청구인의 이건 부동산 양도가 부동산매매업에 해당되는지 여부(기각)

근린생활시설은 88.11.2 부동산 임대에 대한 사업자등록을 하였다가 같은 달 23일 양도하였으며, 다음 해인 ’89년도에도 같은 유형의 건물을 89.9.2 신축하여 89.11.15 양도한 사실이 있으므로 양도에 대하여 부동산매매업으로 보아 과세한 것은 잘못이 없음.

1. 처분개요

청구인은 경기도 OO시 OO동 OOOO(현 같은 시 종원구 OO동 OOO) 대지 687.6㎡를 88.1.25 취득하여 그 지상에 지하 1층, 지상 5층의 주택 및 근린생활시설 2,486.74㎡를 88.9.15 신축하여 88.12.31 양도하였고, 그 다음 해인 89.2.1 같은 시 중원구 OO동 OOOOOO 대지 394.8㎡ 및 건물 122.94㎡를 취득하여 건물을 철거하고 그 지상에 지하 1층, 지상 5층의 주택 및 근린생활시설 1,403.1㎡를 89.9.2 신축하여 같은 해 11.15 양도하였다. 처분청은 청구인의 위 부동산양도에 대하여 부동산매매업으로 보아 88년도분 종합소득세 136,175,860원 및 동 방위세 27,235,170원과 89년도분 종합소득세 48,513,270원 및 동 방위세 9,702,650원을 92.10.17 청구인에게 결정고지 하였다. 청구인은 이에 불복하여 92.11.19 심사청구를 거쳐 93.3.4 심판청구를 하였다.

2. 청구인 주장 및 국세청장 의견 가. 청구인 주장

(1) 처분청은 ’83년부터 ’87년까지 청구인이 23건의 부동산을 취득하여 양도하였다는 이유로 이건 부동산의 신축·양도에 대하여 부동산매매업으로 보아 과세하였으나, 그 중에는 청구인이 거주하던 주택의 양도이거나 채권담보목적으로 취득하였거나 건설업에 해당하는 다세대주택의 신축·양도이거나 청구인이 취득·양도한 사실이 없는 부동산등을 제외하면 ’83년부터 ’90년까지 청구인이 취득하여 양도한 부동산은 6건에 불과한 바, 청구인은 부동산매매를 사업목적으로 나타내어 부동산을 판매하거나 사업상의 목적으로 1과세기간중에 1회이상 부동산을 취득하고 2회이상 판매한 사실이 없으며, 이건 부동산도 매매목적이 아닌 거주 및 목욕탕업과 부동산임대업의 영위를 위하여 신축하였으나 부채로 신축자금을 조달하였기 때문에 자금압박을 받게 되어 부득이 양도하게 된 것이므로 이건 부동산양도에 대하여 부동산매매업으로 보아 과세한 것은 부당하고,

(2) 경기도 OO시 중원구 OO동 OOOOOO 소재 부동산의 경우 처분청은 위 부동산 양수인 OOO의 확인서에 의하여 양도시기를 89.11.15로 보아 소득의 귀속시기를 ’89년도로 결정하였으나, 청구인은 매매계약서상 잔금청산일인 90.2.7 잔금을 받고 인감증명등 소유권이전등기에 필요한 서류를 교부하였으므로 위 부동산의 양도에 따른 소득의 귀속시기는 ’89년도가 아닌 ’90년도이며,

(3) 주택의 신축·양도는 건설업에 해당하므로 복합건물인 이건 부동산 2건중 주택부분에 대하여는 건설업의 소득표준율을 적용하여야 한다는 주장이다.

나. 국세청장 의견 청구인은 ’83년부터 ’87년 사이에 연립주택과 기타부동산을 23회에 걸쳐 취득·양도한 사실이 있고, 이건 부동산은 88.1.25에 토지를 취득하여 88.9.20 건물을 신축한 후 주택부분은 청구인이 거주하고 근린생활시설은 88.11.2 부동산 임대에 대한 사업자등록을 하였다가 같은 달 23일 양도하였으며, 다음 해인 ’89년도에도 같은 유형의 건물을 89.9.2 신축하여 89.11.15 양도한 사실이 있으므로 이건 부동산의 양도에 대하여 부동산매매업으로 보아 과세한 것은 잘못이 없다는 의견이다.

3. 심리 및 판단

이건 심판청구의 쟁점은 ①청구인의 이건 부동산 양도가 부동산매매업에 해당되는지 여부, ②이건 부동산중 경기도 OO시 중원구 OO동 OOOOOO 소재 부동산의 양도의 경우 소득의 귀속시기가 ’89년도인지 ’90년도인지와 ③이건 부동산중 주택부분에 대하여는 건설업의 소득표준율을 적용하여야 한다는 청구인의 주장이 타당한지 여부를 가리는 데 있다.

가. 쟁점

①에 대하여

(1) 관련법령 소득세법 제1조 제1항 제1호, 제4조 제1항 제1호, 제20조 제1항 제8호 및 같은 법 시행령 제36조 제3호의 규정에 의하면 부동산매매업에서 발생한 소득은 사업소득으로서 종합소득세 과세대상임을 알 수 있고, 소득세법 기본통칙 2-4-8...20에 의하면「부동산의 매매(건물을 신축하여 판매하는 경우를 포함한다) 또는 그 중개를 사업목적으로 나타내어 부동산을 판매하거나 사업상의 목적으로 1과세기간중에 1회이상 부동산을 취득하고 2회이상 판매하는 경우에는 부동산매매업을 영위한 것으로 본다」고 하였다.

(2) 사실관계 (가) 먼저 이건 과세처분 경위를 보면, 처분청은 92.6 감사원의 감사결과 청구인이 ’83년부터 ’87년 사이에 23건의 부동산을 취득·양도한 사실이 있고 이건 부동산의 경우도 사업목적으로 신축·양도한 것으로 인정되므로 부동산매매업에 해당된다는 지적을 받고 이건 부동산의 양도에 대하여 부가가치세를 과세하였음을 알 수 있다. (나) 이건 부동산의 취득 및 신축·양도 경위를 살펴보면, 앞의 처분개요에서 본 바와 같이 ’88년도와 ’89년도에 계속적으로 토지를 취득하여 같은 해에 그 지상에 건물을 신축하고 신축한지 2 내지 3개월여만에 양도하였음을 관련 등기부등본등의 서류에 의하여 알 수 있다.

(3) 청구인의 이건 부동산양도가 부동산매매업에 해당되는지 여부. 부가가치세법 시행규칙 제1조 제1항에서 “부동산의 매매(건물을 신축하여 판매하는 경우를 포함한다) 또는 그 중개를 사업목적으로 나타내어 부동산을 판매하거나 사업상의 목적으로 1과세기간중에 1회이상 부동산을 취득하고 2회이상 판매하는 경우에는 부동산 매매업을 영위한 것으로 본다”라고 규정하고 있는 바, 이는 1과세기간중에 1회이상 부동산을 취득하고 2회이상 판매하는 경우등에는 사실여부를 가리지 아니하고 부동산매매업으로 간주한다는 간주규정일 뿐 동 규정의 간주사업요건에 해당되지 않는 경우는 부동산매매업으로 인정하지 않는다고 반대해석 할 수는 없다 할 것이고 사업에 해당되는지 여부는 그 실질내용에 따라 판단되어야 하므로 결국 그 매매가 수익을 목적으로 하고 있는지와 그 규모, 횟수, 태양 등에 비추어 사업활동으로 볼 수 있을 정도의 계속성과 반복성이 있는지 등을 고려하여 사회통념에 따라 가려져야 할 것인바(같은 뜻 : 대법90누 1045, 90.9.25 및 국심90서 2429, 91.3.27외 다수), 청구인의 경우 ’83년도부터 ’87년도까지의 부동산취득 및 양도사실 등으로 미루어 볼 때 수익을 목적으로 계속적·반복적으로 부동산을 취득·양도하였다고 볼 수밖에 없고, 이건 부동산 양도의 경우도 청구인은 목욕탕운영 및 부동산 임대업을 목적으로 신축하였으나 자금압박 등의 이유로 부득이 양도하였다고 주장하고 있으나 청구인의 ’83부터 ’90까지의 부동산 거래사실 및 신축 후 2 내지 3개월에 밖에 소유하지 아니하였던 점으로 미루어 볼 때 신축당시부터 매매에 따른 수익을 목적으로 하였다고 볼 수밖에 없다 하겠다.

따라서 청구인의 이건 부동산 양도에 대하여 부동산매매업으로 보아 종합소득세를 과세한 처분청의 처분은 타당한 것으로 보인다.

나. 쟁점②에 대하여

(1) 소득세법 제51조 제2항 및 같은 법 시행령 제57조 제4항 제1호의 규정을 종합하여 보면, 부동산매매업의 경우 사업소득에 대한 총수입금액의 수입시기는 부동산을 인도한 날이라고 규정하고 있다.

(2) 위 부동산의 양수인인 청구외 OOO이 처분청에 제출한 확인서에 의하면, 청구외 OOO은 청구인으로부터 위 부동산을 89.11.15에 매수하였으나 개인사정으로 가등기를 하여 놓고 매매등기를 90.2.6에 하였다고 확인하고 있는 것으로 보아, 89.11.15에 위 부동산의 매매가 완결된 것으로 보인다. 한편, 청구인은 매매계약서상 잔금지급일이 90.2.7이고 동일자에 잔금을 지급하였으며 소유권이전등기에 필요한 서류등을 OOO에게 넘겨주었다고 주장하고 있으나 매매계약서등의 거증자료를 제시하지 못하고 있다.

(3) 사실이 이러하다면 위 부동산 양도에 대한 소득의 귀속시기는 위 규정에 비추어 볼 때 ’89년도라고 보아야 할 것이므로 처분청의 처분에는 잘못이 없는 것으로 보인다.

다. 쟁점③에 대하여 소득세법시행령 제33조 제2항에 의하면 건물을 신축하여 판매하는 사업은 부동산매매업에 해당되나 주택을 신축하여 판매하는 경우에는 건설업으로 보도록 하고 있다. 또한, 소득세법시행령 제33조 제3항에 의하면 주택의 일부에 상가·점포등 다른 목적의 건물이 설치되어 있는 경우 주택의 면적이 다른 목적의 건물의 면적보다 작은 경우에는 그 전체를 주택으로 보지 아니하도록 규정되어 있다. 이건 부동산의 경우, 경기도 OO시 수정구 OO동 OOOO 소재 건물은 전체면적 2,486.74㎡중 주택면적은 186.14㎡이고, 같은 시 중원구 OO동 OOOOOO 소재 건물은 전체면적 1,403.1㎡중 주택면적은 160.09㎡이므로 이건 부동산 전체는 주택이 아닌 다른 목적의 건물로써 이건 부동산의 양도는 주택부분을 포함한 전체면적에 대하여 부동산매매업의 소득표준율을 적용하여야 한다. 따라서 이 건 심판청구는 청구인의 주장이 이유없다고 판단되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.