재개발 청산금은 양도소득세 과세 대상인가?

재개발사업 조합원이 소유하던 토지·건물의 대가로 새로운 아파트를 취득할 수 있는 권리와 청산금을 받았다. 재개발사업이 공공시설을 수반하는 경우도 포함된다.

도시재개발법에 의한 도시재개발사업의 조합원으로 참여한 자가 소유하던 토지ㆍ건물의 대가로 재개발조합으로부터 새로운 아파트를 취득할 수 있는 권리와 청산금을 교부 받은 경우, 그 청산금에 상당하는 종전의 토지ㆍ건물은 유상이전에 해당하여 양도소득세가 과세되는 것임.

도시재개발법에 의한 도시재개발사업의 조합원으로 참여한 자가 소유하던 토지ㆍ건물의 대가로 재개발조합으로부터 새로운 아파트를 취득할 수 있는 권리와 청산금을 교부 받은 경우, 그 청산금에 상당하는 종전의 토지ㆍ건물은 유상이전에 해당하여 양도소득세가 과세되는 것이며,

유상이전되는 토지의 면적을 계산함에 있어서는 먼저 토지의 평가액이 관리처분시의 토지 및 건물의 평가액의 합계액에서 차지하는 비율을 총청산금에 곱하여 토지의 청산금을 계산하고, 그 다음 그 토지의 청산금이 토지의 평가액에서 차지하는 비율을 전체 토지의 면적에 곱하여 양도되는 토지의 면적을 계산하는 것입니다. 또한 건물의 면적도 이와 같은 방법으로 계산하는 것입니다.

양도차익 산정시 적용할 취득 및 양도가액은 양도되는 토지 또는 건물의 면적에 해당하는 기준시가 또는 실지거래가액으로 하는 것입니다.

이 경우, 도시재개발사업이 공공시설을 수반하는 경우에는 조세감면규제법 제63조 제2호의 규정에 의하여 양도소득세가 감면되는 것입니다.

질의

재개발사업 조합원이 입주권과 청산금을 받은 경우 청산금의 과세와 양도면적 및 양도차익을 어떻게 계산하는지.

회답

1. 청산금에 상당하는 종전 토지·건물은 유상이전에 해당하므로 양도소득세가 과세된다.

2. 토지 평가액이 관리처분 시 토지 및 건물 평가액 합계에서 차지하는 비율을 총청산금에 곱해 토지 청산금을 계산한다. 그 청산금이 토지 평가액에서 차지하는 비율을 전체 토지 면적에 곱해 양도 토지 면적을 계산하며, 건물도 같은 방법으로 계산한다.

3. 취득 및 양도가액은 양도되는 토지 또는 건물 면적에 해당하는 기준시가 또는 실지거래가액으로 한다.

4. 도시재개발사업이 공공시설을 수반하면 조세감면규제법 제63조 제2호에 따라 양도소득세가 감면된다.

국세청 법령해석 재일46014-1436 (<time datetime="1998-07-29">1998.07.29</time> 회신), "재개발 청산금은 양도소득세 과세 대상인가?", GovBrief 국세, https://tax.govbrief.kr/d/nts_cgm/010000000000071498/