청구인이 1991.5.31 신고한 갑 부동산 및 을 토지의 취득 및 양도가액이 실지거래가액인지의 여부(기각)

일반적 시가상승폭에 미달한 가액을 실지거래가액으로 보기 어렵고, 객관적 진행률 및 공사비용을 알수 없는 경우 기준시가에 의한 계산은 적법함.

1. 원처분개요 청구인이 경기도 수원시 OO동 OOOOO 소재 대지 218㎡ 및 지상건물 423.38㎡(이하 “갑 부동산”이라 한다)를 1990.5.29 양도하고 서울특별시 동작구 O동 OOOOOOO 소재 대지 148.6㎡(이하 “을 토지”라 한다)를 1990.11.22 양도하고 각각 실지거래가액으로 1991.5.31 양도소득세를 확정신고 하였다. 처분청은 청구인이 신고한 양도 및 취득가액이 실지거래가액이 아닌 것으로 조사 확인됨에 따라 기준시가로 양도차익을 결정하여 1995.12.16 양도소득세 56,655,450원 및 방위세 11,770,500원 합계 68,452,950원을 고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 1996.1.12 이의신청 1996.4.4 심사청구를 거쳐 1996.7.11 심판청구를 제기하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견 가. 청구주장 갑 부동산은 청구외 OOO, OOO와 공동으로 대지 850㎡를 1983.2.25 76,325,000원에 취득하여 같은 지상에 지층과 지상 3층의 건물 1,630.95㎡(약 493평)을 평당 390,000원에 신축하여 청구인 지분인 2층 건물과 그 부속토지를 80,000,000원에 양도하였고, 을 토지는 아파트 분양권을 얻기 위하여 40,500,000원에 취득하였다가 갑 부동산의 신축비용의 자금난으로 부득이 45,500,000원에 급매한 사실이 토지취득계약서, 건물신축공사계약서, 양도계약서에 의하여 확인됨에도 신고된 실지거래가액을 부인하고 기준시가로 결정한 처분은 부당하다.

나. 국세청장 의견 갑 부동산의 경우 청구인이 소유하였던 기간인 1983년부터 1990년 사이에 전국적으로 부동산 가격이 급격히 상승하였고, 취득시 기준시가 42,759천원 양도시 기준시가 99,938천원, 부동산의 취득시 매매를 중개한 청구외 OOO의 지가실태 확인에 의하면 토지취득 당시 시가는 평당 355,000원이었으나, 양도 당시에는 평당 2,000,000원이라고 확인한 점으로 보아 갑 부동산 가격도 급격히 상승한 것으로 판단되어 취득가액보다 9% 상승에 불과한 80,000,000원을 실지거래가액으로 보기 어렵고, 건물취득가액에 대하여 청구인 스스로 평당 390,000원에 신축하기로 청구외 OOO에게 도급공사를 의뢰하였으나, 공사도중 OOO과 공사계약을 해지하고 다시 OOO에게 공사 의뢰하였다고 주장하면서도, OOO이 어느 정도의 공사를 진척하였고, 얼마를 공사비로 지급하였는지 알 수 없으므로 처분청이 기준시가에 의하여 양도차익을 결정한 것은 적법하다. 을 토지의 경우에도 신고된 취득 및 양도가액은 공시지가 보다 현저히 낮은 가액【공시지가 취득 82,131천원 양도 133,740천원 신고가액 취득 40,500천원(공시지가의 49%) 양도 45,500천원(공시지가의 34%)】으로서 공시지가 보다 현저히 낮은 가액으로 거래될 특별한 사유도 없으며, 또한, 청구인의 처 OOO이 이 건 토지를 1989.3.20 105,350,000원에 취득하여 1990.11.22 청구외 OOO에게 133,200,000원에 양도하였다고 확인한 점으로 보아 청구인이 신고한 취득 및 양도가액은 실지거래가액이 아닌 것으로 판단되므로 양도소득세를 기준시가로 결정한 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

청구인이 1991.5.31 신고한 갑 부동산 및 을 토지의 취득 및 양도가액이 실지거래가액인지의 여부를 가리는데 있다.

나. 관련법령

구 소득세법 제23조 제4항 제1호 및 제45조 제1항 제1호 가목에서 거주자의 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액 및 취득가액은 기준시가에 의한다. 다만, 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다고 규정하고, 같은 법 시행령 제170조 제4항 제3호에서 양도자가 법 제95조 또는 제100조의 규정에 의한 신고시 제출한 증빙서류에 의하여 취득 및 양도당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우 실지거래가액으로 양도차익을 계산할 수 있다고 규정하였다.

다. 사실 및 판단 갑 부동산의 양도차익을 청구인이 주장하는 실지거래가액으로 결정할 수 있는지 살펴O다. 먼저 취득가액의 경우 청구인은 실지취득가액이 73,350,000원이라고 주장하면서 그 증빙으로 공동취득자 3인이 취득인으로 기재된 취득계약서 및 건축공사도급계약서 등을 제시하고 있으나 청구인이 계산한 취득가액은 토지의 경우 3인이 취득하였으나 4인이 취득한 것으로 계산되었으며 청구인 스스로도 건물신축 공사가 장기간 복잡하게 진행된 관계로 정확한 건물가액이 산출될 수 없다고 주장하고 있는 점에 비추어 볼 때 이를 실지 취득가액으로 인정하기는 어려운 것으로 판단된다. 청구인이 주장하는 양도가액(80,000,000원) 또한 기준시가(99,938,643원)에 미달하는 금액으로서 청구인의 쟁점토지 취득당시 동 토지를 소개하였다는 청구외 OOO(수원 OO부동산 대표)은 처분청 조사자에게 1990.5 쟁점 갑부동산 양도당시의 대지 거래가액이 평당 2,000,000원 이상이었다고 확인한 바 있는데 이를 쟁점토지 면적으로 환산하면 약 132백만원 이상으로 계산되고 있는 점에 비추어 볼 때 이를 실지거래가액으로 인정하기 어려우므로 처분청이 갑부동산 양도차익을 기준시가에 의하여 결정한 것은 적법한 것으로 판단된다. 을 토지의 양도차익을 청구인이 주장하는 실지거래가액으로 결정할 수 있는지 살펴O다. 청구인은 을 토지를 40,500,000원에 취득하여 45,500,000원에 양도하였다고 주장하면서 취득 및 양도계약서만을 증빙으로 제시하고 있다.

청구인이 주장하는 실지거래가액은 공시지가보다 현저히 낮은 가액(취득: 49.3%, 양도 34.0%)으로 나타나고 있음에도 청구인은 시가보다 낮게 거래할 수밖에 없었던 사유나 거래상대방의 사실확인서를 제시하지 못하고 있으며 청구인 처(OOO)는 처분청 조사자에게 쟁점토지를 1989.3.20 105,350천원에 취득하여 1990.12.22 133,200천원에 양도하였다고 확인한 사실이 밝혀지고 있어 을 토지의 경우도 청구인이 주장하는 실지거래가액을 인정하기는 어렵다 할 것이므로 처분청이 기준시가로 양도차익을 결정한 것은 적법한 것으로 판단된다. 그러므로 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로 국세기O법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.