형식적으로 높인 경매가액도 취득가액인가?

8회 유찰되어 최저 입찰가액이 3백만원인 부동산의 근저당채권 86백만원을 갑이 인수하였다. 갑은 다른 응찰자가 없거나 최저가 수준으로 응찰한 상황에서 88백만원에 경락받아 자기 채권과 상계하고 실질 경매대금 2백만원을 부담하였다. 이후 해당 부동산을 10백만원에 양도했으며 근저당채권의 실제 인수가액은 5백만원이었다.

근저당권을 양수 후 경매에 참가하여 고가로 응찰한 해당 경매가액(88백만원)은 오로지 동일 과세기간의 다른 양도차익과 해당 부동산의 양도차손을 통산할 목적의 형식적인 경매가액에 불과하여 실지 취득가액으로 인정될 수 없으며, 해당 부동산의 취득에 든 실지거래가액은 갑이 실제로 부담한 근저당채권 인수가액과 실질 경매대금의 합계액으로 하는 것임

양도소득세 과세대상 부동산의 양도차익을 계산할 때, 건전한 사회통념 및 상관행에 비추어 부당하다고 볼 만한 사유가 없는 등 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 응찰하여 낙찰받은 경매가액은 취득에 든 실지거래가액이 되는 것입니다.

그러나 귀 과세자문의 사실관계와 같이, 8회 유찰로 최저 입찰가액 3백만 원의 유동화자산인 해당 부동산에 담보된 근저당채권(86백만원)을 인수한 자(이하 “갑”이라 함)가 해당 근저당권을 원인으로 개시된 해당 부동산의 경매 과정에서 다른 응찰자가 최저 입찰가액 수준으로 응찰하거나 또는 다른 응찰자가 전혀 없음에도 불구하고 현저히 높은 가액(88백만원)에 응찰하여 경락받음으로써 배당 1순위인 자기의 근저당채권(86백만원)과 상계하여 실질 경매 대금 2백만원에 해당 부동산을 취득한 후 다시 10백만원에 양도한 경우에는, 해당 경매가액(88백만원)은 오로지 동일 과세기간의 다른 양도차익과 해당 부동산의 양도차손을 통산할 목적의 형식적인 경매가액에 불과하여 실지 취득가액으로 인정될 수 없으며, 해당 부동산의 취득에 든 실지거래가액은 갑이 실제로 부담한 근저당채권 인수가액(5백만원)과 실질 경매대금(2백만원)의 합계액으로 하는 것입니다.

질의

근저당권을 양수한 뒤 담보 부동산을 현저히 높은 가액으로 경락받은 경우 양도차익 계산상 취득가액.

회답

통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 낙찰받은 경매가액은 취득에 든 실지거래가액이 된다.

그러나 8회 유찰된 최저 입찰가액 3백만원의 부동산에 담보된 근저당채권 86백만원을 인수한 갑이 88백만원에 경락받고 자기 채권과 상계하여 실질 경매대금 2백만원으로 취득한 뒤 10백만원에 양도한 경우, 88백만원은 다른 양도차익과 양도차손을 통산하려는 형식적인 경매가액이므로 실지 취득가액으로 인정되지 않는다. 취득에 든 실지거래가액은 근저당채권 인수가액 5백만원과 실질 경매대금 2백만원의 합계액이다.

국세청 법령해석 기준-2015-법령해석재산-0019 (2015.06.18 회신), "형식적으로 높인 경매가액도 취득가액인가?", GovBrief 국세, https://tax.govbrief.kr/d/nts_cgm/010000000000174796/