말소 임대주택 보유 시 거주주택 특례가 적용되나?

1세대가 거주주택 A와 장기임대주택 B·C·D·E를 보유하였다. B·C는 재건축사업으로 등록이 말소됐고 D·E는 임대의무기간 만료로 말소됐으며, D·C·B를 과세로 순차 양도하여 E만 남았다. D·E 중 최초 등록 말소 후 5년 이내에 A를 양도하는 경우이다.

재건축등으로 직권말소된 임대주택과 임대기간 만료로 자동말소된 임대주택을 보유한 1세대가 직권말소된 임대주택을 모두 과세로 양도한 후 자동말소된 임대주택만을 보유한 상태에서 거주주택 양도시 소득령§155㉓을 충족하는 경우 거주주택 특례를 적용하는 것임

1세대가 거주주택(A)과 준공공임대사업자로 등록한 장기임대주택(B,C,D,E)을 보유하던 중 ｢민간임대주택에 관한 특별법｣(2020.8.18. 법률 제17482호로 개정된 것, 이하 같음) 개정 후 B,C주택이 재건축사업으로 인하여 임대사업자등록이 말소된 후 새로 취득한 주택이 아파트인 경우로서 ｢민간임대주택에 관한 특별법｣ 제5조에 따른 임대사업자등록을 신청하지 않은 경우에 해당하고, D,E주택이 임대의무기간 만료로 ｢민간임대주택에 관한 특별법｣ 제6조제5항에 따라 임대사업자 등록이 말소되는 경우로서, 임대사업자 등록이 말소된 D,C,B 주택을 순차적으로 양도(과세)하고 E임대주택만을 보유한 상태에서 D,E 주택 중 최초로 등록이 말소되는 장기임대주택의 등록 말소 이후 5년 이내에 거주주택(A)을 양도하는 경우에는 ｢소득세법 시행령｣ 제155조제20항에 따른 1세대1주택 비과세 특례를 적용할 수 있는 것입니다.

질의

직권말소된 장기임대주택을 먼저 양도한 후 자동말소된 장기임대주택의 말소일부터 5년 이내에 거주주택을 양도하면 1세대 1주택 비과세 특례를 적용할 수 있는지 여부.

회답

거주주택 A와 장기임대주택 B·C·D·E를 보유하던 중 B·C의 임대사업자등록이 재건축사업으로 말소되고, 새로 취득한 아파트에 대해 임대사업자등록을 신청하지 않았으며, D·E가 임대의무기간 만료로 등록 말소된 경우이다.

등록 말소된 D·C·B를 순차적으로 과세 양도하고 E만 보유한 상태에서, D·E 중 최초로 등록 말소된 장기임대주택의 말소 후 5년 이내에 거주주택 A를 양도하면 1세대 1주택 비과세 특례를 적용할 수 있다.

국세청 법령해석 서면-2023-법규재산-1863 (<time datetime="2024-05-08">2024.05.08</time> 회신), "말소 임대주택 보유 시 거주주택 특례가 적용되나?", GovBrief 국세, https://tax.govbrief.kr/d/nts_cgm/200000000000004530/