근저당권이 둘 다 남아 있으면 토지를 어떻게 평가하나요?

질의 대상 토지에는 2개의 근저당권이 설정되어 있다. 평가기준일 현재 두 근저당권 모두 소멸되지 않은 경우를 전제로 한다.

근저당권이 설정된 토지는 평가기준일 현재의 시가(시가를 산정하기 어려운 때에는 개별공시지가를 말함)와 당해 근저당권을 설정하기 위하여 지가공시및토지등의 평가에관한법률에 의한 감정평가업자가 감정한 가액(2 이상의 감정가액이 있을 때에는 큰 가액) 중 큰 금액을 그 토지의 가액으로 하는 것임.

상속세및증여세법시행령(1996.12.31, 대통령령 제15,193호로 개정된 것) 제63조 제3호의 규정에 의하여 근저당권이 설정된 토지는 평가기준일 현재의 시가(시가를 산정하기 어려운 때에는 개별공시지가를 말함)와 당해 근저당권을 설정하기 위하여 지가공시및토지등의 평가에관한법률에 의한 감정평가업자가 감정한 가액(2 이상의 감정가액이 있을 때에는 큰 가액) 중 큰 금액을 그 토지의 가액으로 하는 것이며, 이 경우 근저당권이 설정된 재산은 그 소유자와 채무자가 동일일인지의 여부에 관계없이 적용됩니다.

귀 질의의 경우 2개의 근저당권 모두가 평가기준일 현재 소멸되지 아니한 때에는 위의 규정이 적용되는 것입니다.

질의

두 근저당권이 설정된 토지를 어떻게 평가하며, 재산 소유자와 채무자가 달라도 해당 규정을 적용하는지.

회답

상속세및증여세법시행령(1996.12.31, 대통령령 제15,193호로 개정된 것) 제63조 제3호에 따라 다음과 같이 평가한다.

1. 평가기준일 현재의 시가와 근저당권 설정을 위하여 감정평가업자가 감정한 가액 중 큰 금액을 토지가액으로 한다.

2. 시가 산정이 어려우면 개별공시지가를 말하며, 감정가액이 2 이상이면 큰 가액으로 한다.

3. 재산의 소유자와 채무자가 동일인인지와 관계없이 적용한다.

4. 2개의 근저당권 모두 평가기준일 현재 소멸되지 않았다면 위 규정을 적용한다.

국세청 법령해석 재삼46014-761 (<time datetime="1999-04-21">1999.04.21</time> 회신), "근저당권이 둘 다 남아 있으면 토지를 어떻게 평가하나요?", GovBrief 국세, https://tax.govbrief.kr/d/nts_cgm/010000000000067263/