규모초과 주택 양도·임대는 과세되는가?

국세청 공식 회신문서번호 서면-2019-부가-2618회신일 2020.10.30세목 부가가치세미확인 보관 문서

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1. 질문규모초과 주택 양도·임대는 과세되는가?2. 공식 회신국세청 · 2020.10.303. 다툰 결과0건 직접 · 0건 조문 연결4. 현행 조문0개 근거 링크

한 줄 답 · 국세청 회신 2020.10.30

사업용 자산을 리모델링해 양도하면 과세되나 주택임대업에 사용하다 양도하면 면제된다.

국민주택규모초과 주택의 양도와 임대에 대한 부가가치세 과·면세 여부를 물었다. 사업용 자산을 리모델링해 양도하면 과세되나 주택임대업에 사용하다 양도하면 면제된다. 매매목적 취득 후 일시적·잠정적으로 임대하다 양도한 경우에는 과세되며 사실판단이 필요하다.

공식 근거 원문 국세청 원문

회신 당시 법령을 기준으로 한 국세청 공식 해석의 요약이다. 내 사정에 적용하려면 아래 원문 전문과 근거 조문, 회신 이후 개정 여부를 함께 본다.

인용 법령을 자동으로 확인하지 못했다. 인용 법령을 자동으로 확인하지 못함 회신일 기준 판단이며 이후 법령 개정·판례로 결론이 달라질 수 있다.

사실관계

사업용 고정자산으로 사용하던 부동산을 국민주택규모초과 주택으로 리모델링해 양도하거나 주택임대업에 사용하던 중 양도하는 경우다. 매매목적으로 주택을 취득했으나 매매되지 않아 일시적·잠정적으로 임대하다 양도하는 경우도 제시됐다.

질의요지

사업용 고정자산으로 사용하던 부동산을 국민주택규모초과 주택으로 리모델링하여 양도하는 경우 부가가치세가 과세되는 것으로 리모델링 관련 매입세액은 공제 가능하나, 주택임대업에 사용하던 중 양도하는 경우에는 주택임대에 해당되어 부가가치세가 면제되며 리모델링 관련 매입세액은 불공제하는 것임

회답

부가가치세과-2003

본문(원문)

사업용 고정자산으로 사용하던 부동산을 국민주택규모초과 주택으로 리모델링하여 양도하는 경우 부가가치세가 과세되는 것으로 리모델링 관련 매입세액은 공제 가능하나, 주택임대업에 사용하던 중 양도하는 경우에는 주택임대에 해당되어 부가가치세가 면제되며 리모델링 관련 매입세액은 불공제합니다. 다만, 매매목적으로 주택을 취득한 후 매매가 되지 아니하여 일시적․잠정적으로 임대하다 양도하는 경우에는 부가가치세가 과세되는 것으로 어느 경우에 해당하는지 여부는 사실 판단할 사항으로 기존 해석사례를 보내드리니 참조하시기 바랍니다.

○ 부가가치세과-90, 2010.1.22.

부가가치세가 면제되는 주택임대업을 영위하다가 당해 사업에 사용하던 국민주택규모초과 주택을 양도하는 경우에는 부가가치세가 면제되는 것임

○ 부가가치세과-1016, 2013.10.29.

사업용 고정자산인 국민주택규모초과 주택을 양도하는 경우 당해 주택의 양도에 대하여는 부가가치세가 과세되는 것이며, 주택임대업에 사용하던 중 양도하는 경우에는 주택임대에 해당되어 부가가치세 면제대상으로 하는 것이나, 당해 주택의 보유 목적과 임대용도 등을 종합적으로 검토하여 판단할 사항임

○ 서면-2017-부가-2728, 2017.11.30.

국민주택규모 초과의 아파트를 신축하여 임대에 사용하는 경우 해당 아파트 건설비용 관련 매입세액을 불공제하며, 임대사업에 사용하던 아파트를 양도하는 경우 부가가치세가 면제됨

○ 사전-2020-법령해석부가-0670, 2020.8.11.

면세사업인 주택임대업에 사용하던 국민주택규모초과 주택을 양도하는 경우에는 부가가치세가 면제되는 것이나, 매매목적으로 취득하여 일시적․잠정적으로 임대하다가 양도한 경우에는 부가가치세가 과세되는 것임

정제 정리

질의

국민주택규모초과 주택 양도 및 임대의 부가가치세 과세·면세 여부.

회답

사업용 고정자산으로 사용하던 부동산을 국민주택규모초과 주택으로 리모델링하여 양도하는 경우 부가가치세가 과세되며 리모델링 관련 매입세액은 공제할 수 있다. 주택임대업에 사용하던 중 양도하는 경우에는 주택임대에 해당하여 부가가치세가 면제되고 리모델링 관련 매입세액은 불공제한다.

다만, 매매목적으로 취득한 후 매매되지 않아 일시적·잠정적으로 임대하다 양도하는 경우에는 부가가치세가 과세되며, 어느 경우인지는 사실 판단할 사항이다.

· 부가가치세과-90, 2010.1.22.: 주택임대업에 사용하던 국민주택규모초과 주택의 양도는 부가가치세가 면제된다.

· 부가가치세과-1016, 2013.10.29.: 사업용 고정자산의 양도는 과세되고 주택임대업에 사용하던 중 양도하면 면제되나, 보유 목적과 임대용도 등을 종합적으로 검토한다.

· 서면-2017-부가-2728, 2017.11.30.: 국민주택규모 초과 아파트를 신축해 임대하면 건설비용 관련 매입세액을 불공제하며, 임대사업에 사용하던 아파트 양도는 면제된다.

· 사전-2020-법령해석부가-0670, 2020.8.11.: 주택임대업에 사용하던 주택의 양도는 면제되나 매매목적으로 취득해 일시적·잠정적으로 임대한 뒤 양도하면 과세된다.

근거 법령·조문 govbrief.kr 조문 페이지로 연결

원문에서 법령 인용을 추출하지 못했다.

원문이 참조한 다른 해석

사전-2020-법령해석부가-0670 임대하던 대형 주택 양도는 면세인가?
서면-2017-부가-2728 임대 후 분양하는 대형주택의 매입세액은 공제되나?

이 답을 인용할 때

국세청 법령해석 서면-2019-부가-2618 (2020.10.30 회신), "규모초과 주택 양도·임대는 과세되는가?", GovBrief 국세, https://tax.govbrief.kr/d/nts_cgm/010000000000524939/

출처·편집 정보

원문: 국가법령정보센터 국세청 회신 목록(기관 원문 연결) (식별자 010000000000524939)
원 제목: 국민주택규모초과 주택 양도 및 임대의 과․면세 여부
공개 등급: 보관(중복·본문 짧음) · 검색 색인 제외
편집: 질문형 제목·3문장 요약·사실관계·정제 정리는 정제 파이프라인 산출물(원문 근거 계약 검사 통과). 법령 해소·현행성은 규칙 기반. 조문 링크는 govbrief.kr에 조문 페이지가 있는 것만 연결.
갱신: 2026-09-09