쟁점부동산 양도에 따른 양도차익을 결정함에 있어서 실지거래가액 적용대상에 해당되는지 여부(기각)

쟁점부동산의 양도는 실지거래가액에 의하여 양도차익을 결정할 수 있는 거래에 해당되며 동 규정에 해당되는 경우에는 더 나아가 투기의 목적이 있었는지 여부가 따로 인정되어야만 하는 것은 아님

1. 사실 청구인은 서울특별시 서초구 OO동 OOOOO OOOOO OOO OOOO에 거주하는 사람으로서 서울특별시 용산구 OOO동 OOOO외 1필지 대지 47,872평방미터중 3,062.36평방미터와 동 지상건물 4,601.68평방미터(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 86.4.15 취득하여 88.2.9 양도하고 88.3.9 기준시가에 의하여 자산양도차익예정신고를 이행한 사실이 있는데, 처분청에서는 서울지방국세청의 부동산투기특별조사 결과가 90.9.3 통보되어 옴에 따라 소득세법시행령 제170조 제4항 제2호 및 재산제세조사사무처리규정 제72조 제3항 제7호에 의거 실지거래가액에 의하여 90.12.1 양도소득세를 결정고지하자, 청구인은 이에 불복하여 90.12.24 심사청구를 거쳐 91.3.23 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장

(1) 청구인은 구 소득세법시행령 제170조 제4항 제2호의 위임을 받은 국세청훈령(제980호)인 재산제세조사사무처리규정 제72조 제3항 제7호에 의하면 1과세기간중에 취득한 토지의 면적이 500평 이상이고 그 가액이 1억원이상인 부동산을 양도한 때에 실지거래가액을 적용하는데 이 경우 투기거래임이 전제되는 것이나 청구인이 양도한 부동산은 이 건 하나뿐이고 부동산임대업에 사용하던 부동산이었으며, 그동안 임대업에서 계속 적자가 발생하여 부득이 양도한 것으로서 투기성이 없으므로 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하여야 하며,

(2) 이 건 부동산거래를 투기거래라고 인정하더라도 쟁점부동산 취득가액(1,600,000,000원)은 근저당채권최고액으로 평가한 부동산가액(225,000,000원)이 포함되어 계산되었으므로 실지거래가액이라 할 수 없고, 교환가격에 불과하며 이를 실지거래가액으로 보아 양도차익을 결정한 처분은 부당하며, 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우로 보아 소득세법시행령 제115조 제1항 제1호 다목의 규정에 의하여 양도차익을 결정하여야 한다는 주장이다.

3. 국세청장 의견 청구인은 재산제세사무처리규정 제72조 제3항 제7호는 취득 및 양도가 동일과세기간중에 이루어진 경우에 적용하는 것이라고 주장하나 동항 제5호에서 “부동산을 취득하여 1년이내 양도한 때”를 별도 규정하고 있는 점으로 미루어 볼 때 동일과세기간에 취득 및 양도행위가 이루어지는 경우에만 적용되는 것으로 볼 수 없고, 동일과세기간중에 상기 규정의 요건을 충족하는 부동산을 취득한 후 양도한다면 실가적용함이 타당하고, 취득가액 1,600,000,000원중에는 물물교환가액 225,000,000원이 포함되어 있으므로 교환가치를 반영하는 시가로 볼 수 없다고 하나 청구인은 교환가액 225,000,000원을 취득총액에서 공제한 후 차감액을 정산하였으므로 전시 교환액은 실지거래가액의 일부라고 봄이 타당하고 청구주장은 이유없다는 의견이다.

4. 쟁점 이 건 심판청구의 다툼은 쟁점부동산 양도에 따른 양도차익을 결정함에 있어서 실지거래가액 적용대상에 해당되는지 여부와 과세처분시 적용한 실지거래가액의 적정여부를 가리는 데 있다.

5. 심리 및 판단

먼저 관련규정을 보면, 구소득세법시행령 제170조 제4항 제2호(89.8.1 개정전)에 「국세청장이 지역에 따라 정하는 일정규모 이상의 거래 기타 부동산투기의 억제를 위하여 필요하다고 인정되어 국세청장이 지정하는 거래에 있어서 양도 또는 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우」실지거래가액을 적용할 수 있는 것으로 규정되어 있고, 동 규정의 위임에 의하여 재산제세조사 사무처리규정 제72조 제2항 제3호에는 「국세청장이 지역에 따라 정하는 일정규모이상의 거래, 기타 부동산투기의 억제를 위하여 필요하다고 인정되어 국세청장이 지정하는 거래에 있어서 양도 또는 취득시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우( 소득세법시행령 제170조 제4항 제2호)」 실지거래가액에 의할 수 있다고 규정하며, 동조 제3항에는 「제2항 제3호의 규정에서 “국세청장이 지역에 따라 정하는 일정규모 이상의 거래, 기타 부동산 투기의 억제를 위하여 필요하다고 인정되어 국세청장이 지정하는 거래”라 함은 양도 또는 취득당시의 실지거래가액이 확인된 경우로서 그 거래내용이 다음 각호의 1에 해당하는 때를 말한다」고 규정하면서 그 제7호에 보면 「시(서울특별시 및 직할시 포함)·읍지역에 소재하는 부동산으로서 1과세기간중에 취득한 토지의 합계면적이 500평이상이고 그 가액(등록세 과세표준액)이 1억원이상인 당해 부동산과 이에 부수된 건물을 양도한 때」를 규정하고 있다. 살피건대,

(1) 쟁점부동산의 양도는 소득세법 제23조 제4항 단서, 제45조 제1항 제1호 단서 및 동법시행령 제170조 제4항 제2호에 의하여 실지거래가액에 의하여 양도소득세를 산출할 수 있는 거래중 국세청장이 정한 재산제세조사사무처리규정(국세청훈령 제980호) 제72조 제3항 제7호에 규정하는 거래에 해당되므로 실지거래가액에 의하여 양도차익을 결정할 수 있는 거래에 해당되며 동 규정에 해당되는 경우에는 더 나아가 투기의 목적이 있었는지 여부가 따로 인정되어야만 하는 것은 아니라고 본다(동지, 대법원 89누7733, 90.3.27). 따라서 청구주장은 받아들일 수 없는 것으로 판단된다.

(2) 처분청에서 적용한 취득시의 실지거래가액 1,600,000,000원중에는 물물교환가액 225,000,000원이 근저당채권최고액으로 평가되어 포함되어 있으므로 취득가액 1,600,000,000원 전체를 실지거래가액이 아니라는 청구주장이나 물물교환가액은 취득가액 전체의 일부를 구성하고 있는 바, 동 금액이 포함되어 있다 하여 취득당시의 실지거래가액이 확인된 경우에 해당되지 않는다고는 할 수 없으므로 동 금액을 취득가액으로 하여 양도차익을 결정한 당초처분이 타당한 것으로 판단된다.

6. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.