상속받은 임대차와 2년 미만 임대도 특례가 되나?

1세대가 별도세대인 어머니로부터 A주택을 상속받고, 피상속인이 기존임차인과 체결한 임대차계약상 임대인 지위를 승계하였다. 다른 경우에는 甲이 A주택 취득 후 임차인과 계약했고 묵시적 갱신으로 계약기간이 연장됐으나 임대 2년 전에 양도하였다.

(질의1)A주택의 상속개시 전에 별도세대인 피상속인이 기존임차인과 체결한 임대차계약의 임대인의 지위를 상속인이 승계한 경우, “직전임대차계약”에 해당하지 않음

(질의2) 상생임대차계약에 따라 임대한 기간이 2년이 되기 전에 양도하는 경우에는 상생임대주택 특례를 적용하지 않음

법규과-1420

귀 세법해석 사전답변신청의 사실관계와 같이,

(질의1)1세대가 별도세대인 母로부터 A주택을 상속받은 경우로서, A주택의 상속개시 전에 피상속인이 기존임차인과 체결한 임대차계약의 임대인의 지위를 상속인이 승계한 경우, 해당 임대차계약은 ｢소득세법 시행령｣제155조의3 제1항제1호의 “직전임대차계약”에 해당하지 않는 것입니다.

(질의2)｢소득세법 시행령｣ 제155조의3(이하 “쟁점특례”) 제1항제1호에 따라 甲이 A주택을 취득한 후 해당 주택에 대하여 임차인과 체결한 계약이 “직전임대차계약”에 해당하며,

｢주택임대차보호법｣제6조에 따른 묵시적 갱신으로 임대차계약기간이 연장된 경우에도 동 항 제3호에 따라 상생임대차계약을 체결한 것으로 볼 수 있으나,

상생임대차계약에 따라 임대한 기간이 2년이 되기 전에 양도하는 경우에는 쟁점특례를 적용하지 않는 것입니다.

질의

1. A주택의 상속 전에 별도세대인 피상속인이 기존임차인과 체결한 임대차계약을 상속인이 승계한 경우 직전임대차계약 해당 여부.

2. 묵시적으로 갱신된 상생임대차계약에 따라 임대한 기간이 2년이 되기 전에 양도한 경우 특례 적용 여부.

회답

1. 별도세대인 母로부터 A주택을 상속받으면서 피상속인이 기존임차인과 체결한 임대차계약의 임대인 지위를 승계한 경우, 해당 계약은 ｢소득세법 시행령｣제155조의3 제1항제1호의 “직전임대차계약”에 해당하지 않습니다.

2. 甲이 A주택을 취득한 후 임차인과 체결한 계약은 “직전임대차계약”에 해당합니다. ｢주택임대차보호법｣제6조에 따른 묵시적 갱신으로 계약기간이 연장된 경우에도 상생임대차계약을 체결한 것으로 볼 수 있으나, 임대한 기간이 2년이 되기 전에 양도하면 쟁점특례를 적용하지 않습니다.

국세청 법령해석 사전-2025-법규재산-0412 (<time datetime="2025-06-25">2025.06.25</time> 회신), "상속받은 임대차와 2년 미만 임대도 특례가 되나?", GovBrief 국세, https://tax.govbrief.kr/d/nts_cgm/200000000000012713/