토지 대물변제 방식의 주택 신축은 어떻게 과세되는가?

국세청 공식 회신문서번호 서면인터넷방문상담3팀-2184회신일 2004.10.27세목 부가가치세회신 후 개정

1. 질문토지 대물변제 방식의 주택 신축은 어떻게 과세되는가?2. 공식 회신국세청 · 2004.10.273. 다툰 결과1건 직접 · 0건 조문 연결4. 현행 조문1개 근거 링크

한 줄 답 · 국세청 회신 2004.10.27

토지소유자의 토지·금전 지급에는 과세되지 않지만 건축용역과 잔여주택 공급에는 과세된다.

건축비 대신 토지 일부와 금전을 받고 공동주택을 신축·분양할 때의 부가가치세 처리를 물었다. 토지소유자의 토지·금전 지급에는 과세되지 않지만 건축용역과 잔여주택 공급에는 과세된다. 건설사업자의 과세표준은 공급한 용역의 시가와 지급받는 금전대가를 합한 금액이다.

근거 조문 부가가치세법 제1조제1항

회신 당시 법령을 기준으로 한 국세청 공식 해석의 요약이다. 내 사정에 적용하려면 아래 원문 전문과 근거 조문, 회신 이후 개정 여부를 함께 본다.

인용 법령이 회신 이후 개정·시행됐다. 현재 조문과 대조가 필요하다. 회신 이후 개정 시행: 부가가치세법(2026.01.02 시행) 회신일 기준 판단이며 이후 법령 개정·판례로 결론이 달라질 수 있다.

법제처 시행일별 원문 대조 · 2026.09.10 기준

회신 당시와 현재의 인용 규정이 직접 달라졌다

GovBrief 판단 이전 회신의 결론을 현재 사실관계에 그대로 적용하지 않는다.

인용 조문·항·호 중 1곳에서 문구 변경, 조문 이동 또는 삭제 신호를 확인했다. 아래 전후 문장의 요건·금액·기간·예외를 현재 사실관계에 다시 대입해야 한다.

문구 변경·이동 1 · 문구 동일 0

삭제·이동 확인회신 당시 시행본 2004.01.01 → 현재 시행본 2026.01.02
부가가치세법 제1조 제1항: 회신 당시 인용 단위가 현재 조문에는 없다.
무엇이 바뀌었나 종전의 삭제·수정 대상 문구와 현재의 신설·대체 문구를 직접 대조한다.
종전: 삭제·수정 대상
①부가가치세는 다음 각호의 거래에 대하여 부과한다. 1. 재화 또는 용역의 공급 2. 재화의 수입
현재: 신설·대체 내용 (2026.09.10)
해당 문구 없음
회신 당시 법령 원문 · 현재 조문 원문

표시 문장은 법제처 공식 시행일별 원문을 기계적으로 대조한 결과다. 편집 판단은 변경된 규정을 다시 확인할 필요성을 설명하며 개별 세무·통관 자문이 아니다.

사실관계

건설업자가 기존 주택을 철거하고 국민주택을 초과하는 공동주택을 자기 책임과 계산으로 신축한다. 일부 주택은 기존 주택소유자에게 배정하고 잔여주택은 자기 명의로 보존등기하여 일반분양한다.

질의요지

건설업자가 건축비의 대가로 토지 일부를 양도받아 공동주택을 신축해 토지소유자에게 배정하고 잔여주택을 일반분양하는 경우 과세방법

본문(원문)

건설업자가 주택소유자들의 기존 주택을 헐고 국민주택을 초과하는 공동주택을 신축함에 있어 당해 사업자가 자기책임과 계산하에 신축한 공동주택의 일부는 당초 주택소유자들에게 각 1세대씩 배정하고 잔여주택은 자기명의로 보존등기하여 일반인에게 분양하는 경우에는 사업상 독립적으로 재화 또는 용역을 공급하는 자는 당해 건설업자가 되는 것이며,

이 경우 주택소유자들이 당해 사업자에게 건축비에 대한 대가로 소유토지 일부와 일정금액을 양도 및 지불하기만 하는 경우에는 부가가치세가 과세되지 아니하므로 세금계산서 교부의무는 없는 것이나,

당해 사업자가 당초 주택소유자들에게 배정하는 당해 주택의 건축용역과 일반인에게 분양하는 잔여주택의 공급에 대하여는 각각 부가가치세법 제1조 제1항의 과세용역 및 재화공급에 해당하므로 부가가치세가 과세되는 것입니다.

또한 이 경우 당해 건설사업자의 부가가치세 과세표준은 과세되는 용역의 대가를 토지일부와 금전으로 지급받는 것이므로 자기가 공급한 용역의 시가와 지급받는 금전대가를 합한 금액으로 하는 것입니다.

정제 정리

질의

건설업자가 건축비 대가로 토지 일부와 금전을 받고 공동주택을 신축하여 일부는 토지소유자에게 배정하고 나머지는 일반분양할 때의 과세방법은 무엇인지.

회답

1. 사업상 독립적으로 재화 또는 용역을 공급하는 자는 건설업자입니다.

2. 주택소유자가 건축비 대가로 소유토지 일부와 일정금액을 양도·지급하기만 하는 경우에는 부가가치세가 과세되지 않아 세금계산서 교부의무가 없습니다.

3. 건설업자가 당초 주택소유자에게 제공하는 주택 건축용역과 일반인에게 분양하는 잔여주택의 공급은 각각 부가가치세법 제1조 제1항의 과세용역 및 재화공급에 해당합니다.

4. 건설사업자의 부가가치세 과세표준은 자기가 공급한 용역의 시가와 지급받는 금전대가를 합한 금액입니다.

근거 법령·조문 govbrief.kr 조문 페이지로 연결

부가가치세법 제1조제1항 (목적) 조문 원문 govbrief.kr 이 조문을 인용한 다른 해석

이 회신 문서번호가 등장한 심판결정

조심2013중3063 심판결정
2013.11.12 · 주문 분류 기각 · 결정문에 문서번호 서면인터넷방문상담3팀-2184가 문자 그대로 있음 · 결정 후 개정

결정문에 이 회신의 공식 문서번호가 문자 그대로 등장한 강한 연결이다.

이 답을 인용할 때

국세청 법령해석 서면인터넷방문상담3팀-2184 (<time datetime="2004-10-27">2004.10.27</time> 회신), "토지 대물변제 방식의 주택 신축은 어떻게 과세되는가?", GovBrief 국세, https://tax.govbrief.kr/d/nts_cgm/010000000000034317/

출처·편집 정보

원문: 국가법령정보센터 국세청 회신 목록(기관 원문 연결) (식별자 010000000000034317)
원 제목: 주택신축 대물변제와 관련된 거래의 과세 여부
공개 등급: 공개 후보 · 검색 색인 대상
편집: 질문형 제목·3문장 요약·사실관계·정제 정리는 정제 파이프라인 산출물(원문 근거 계약 검사 통과). 법령 해소·현행성은 규칙 기반. 조문 링크는 govbrief.kr에 조문 페이지가 있는 것만 연결.
갱신: 2026-09-10