조건 미달 임대차를 새로 계약하면 직전계약인가?

주택 취득 전 전소유자와 임차인이 체결한 임대차계약을 승계한 뒤 기존 계약을 종료하고 새 계약을 체결하였다. 새 계약에서 임대기간만 바꾸거나 임대기간과 임대보증금을 함께 바꾸는 사례가 제시되었다. 요건을 갖춘 3년 계약을 1년 6개월로 단축한 뒤 동일 임차인과 다시 2년 계약을 체결하는 사례도 제시되었다.

소득령§155의3에 따른 직전임대차계약 요건(주택 취득 후 임대차계약 요건)을 충족하지 못한 종전임대차계약을 해지하고 새로 계약체결한 임대차계약은 소득령§155의3의 직전임대차계약에 해당하지 아니함

법규과-2092

귀 서면질의의 경우, ｢기획재정부 재산세제과-952, 2023.8.10.｣의 (질의2)를 참고하시기 바랍니다.

○기획재정부 재산세제과-952, 2023.8.10.

[질의내용]

◆(질의1) 주택을 취득하기 전 해당주택의 전소유자와 임차인이 체결한 임대차계약을 승계한 경우로서,

○ 소득령§155의3의 직전임대차계약(이하 “직전임대차계약”)에 해당되지 않는 기존임대차계약을 종료하고 임대기간을 변경하여 새로 계약을 체결한 경우 소득령§155의3의 직전임대차계약에 해당하는지 여부

(제1안) 직전임대차계약 해당

(제2안) 직전임대차계약 미해당

◆(질의2) 질의 1의 경우 사례에서

○ 직전임대차계약에 해당되지 않는 기존임대차계약을 종료하고 “임대기간과 임대보증금”을 변경하여 새로 계약을 체결한 경우 직전임대차계약에 해당하는지 여부

(제1안) 직전임대차계약 해당

(제2안) 직전임대차계약 미해당

◆(질의3) 소득령§155의3의 직전임대차계약 요건(주택 취득 후 임대계약요건)을 충족한 임대기간이 “3년”인 임대차계약을 1년 6개월로 단축하는 것으로 계약변경 후 동일임차인과 다시 2년의 임대차기간으로 임대차계약을 새로 체결하는 경우,

○ 각각 분리된 임대차계약을 직전․상생임대차계약으로 보아 특례규정을 적용할 수 있는지 여부

(제1안) 특례규정 적용 가능

(제2안) 특례규정 적용 불가

[회신]

귀 질의의 대하여 질의1․2는 제2안, 질의3은 제1안이 타당합니다. 끝.

질의

1. 주택 취득 전 전소유자와 임차인이 체결한 기존임대차계약을 종료하고 임대기간을 변경하여 새로 체결한 계약이 소득령§155의3의 직전임대차계약에 해당하는지 여부.

· 제1안: 직전임대차계약 해당

· 제2안: 직전임대차계약 미해당

2. 기존임대차계약을 종료하고 임대기간과 임대보증금을 변경하여 새로 체결한 계약이 직전임대차계약에 해당하는지 여부.

· 제1안: 직전임대차계약 해당

· 제2안: 직전임대차계약 미해당

3. 직전임대차계약 요건을 충족한 임대기간 3년의 계약을 1년 6개월로 단축하고 동일임차인과 다시 2년의 계약을 체결하는 경우 각각을 직전․상생임대차계약으로 보아 특례규정을 적용할 수 있는지 여부.

· 제1안: 특례규정 적용 가능

· 제2안: 특례규정 적용 불가

회답

질의1․2는 제2안, 질의3은 제1안이 타당합니다.

국세청 법령해석 서면-2023-법규재산-0096 (<time datetime="2023-08-16">2023.08.16</time> 회신), "조건 미달 임대차를 새로 계약하면 직전계약인가?", GovBrief 국세, https://tax.govbrief.kr/d/nts_cgm/010000000000585036/