토지·건물 임대재산과 보증금은 어떻게 평가하는가?

사실상 임대차계약이 체결된 재산에서 건물과 토지의 임대보증금·임대료 귀속이 구분되지 않는다. 건물만 증여하면서 건물 관련 임대보증금 또는 그 금액을 수증자에게 이전하는 상황이다.

사실상 임대차계약이 체결된 재산의 가액을 평가함에 있어서 건물과 토지에 대한 임대보증금, 임대료 등의 귀속이 구분되지 아니하는 경우 당해 재산의 평가는 전체 평가액을 토지와 건물의 시가 비율에 따라 안분하여 적용하는 것이며, 건물만을 증여하면서 당해 건물에 해당하는 채무(임대보증금)를 수증자가 인수하는 사실이 입증된 때에는 증여재산의 가액에서 그 채무를 차감하는 것이나, 증여자가 임차인들로부터 받아 보관중인 임대보증금중 건물에 해당되는 금액을 수증자에게 인도하는 경우에는 그러하지 아니하는 것임

구상속세법시행령(1996.12.31,대통령령제15193호로 개정되기 전의 것) 제5조의2 제6호의 규정에 의하여 사실상 임대차계약이 체결된 재산의 가액을 평가함에 있어서 건물과 토지에 대한 임대보증금, 임대료 등의 귀속이 구분되지 아니하는 경우 당해 재산의 평가는 전체 평가액을 토지와 건물의 시가(시가를 산정하기 어려운 때에는 같은령 제5조 제2항의 규정에 의하여 평가한 가액)비율에 따라 안분하여 적용하는 것이며, 건물만을 증여하면서 당해 건물에 해당하는 채무(임대보증금)를 수증자가 인수하는 사실이 입증된 때에는 증여재산의 가액에서 그 채무를 차감하는 것이나, 증여자가 임차인들로부터 받아 보관중인 임대보증금중 건물에 해당되는 금액을 수증자에게 인도하는 경우에는 그러하지 아니하는 것입니다. 이 경우 인도한 그 임대보증금이 별개의 현금 증여에 해당되는 것인지 수증자가 당해 건물을 증여받으면서 당해 건물에 대한 채무 및 그 채무를 부담하고 받은 금액을 동시에 인수한 것인지의 여부에 대하여는 소관세무서장이 구체적인 사실을 조사하여 판단할 사항임.

질의

임대차계약이 체결된 토지와 건물의 가액을 평가하고 건물 증여 시 임대보증금을 처리하는 방법.

회답

구상속세법시행령(1996.12.31,대통령령제15193호로 개정되기 전의 것) 제5조의2 제6호의 규정에 의하여 사실상 임대차계약이 체결된 재산의 가액을 평가함에 있어서 건물과 토지에 대한 임대보증금, 임대료 등의 귀속이 구분되지 아니하는 경우 당해 재산의 평가는 전체 평가액을 토지와 건물의 시가(시가를 산정하기 어려운 때에는 같은령 제5조 제2항의 규정에 의하여 평가한 가액)비율에 따라 안분하여 적용하는 것이며, 건물만을 증여하면서 당해 건물에 해당하는 채무(임대보증금)를 수증자가 인수하는 사실이 입증된 때에는 증여재산의 가액에서 그 채무를 차감하는 것이나, 증여자가 임차인들로부터 받아 보관중인 임대보증금중 건물에 해당되는 금액을 수증자에게 인도하는 경우에는 그러하지 아니하는 것입니다.

이 경우 인도한 그 임대보증금이 별개의 현금 증여에 해당되는 것인지 수증자가 당해 건물을 증여받으면서 당해 건물에 대한 채무 및 그 채무를 부담하고 받은 금액을 동시에 인수한 것인지의 여부에 대하여는 소관세무서장이 구체적인 사실을 조사하여 판단할 사항임.

국세청 법령해석 재삼46014-2075 (<time datetime="1997-09-01">1997.09.01</time> 회신), "토지·건물 임대재산과 보증금은 어떻게 평가하는가?", GovBrief 국세, https://tax.govbrief.kr/d/nts_cgm/010000000000129581/