부동산임대소득의 수입금액산정이 적절한지 여부(경정)

임대용 건물의 실지임대료가 얼마인지와 임대기간O ‘공실’여부 및 임대계약 내용을 소급적용해 임대료를 산정한 처분은 부당함

1. 처분개요

청구인은 1992.4.20. OOOO시 O구 OOOOO OOOOOO 소재 건물 1,686.72㎡(지하1층～지상5층, 연면적 1,686.72㎡)를 취득하여 임대하는 사업자로 당해 임대소득에 대하여 종합소득세를 신고납부하였다. 처분청은 OO지방국세청장이 조사하여 통보한 임대수입 누락금액에 대하여 2002.12.14 청구인에게「주문」기재의 종합소득세를 경정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2003.2.28 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

(1) 처분청은 이 건 부동산 O 406호(이하 406호 라 한다)의 임대수입금액을 김OO과 체결한 임대차계약서를 근거로 임대보증금 OOO원, 월세 OOOO원으로 하여 과세하였으나, 위 계약서는 IMF당시 임차인의 요청에 의하여 그의 채권자에게 재산이 많게 보이도록 계약내용을 허위로 기재하여 달라고 하여 작성된 것이다. 따라서 실제 계약내용대로 임대보증금 OOO원, 월세 OOOO원으로 하여 과세함이 타당하다.

(2) 처분청은 이 건 부동산 O 지하층(이하 지하층 이라 한다)의 1997.1월～1999.12월분 임대수입금액을 2000년부터 인상한 보증금 OOO원, 월세 OOOO원으로 산정한 것은 근거과세에 위배된다.

(3) 이 건 부동산 O 701호(이하 701호 라 한다)는 건축물대장에 없는 물탱크실 옆의 공간을 다락방형태로 개조하여 강OO이 1997.1월부터 1999.12월까지 보증금 OOO원, 월세 OOO원에 임차하여 사용하다가 보증금은 미납된 월세와 상계된 후 2002년 강제퇴거되었고, 현재 동 장소에는 이 건 부동산의 관리용품이 보관되어 있다. 처분청은 701호의 월세를 OOO원으로 보아 과세하였으나, 위와 같은 열악한 여건을 감안하고 근거도 없이 청구인이 신고한 임대수입(보증금 OOO원, 월세 OOO원)을 부인하여 과세한 이 건 처분은 부당하다.

(4) 이 건 부동산 O 107호(이하 107호 라 한다)는 1997.1.1.～1998.3.1.과 1999.7.1.～2000.6.30. 기간O에 공가이었으므로 위 기간의 임대수입을 보증금 OO,OOOO원, 임대료 O,OOOO원으로 보아 과세한 처분은 부당하다.

나. 처분청 의견

(1) 청구인이 입증자료로 제시하고 있는 임차인의 사실확인서는 임대인이 경제적으로 우월한 위치에 있는 점으로 보아 그 신빙성을 인정할 수 없으며, 이 건 과세는 조사당시 청구인도 인정한 임대계약서 내용대로 이루어진 것으로 잘못이 없다.

(2) 청구인이 지하층의 1997.1월～1999.12월분 임대수입금액에 대하여 객관적인 증빙자료를 제시하지 못하므로 이 건 부동산의 관리사무소 컴퓨터에서 확인한 2002년도 계약내용(보증금 OOO원, 월세 OOOO원)을 근거로 과세한 이 건 처분은 잘못이 없다.

(3) 청구인은 701호의 임대보증금을 미납된 월세와 상계후 임차인 강우형을 강제퇴거하였다고 주장하나, 당해 상계내용 등이 확인되지 아니하는 등 701호의 임대수입이 보증금 OOO원에 월세 OOO원임을 객관적으로 입증하지 못하고 있어 청구인의 주장을 받아들일 수 없다.

(4) 조사시 확인된 107호의 1999.6.10자 임대차계약서와 근무일지 등에 의하여 1997.1.1.～1998.3.1.과 1999.7.1.～2000.6.30. 기간O 보증금 OO,OOOO원, 임대료 O,OOOO원에 임대한 것으로 확인되는 반면, 청구인은 위 기간O 공가인 사실에 대하여 객관적인 증빙자료를 제시하지 못하므로 위 계약내용대로 과세한 처분은 정당하다

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

(1) 이 건 부동산 O 406호의 실지임대료(월세)가 OOOO원인지, 아니면 OOOO원인지 여부

(2) 이 건 부동산 O 지하층의 1997.1월～1999.12월분 임대수입금액을 2002년도 계약내용(보증금 OOO원, 월세 OOOO원)을 근거로 과세한 처분의 당부(청구인 주장 월세 OOOO원)

(3) 이 건 부동산 O 701호의 실지 임대료가 월세 OOO원인지, 아니면 OOO원인지 여부

(4) 이 건 부동산 O 107호를 1997.1.1～1998.3.1.과 1999.7.1.～2000.6.30. 기간O에는 임대하지 아니하였는지(공가) 여부

나. 관련법령

소득세법 제18조 【부동산임대소득】

① 부동산임대소득은 당해연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다.

1. 부동산 또는 부동산상의 권리의 대여로 인하여 발생하는 소득

다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점

(1) 청구인은 406호의 임대수입에 대한 1997.1기분～2001.2기분 부가가치세신고를 보증금 1천만원, 월세 OOO원으로 하였으나, 처분청은 조사당시 아래의 임대차계약서②를 확인하고 보증금 OOO원, 월세 OOOO원으로 하여 이 건 과세하였다. 청구인은 이에 대해 보증금 OOO원, 월세 OOOO원이 사실이라고 주장하며 그 증빙자료로 아래의 임대차계약서③을 제시하고 있어 이를 살펴본다. O O OO O OO 청구인은 406호에서 이 건 과세기간동안 허OO이 OO칼라라는 상호로 사진제판제조업을 영위하였고 2002.10.16 그의 처인 김OO이 사업자등록을 필하고 당해 사업을 영위하였으므로 임차인이 김OO으로 기재된 계약서①과 ②는 사실과 다르다는 것이나, 조사관서인 서울지방국세청장의 답변서에 의하면, 조사당시 청구인이 임대차계약서①과 ②를 확인하고 그 O 계약서②를 주장하여 이를 근거로 과세하였다는 것인데 반해, 청구인은 조사당시 계약서③을 제시하지 못하다가 과세적부심사청구이후 이를 제시하고 있는 점, 그 밖에 청구인이 제시하고 있는 임차인의 사실확인서는 객관성이 부족한 점 등을 종합하여 볼 때 청구인의 주장을 받아들이기 어려운 것으로 판단된다. 한편, 처분청은 이 건 부동산 근무자가 매일 기록하는 근무일지(이하 근무일지 라 한다)상에 1997년～2001년 O 406호의 월세등의 수수내역이 기재되어 있다 하여 이를 이 건 과세근거 O의 하나로 제시하고 있고, 청구인은 이에 대해 근무일지상 위 같은 기간동안의 총입금액은 OO,OOOO원으로 이는 청구인이 주장하는 월세 합계액 O,OOOO원보다 적어 과세근거가 될 수 없다는 것인 바, 청구인이 제시한 위의 사유가 계약서③의 내용을 입증한다고 할 수 없으므로 이 부분 청구인의 주장 역시 이유없다 할 것이다.

(2) 쟁점

(2) 지하층에 대한 임대수입금액의 신고내역과 처분청이 이를 경정한 내역 및 청구인의 주장내역은 아래와 같다. O O (OO O OOOO OO OO, OOOO O) 처분청은 지하층의 1997.1월～1999.12월 임대수입금액을 보증금 OOO원, 월세 OOOO원로 하여 과세하였고, 청구인은 위 임대료는 2002년 당시 임대사항으로 위와 같이 소급하여 장부내용 및 부가가치세와 종합소득세 신고내역을 부인하고 과세함은 근거과세에 위배된다고 주장하여 이를 살펴본다. 청구인이 증빙자료로 제시하고 있는 임대차계약서 사본에 의하면, 청구인과 임차인 오OO은 1997.10.1 임대기간을 1998.1.1.～2000.1.1.로, 임대보증금은 OOO원, 월세는 청구인 주장과 동일한 OOOO원이며 오OO은 위 계약내용대로 사실확인을 하고 있는데 반해, 이 건 처분은 조사관서가 확인한 관리사무소의 컴퓨터상 2002년도 임대내역을 근거로 소급하여 과세한 것이고, 그 밖에 조사관서에서 증빙자료로 제시하고 있는 근무일지에 임대료로 2000.8.5. OOOO원, 2000.8.25. OOOO원, 2000.9.20. OOOO원이, 주차료로 1997.10.21.～1998.12.8. 월 OOO원이 기재되어 있으나, 이 역시 처분청이 산정한 임대료와 불일치 한 점을 종합하여 볼 때, 청구인이 제시한 증빙자료 및 인근 유사 부동산의 임대실례가액 등을 근거로 당해 임대료를 재조사 결정함이 합당한 것으로 판단된다.

(3) 쟁점

(3) 701호에 대한 임대수입금액의 신고내역과 처분청이 이를 경정한 내역 및 이에 대한 청구인의 주장내역은 아래와 같이 확인된다. O O (OO O OOOO OO OO, OOOO O) 청구인은 701호가 건축물대장에 없는 물탱크실 옆의 공간을 다락방형태로 개조된 것이고, 현재 동 장소를 이 건 부동산의 관리용품을 보관하고 있으며, 강우형이 이를 1997.1월부터 1999.12월까지 보증금 OOO원, 월세 OOO원에 임차하여 사용하다가 보증금은 미납된 월세와 상계된 후 2002년 강제퇴거되었음을 감안할 때 처분청이 이의 보증금 OOO원에 월세를 OOO원으로 인정한 것은 무리라고 주장하나, 강우형의 사업자기본사항조회서에 의하면 전세금이 OOO원이고, 근무일지상에 1999년부터 2001년까지 월세가 OOO원으로 기재되어 있는 점을 볼 때 청구인의 주장은 받아들일 수 없다. 다만, 근무일지상 1997년～1998년에 월세가 OOO원으로 기재되어 있으므로 월세를 OOO원으로 하여 과세한 이 부분 처분은 월세를 OOO원으로 하여 경정함이 타당한 것으로 판단된다.

(4) 쟁점

(4) 107호에 대한 임대수입금액의 신고내역과 처분청이 이를 경정한 내역 및 이에 대한 청구인의 주장내역은 아래와 같이 확인된다. O O (OO O OOOO OO OO, OOOO O) 처분청은 조사시 확인된 1999.6.10자 107호의 임대차계약서와 근무일지 등에 의하여 1997.1.1.～1998.3.1.과 1999.7.1.～2000.6.30.기간 O 보증금 OO,OOOO원, 월세 O,OOOO원에 임대한 것으로 보아 이 건 과세하였고, 청구인은 이에 대해 위 기간O 임대차계약은 있었으나 공가상태로 있었던 기간이 있으며, 이는 이 건 부동산의 임대료 대부분이 입금되고 있는 청구인의 예금통장(OO은행 OOOOOOOOOOOOO)상에 위 기간O 107호의 임대료가 입금되지 아니한 데에서 입증된다는 것이다 그러나, 이 건 부동산의 근무일지에 의하면, 청구인이 공가상태이었다고 주장하는 기간 O 107호에서 1997.9.12 등 6일간 철야근무를 하였을 뿐만 아니라 계속하여 관리비를 수수한 것으로 기재되어 있고, 청구인의 예금통장에 입금되지 아니한 사실이 당해 임대료를 수수하지 아니한 사실을 입증한다고 볼 수 없으므로 청구인의 주장은 신빙성이 없다고 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 일부 이유있다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호 및 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.