다른 주택 취득 후 용도변경하면 전부 과세되나?

국내에서 3년 이상 보유한 다세대주택 3채를 다가구주택으로 용도변경해 하나의 매매단위로 양도하는 사례이다. 용도변경 전에 다른 주택을 취득한 경우도 포함한다.

용도 변경 전에 다른 주택을 취득한 후 해당 다세대주택을 다가구주택으로 용도를 변경하여 양도하는 경우에는 양도하는 다가구주택 전체에 대하여 양도소득세가 과세되는 것이며, 비과세되는 1호의 주택을 선택할 수 없는 것임

귀 질의의 경우, 국내에 3년 이상 보유한 다세대 주택 3채를 소유하고 있는 1세대가 해당 다세대주택을 「소득세법 시행규칙」 제74조에 따른 ‘다가구주택’으로 용도를 변경하여 하나의 매매단위로 하여 양도하는 경우로서

용도를 변경한 날로부터 3년이 되기 전에 양도하는 경우에는 당해 거주자가 선택하는 용도변경일 현재 1호의 주택부분(그 부수토지 포함)을 제외한 나머지 주택부분(그 부수토지 포함)은 양도소득세가 과세되는 것입니다.

다만, 이 경우에도 용도 변경 전에 다른 주택을 취득한 후 해당 다세대주택을 다가구주택으로 용도를 변경하여 양도하는 경우에는 양도하는 다가구주택 전체에 대하여 양도소득세가 과세되는 것이며, 비과세되는 1호의 주택을 선택할 수 없는 것입니다.

질의

다세대주택을 다가구주택으로 용도변경하여 3년이 되기 전에 양도하는 경우의 비과세 여부.

회답

용도변경일부터 3년이 되기 전에 양도하면 거주자가 선택하는 용도변경일 현재 1호의 주택부분과 부수토지를 제외한 나머지에 양도소득세가 과세된다.

다만 용도변경 전에 다른 주택을 취득한 뒤 양도하면 다가구주택 전체에 양도소득세가 과세되며 비과세되는 1호를 선택할 수 없다.

국세청 법령해석 부동산거래관리과-286 (<time datetime="2012-05-21">2012.05.21</time> 회신), "다른 주택 취득 후 용도변경하면 전부 과세되나?", GovBrief 국세, https://tax.govbrief.kr/d/nts_cgm/010000000000148401/