증여 후 명의만 바꾼 계약이 직전 임대차계약인가?

1주택 소유자가 임대차계약과 임대 개시 후 그 주택을 동일세대원인 자녀에게 증여하고 임대인 명의를 자녀로 변경하였다. 이후 자녀가 세대를 분리해 독립된 1세대를 구성하고 해당 1주택만 보유한 상태에서 양도하는 경우이다.

임대기간이 개시된 후 주택을 증여받고 임대인의 명의를 수증자로 변경하여 체결한 임대차계약은 해당 주택의 취득으로 임대인의 지위가 승계된 경우의 임대차계약에 해당하여 소득령§155의3의 “직전 임대차계약”으로 볼 수 없는 것임

법규과-236

귀 서면질의의 경우, 1주택을 소유한 거주자가 임대차계약을 체결하고 해당 임대기간이 개시된 후 그 1주택을 동일세대원인 자녀에게 증여하고 당해 임대차계약의 임대인의 명의를 자녀로 변경한 경우로서, 증여 이후 자녀가 세대분리하여 별도의 독립된 1세대를 구성하고 그 1주택만 보유한 상태에서 이를 양도하는 경우에는 그 1주택을 증여받은 이후 임차인과 새로이 체결한 임대차계약(이하 “직전 임대차계약”)이 ｢소득세법 시행령｣ 제155조의3(이하 “쟁점특례”)제1항제4호에 따른 임대기간 요건을 충족하고 그 다음에 체결한 임대차계약이 같은 항 제1호에 따른 요건을 모두 충족하는 경우에는 쟁점특례를 적용받을 수 있는 것이며,

이 경우 그 주택을 증여받은 이후 임대인의 명의를 수증자로 변경하여 체결한 임대차계약은 해당 주택의 취득으로 임대인의 지위가 승계된 경우의 임대차계약에 해당하여 쟁점특례의 “직전 임대차계약”으로 볼 수 없는 것입니다.

질의

임대차계약기간 중 주택을 증여받고 임대인 명의를 수증자로 변경한 계약이 ｢소득세법 시행령｣ 제155조의3의 직전 임대차계약에 해당하는지 여부.

회답

1주택을 소유한 거주자가 임대차계약을 체결하고 해당 임대기간이 개시된 후 그 1주택을 동일세대원인 자녀에게 증여하고 당해 임대차계약의 임대인의 명의를 자녀로 변경한 경우로서, 증여 이후 자녀가 세대분리하여 별도의 독립된 1세대를 구성하고 그 1주택만 보유한 상태에서 이를 양도하는 경우에는 그 1주택을 증여받은 이후 임차인과 새로이 체결한 임대차계약(이하 “직전 임대차계약”)이 ｢소득세법 시행령｣ 제155조의3(이하 “쟁점특례”)제1항제4호에 따른 임대기간 요건을 충족하고 그 다음에 체결한 임대차계약이 같은 항 제1호에 따른 요건을 모두 충족하는 경우에는 쟁점특례를 적용받을 수 있는 것이며,

이 경우 그 주택을 증여받은 이후 임대인의 명의를 수증자로 변경하여 체결한 임대차계약은 해당 주택의 취득으로 임대인의 지위가 승계된 경우의 임대차계약에 해당하여 쟁점특례의 “직전 임대차계약”으로 볼 수 없는 것입니다.

국세청 법령해석 서면-2022-법규재산-3407 (<time datetime="2023-01-26">2023.01.26</time> 회신), "증여 후 명의만 바꾼 계약이 직전 임대차계약인가?", GovBrief 국세, https://tax.govbrief.kr/d/nts_cgm/010000000000564851/