여 과세한 처분은 달리 잘못이 없다.

다. 청구인은 쟁점주택의 신축·양도전인 88년 및 89년에 각각 주택을 신축·양도한 바 있으므로 청구인의 행위가 건설업에 해당할 수도 있다고 주장하나, 청구인은 이건 양도와 관련하여 사업소득이 아닌 양도소득으로 이미 신고하였는 바, 뒤늦게 이러한 주장을 하는 것은 신의측에도 어긋나며 사업자등록증등 입증자료도 없으므로 건설업으로 볼 수 있는 근거가 없다고 판단된다.

라. 따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.