공동주택 신축분양 때 증빙은 어떻게 발급하나?

국세청 공식 회신문서번호 서면인터넷방문상담3팀-369회신일 2006.02.27세목 부가가치세회신 후 개정 보관 문서

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한 줄 답 · 국세청 회신 2006.02.27

국민주택규모 초과분은 세금계산서, 이하 면제분은 계산서를 각각 발급해 신고·납부한다.

공동주택 신축분양 시 건설업자의 증빙 발급과 부가가치세 신고 방법을 물었다. 국민주택규모 초과분은 세금계산서, 이하 면제분은 계산서를 각각 발급해 신고·납부한다. 미분양 손실 보전은 도급금액 변경인지 대물변제인지 불분명하여 재질의가 필요하다.

근거 조문 부가가치세법 제18조 부가가치세법 제19조

회신 당시 법령을 기준으로 한 국세청 공식 해석의 요약이다. 내 사정에 적용하려면 아래 원문 전문과 근거 조문, 회신 이후 개정 여부를 함께 본다.

인용 법령이 회신 이후 개정·시행됐다. 현재 조문과 대조가 필요하다. 회신 이후 개정 시행: 부가가치세법(2026.01.02 시행) 회신일 기준 판단이며 이후 법령 개정·판례로 결론이 달라질 수 있다.

사실관계

사업자가 사업용 건물을 철거한 뒤 건설업자와 도급 및 분양대행 계약을 맺어 공동주택을 신축하고 일반 실수요자에게 분양한다. 미분양세대로 인한 이윤손실액을 회사에 보전하는 방안도 포함되어 있으나 거래 성격은 분명하지 않다.

질의요지

공동주택 신축분양시 사업자로부터 도급받은 건설업자는 신축용역 중 국민주택 규모 초과분의 과세거래분에 대해서는 세금계산서를, 국민주택 규모 이하의 면세 거래분에 대해서는 계산서를 각각 교부하여 신고납부 하는 것임

본문(원문)

귀 질의의 경우, 사업자가 건설업자와의 도급 및 분양대행 계약에 의하여 사업용으로 사용하던 건물을 철거한 후 공동주택을 신축하여 일반 실수요자에게 분양하는 경우 당해 주택의 분양금액에 대하여는 공급받는 자인 일반 실수요자에게 교부하며,

도급을 받은 건설업자는 동 사업자에게 공급하는 신축용역 중 국민주택규모초과분의 부가가치세 과세거래분에 대하여는 세금계산서를, 국민주택규모이하의 부가가치세 면제거래분에 대하여는 계산서를 각각 교부하여 부가가치세법 제18조 및 제19조 규정에 따라 부가가치세를 신고납부 하는 것입니다.

귀 질의의 경우에는 미분양세대로 인한 이윤손실액을 회사에 보전하는 방법의 내용이 도급금액 변동을 약정한 것인지 아니면 미분양세대의 대물변제 거래인지 여부가 불분명하여 명확한 답변을 드리기 어려우니 당해 구체적인 내용을 보완하여 재질의 하여 주시기 바랍니다.

정제 정리

질의

공동주택 신축분양 시 증빙 발급과 부가가치세 신고 방법 및 미분양세대 손실 보전의 처리에 관한 질의이다.

회답

사업자가 사업용 건물을 철거한 후 공동주택을 신축하여 일반 실수요자에게 분양하는 경우 주택의 분양금액에 대한 증빙은 공급받는 일반 실수요자에게 교부한다.

도급받은 건설업자는 신축용역 중 국민주택규모 초과 과세분에 대해서는 세금계산서를, 국민주택규모 이하 면제분에 대해서는 계산서를 각각 교부하고 부가가치세를 신고·납부한다.

미분양세대 이윤손실액의 보전이 도급금액 변동 약정인지 대물변제 거래인지 불분명하므로 구체적인 내용을 보완하여 재질의해야 한다.

근거 법령·조문 govbrief.kr 조문 페이지로 연결

부가가치세법 제18조 (재화의 수입시기) 조문 원문 govbrief.kr 이 조문을 인용한 다른 해석
부가가치세법 제19조 (재화의 공급장소) 조문 원문 govbrief.kr 이 조문을 인용한 다른 해석

이 답을 인용할 때

국세청 법령해석 서면인터넷방문상담3팀-369 (2006.02.27 회신), "공동주택 신축분양 때 증빙은 어떻게 발급하나?", GovBrief 국세, https://tax.govbrief.kr/d/nts_cgm/010000000000026188/

출처·편집 정보

원문: 국가법령정보센터 국세청 회신 목록(기관 원문 연결) (식별자 010000000000026188)
원 제목: 공동주택 신축분양시 부가가치세 신고방법 등
공개 등급: 보관(중복·본문 짧음) · 검색 색인 제외
편집: 질문형 제목·3문장 요약·사실관계·정제 정리는 정제 파이프라인 산출물(원문 근거 계약 검사 통과). 법령 해소·현행성은 규칙 기반. 조문 링크는 govbrief.kr에 조문 페이지가 있는 것만 연결.
갱신: 2026-09-09