재건축 잔여세대 분양소득은 어떻게 과세하나?

국세청 공식 회신문서번호 재일46014-0281회신일 1995.02.07세목 소득세역사 자료 보관 문서

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한 줄 답 · 국세청 회신 1995.02.07

부수토지는 일정 지분변동에 한해 양도소득세에서 제외하고 잔여세대 분양소득은 사업소득으로 과세한다.

재건축에 따른 부수토지 감소와 잔여세대 분양소득의 과세방법을 물었다. 부수토지는 일정 지분변동에 한해 양도소득세에서 제외하고 잔여세대 분양소득은 사업소득으로 과세한다. 분양수입에서 대응하는 토지가액과 건축비를 필요경비로 공제해 분양소득금액을 계산한다.

공식 근거 원문 국세청 원문

회신 당시 법령을 기준으로 한 국세청 공식 해석의 요약이다. 내 사정에 적용하려면 아래 원문 전문과 근거 조문, 회신 이후 개정 여부를 함께 본다.

폐지·전부개정된 법령을 인용한 회신이다. 현재 규정은 후속 법령에서 확인해야 한다. 폐지·전부개정된 법령 인용: 주택건설촉진법시행령 회신일 기준 판단이며 이후 법령 개정·판례로 결론이 달라질 수 있다.

사실관계

재건축사업으로 부수토지가 감소하고 조합원들이 입주한 뒤 잔여세대를 분양한다. 재건축대상 조합원 사이에 지분변동이 발생한다.

질의요지

조합원들이 입주하고 잔여세대를 분양하는 경우에 당해 분양소득금액은 양도소득으로 보지 아니하고 사업소득으로 보아 종합소득세가 과세되는 것이나, 이 경우 분양소득금액의 계산은 조합원 이외의 입주자에게 분양한 수입금액에서 이에 대응하는 토지가액과 건축비를 필요경비로 공제하여 계산함

본문(원문)

1. 주택건설촉진법시행령 제32조 제2항 제8호(1994.07.30 개정법률)의 재건축사업의 경우에도 재개발사업과 같이 환지처분으로 보는 것으로 재건축사업으로 인하여 감소되는 부수토지에 대하여는 양도소득세 과세대상에서 제외하는 것이나, 이 경우에도 당해 재건축대상 조합원 상호간의 지분변동에 대하여 적용함.

2. 귀 질의 2의 경우 조합원들이 입주하고 잔여세대를 분양하는 경우에 당해 분양소득금액은 양도소득으로 보지 아니하고 사업소득으로 보아 종합소득세가 과세되는 것이며, 이 경우 분양소득금액의 계산은 조합원 이외의 입주자에게 분양한 수입금액에서 이에 대응하는 토지가액과 건축비를 필요경비로 공제하여 계산함.

정제 정리

질의

재건축사업으로 감소하는 부수토지와 조합원 입주 후 잔여세대 분양소득을 어떻게 과세하는지 여부.

회답

1. 재건축사업도 재개발사업과 같이 환지처분으로 보므로 감소되는 부수토지는 양도소득세 과세대상에서 제외하되, 재건축대상 조합원 상호간의 지분변동에 대하여 적용합니다.

2. 조합원들이 입주하고 잔여세대를 분양한 소득은 양도소득이 아닌 사업소득으로 보아 종합소득세를 과세합니다. 분양소득금액은 조합원 이외의 입주자에게 분양한 수입금액에서 대응하는 토지가액과 건축비를 필요경비로 공제하여 계산합니다.

근거 법령·조문 govbrief.kr 조문 페이지로 연결

주택건설촉진법시행령 제32조제2항제8호 폐지·구법 2003년 폐지

이 답을 인용할 때

국세청 법령해석 재일46014-0281 (<time datetime="1995-02-07">1995.02.07</time> 회신), "재건축 잔여세대 분양소득은 어떻게 과세하나?", GovBrief 국세, https://tax.govbrief.kr/d/nts_cgm/010000000000089039/

출처·편집 정보

원문: 국가법령정보센터 국세청 회신 목록(기관 원문 연결) (식별자 010000000000089039)
원 제목: 환지 등의 양도소득세 과세여부
공개 등급: 보관(중복·본문 짧음) · 검색 색인 제외
편집: 질문형 제목·3문장 요약·사실관계·정제 정리는 정제 파이프라인 산출물(원문 근거 계약 검사 통과). 법령 해소·현행성은 규칙 기반. 조문 링크는 govbrief.kr에 조문 페이지가 있는 것만 연결.
갱신: 2026-09-10