미등기 토지 교환도 양도소득세 대상인가?

토지를 교환한 뒤 교환등기를 하지 않은 채 사용해 왔다. 교환 당시 양도차익 없이 실거래가격으로 교환되었다는 사정이 제시되었다.

양도소득세가 과세되는 자산의 양도라 함은 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도ㆍ교환ㆍ법인에의 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 사실상 유상으로 이전되는 것을 말하는 것으로서 소유하던 부동산을 서로 교환하는 경우에도 자산의 양도로 봄

1. 소득세법상 양도소득세가 과세되는 자산의 "양도"라 함은 같은법 제4조 제3항의 규정에 따른 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도ㆍ교환ㆍ법인에의 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 사실상 유상으로 이전되는 것을 말하는 것으로서 소유하던 부동산을 서로 교환하는 경우에도 자산의 양도로 봄.

2. 또한, "부동산 실권리자 명의 등기에 관한 법률"은 제정ㆍ공포되었으나 같은법 시행령(안)은 현재 입법예고 중으로서, 현재 입법예고 중인 같은법 시행령(안)에 의하면 귀하의 경우에는 같은법 제13조의 규정에 따른 "실명등기에 대한 조세부과의 특례"에 해당하지 아니하는 것이므로 양도소득세 과세대상이 됨.

질의

교환계약을 체결한 토지를 교환한 후 미등기로 사용해 온 경우, 교환 당시 양도차익 없이 실거래가격으로 교환되었음이 증명되어도 양도소득세가 과세되는지 여부.

회답

1. 소득세법상 양도소득세가 과세되는 자산의 "양도"란 같은법 제4조 제3항에 따라 등기 또는 등록에 관계없이 매도ㆍ교환ㆍ법인에의 현물출자 등으로 자산이 사실상 유상 이전되는 것을 말하므로, 부동산을 서로 교환하는 경우에도 양도로 봅니다.

2. 현재 입법예고 중인 "부동산 실권리자 명의 등기에 관한 법률" 시행령(안)에 따르면 질의의 경우 같은법 제13조의 "실명등기에 대한 조세부과의 특례"에 해당하지 않으므로 양도소득세 과세대상이 됩니다.

국세청 법령해석 재일46014-1015 (<time datetime="1995-04-20">1995.04.20</time> 회신), "미등기 토지 교환도 양도소득세 대상인가?", GovBrief 국세, https://tax.govbrief.kr/d/nts_cgm/010000000000089053/