2005년 이전 인가 재건축도 대체주택 특례되나?

국내 1주택 소유 세대가 2005.12.31. 이전을 포함한 재개발·재건축사업 시행기간 동안 거주할 대체주택을 취득했다. 대체주택에는 매입한 조합원입주권으로 취득한 주택도 포함된다.

2005.12.31. 이전 사업시행 인가된 재건축주택도 대체주택 특례 적용됨

1. 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택에 대한 주택재개발사업 또는 주택재건축사업 시행(2005.12.31. 이전 포함)으로 사업시행기간 동안 거주하기 위하여 다른 주택(대체주택, 매입한 조합원입주권으로 취득한 주택 포함)을 취득한 경우로서,

① 주택재건축 사업시행인가일 이후 그 대체주택을 취득하여 1년 이상 거주하고

② 주택 재건축사업 관리처분 계획에 따라 취득하는 주택이 완성된 후 2년 이내에 그 주택으로 세대전원이 이사하여 1년 이상 거주하며,

③ 주택재건축사업의 관리처분계획에 따라 취득하는 주택이 완성되기 전 또는 완성된 후 2년 이내에 대체주택을 양도하는 경우에는 그 대체주택을 1세대1주택으로 보아 양도소득세 비과세 규정을 적용(보유기간 및 거주기간 제한 없음)하는 것입니다.

2. 또한, 「도시 및 주거환경정비법(구 주택건설촉진법)」에 의해 재건축된 주택을 양도하는 경우 1세대1주택 비과세 규정을 적용함에 있어 보유기간은 멸실된 구주택의 보유기간과 재건축기간 및 재건축된 신주택의 보유기간을 합산하는 것이나, 재건축사업계획에 따라 추가로 청산금을 납부한 경우로서 새로 취득한 재건축주택의 부수토지가 종전주택의 부수토지보다 증가한 경우 그 증가된 부수토지는 당해 재건축사업에 의하여 취득하는 주택의 사용검사필증 교부일(사용검사 전에 사실상 사용하거나 사용승인을 받은 경우에는 그 사실상 사용일 또는 사용승인일)부터 1세대1주택 보유기간을 계산하는 것입니다.

3. 한편, 거주자가 양도일로부터 소급하여 5년 이내에 그 배우자로부터 증여받은 부동산의 양도차익을 계산함에 있어 그 취득가액은 증여한 배우자의 취득가액이 되는 것입니다.

4. 우리청에서는 국세법령의 적용에 대한 납세자의 궁금한 사항을 상담하여 드리고 있으나, 구체적인 세액계산은 하고 있지 않으므로 국세청 홈택스의 “양도소득세 자동계산”을 이용하거나 세무대리인의 도움을 받으시기 바랍니다.

5. 취득세, 등록세 등 지방세와 관련한 상담은 소관부처인 행정안전부 또는 지방자치단체로 문의하시기 바랍니다.

질의

2005.12.31. 이전 사업시행인가된 재건축주택에 대한 대체주택 특례 요건과 재건축주택 보유기간 등의 판단은 무엇인지.

회답

1. ① 사업시행인가일 이후 대체주택을 취득하여 1년 이상 거주하고, ② 재건축주택 완성 후 2년 이내 세대전원이 이사하여 1년 이상 거주하며, ③ 재건축주택 완성 전 또는 완성 후 2년 이내 대체주택을 양도하면 대체주택을 1세대1주택으로 보아 비과세 규정을 적용합니다. 보유기간 및 거주기간 제한은 없습니다.

2. 재건축주택의 보유기간은 멸실된 구주택의 보유기간, 재건축기간 및 신주택의 보유기간을 합산합니다. 청산금 납부로 증가한 부수토지는 사용검사필증 교부일, 사실상 사용일 또는 사용승인일부터 보유기간을 계산합니다.

3. 양도일부터 소급하여 5년 이내 배우자로부터 증여받은 부동산의 양도차익 계산 시 취득가액은 증여한 배우자의 취득가액입니다.

4. 구체적인 세액계산은 국세청 홈택스의 “양도소득세 자동계산”을 이용하거나 세무대리인의 도움을 받으시기 바랍니다.

5. 취득세, 등록세 등 지방세는 행정안전부 또는 지방자치단체로 문의하시기 바랍니다.

국세청 법령해석 재산세과-920 (<time datetime="2009-05-11">2009.05.11</time> 회신), "2005년 이전 인가 재건축도 대체주택 특례되나?", GovBrief 국세, https://tax.govbrief.kr/d/nts_cgm/010000000000077687/