청구인인 주장하는 취득가액을 인정할 수 있는지 여부 (기각)

매매계약서가 허위계약서로 보이지 아니하고 실지 취득가액이 어느 정도 입증되므로 이를 실지 취득가액으로 하여 양도소득세를 경정하는 것이 타당한 것임

1. 처분개요

가. 청구인은 2000.8.31. OOOOO OOO OOO OOOO OOOOO OOOO OOOO (건물면적 69.67㎡로 이 하 “쟁점아파트”라 한다)를 김OO로부터 매매로 취득하여 보유하다가 2006.11.30. 양도하였으나 양도소득세 과세표준을 신고하지 아니하였다.

나. 처분청은 쟁점아파트의 실거래가액을 조사하여 실지 양도가액 을 212,000,000원으로 하고, 취득가액이 불분명한 것으로 보아 기준시가로 환산한 130,090,000원을 취득가액으로 하여 2010.1.8. 청구인에게 2006 년 귀속 양도소득세 17,834,590원을 경정·고지 하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2010.2.2. 이의신청을 거쳐 2010.5.4. 심 판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

김OO은 주택 재개발 지역의 원주민으로 쟁점아파트에 입주할 능력 이 없어 입주하지 못하다가 부동산중개업자인 임OO에게 쟁점 아 파트를 1억 4,000만원 이상으로 매도하여 달라고 위임하였고, 청구인 은 김OO을 대리한 임OO과 쟁점아파트를 1억 4,200만원에 매 매계약하였으며, 청구인은 매매대금에 대한 정산(김OO의 미분양대 금, 토지대금, 이주비, 연체료, 이자 등)도 임OO과 하였으므로 쟁점 아파트의 실지 취득가액을 환산가액 1억 3,009만원이 아닌 1억 4,200만원으 로 하여야 한다.

나. 처분청 의견

청구인은 과세전적부심사청구시 주장한 쟁점아파트의 취득가액 1억 6,000만원이 허위임을 인정하면서, 쟁점아파트의 실지 취득가액 이 1억 4,200만원이라는 계약서를 제출하고 있으나 동계약서 또한 중개대리인 임OO에게 지급한 금액의 일부만 확인되어 있고, 청구인이 쟁점아파트를 취득한 이후의 유사 아파트의 매매가액이 1억 700만 원～1억 800만원으로 거래된 것으로 확인되어 청구인이 주장하는 1억 4,200만원을 취득가액으로 인정하기 어렵다고 하겠으므로 취득가액 을 기준시가로 환산한 이 건 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점 쟁점아파트의 실지 취득가액이 1억 4,200만원이라는 청구주 장의 당부

나. 관련법령

(1) 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】

① 거주자의 양 도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액 가. 제94조 제1항 각 호의 자산의 취득에 소요된 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 본문에 해당하는 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가 나. 가목 본문의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또 는 환산가액

2. 자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것

3. (삭제, 2000. 12. 29.)

4. 양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것

(2) 소득세법 시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】

⑫ 법 제97조 제1항 제1호 나목에서 “대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또 는 환산가액”이라 함은 제176조의 2 제2항 내지 제4항의 규정에 의한 가액 을 말한다. 제176조의 2 【추계결정 및 경정】

① 법 제114조 제5항에서 “대통령령이 정하는 사유”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.

1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장 부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우

2. 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례 가 액, 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 감 정 평가법인(이하 이 조에서 “감정평가법인”이라 한다)이 평가한 감 정가액 등에 비추어 허위임이 명백한 경우

② 법 제114조 제5항에서 "대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액" 이라 함은 다음 각호의 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다.

2. 법 제96조 제1항 및 동조 제2항 제1호 내지 제9호(제6호의 규정 은 제4항의 규정에 의한 의제취득일 전에 취득한 자산에 한하여 적 용 한다)의 규정에 의한 토지ㆍ건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권 리의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액 양도당시의 실지거래가액, 취득당시의 기준시가 제3항 제1호의 매매사례가액 × ──────────────── 또는 동항 제2호의 감정가액 양도당시의 기준시가(제164조 제8항의 규정에 해당하는 경우에는 동항의 규 정 에 의한 양도당시의 기준시가)

다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청은 청구인이 쟁점아파트를 양도하고 양도소득세를 무 신고함에 따라 실지 양도가액을 2억 1,200만원으로 하고 취득가액 이 불분명한 것으로 보아 기준시가로 환산한 1억 3,009만원을 취득가 액으로 하여 이 건 양도소득세를 부과한 것으로 나타난다.

(2) 청구인은 쟁점아파트의 실지 취득가액이 1억 4,200만원이라 고 주장하며 제시하는 자료는 아래와 같다. (가) 쟁점아파트의 전 소유자 김OO은 부동산 중개업자인 임OO에게 쟁점아파트의 매매계약 체결에 대한 전권을 위임하면서 그 양도가액은 1억 4,000만원 이상으로 하기로 하였다는 2000.7.3.자 김OO과 임OO간의 위임장을 제시하였다. (나) 청구인은 양도인 김OO을 대리한 임OO과 작성하였다는 2000.7.30.자 쟁점아파트 매매계약서를 제시하였는 바, 매매대금은 1억 4,200만원(계약금 1,000만원, 2000.8.16 중도금 4,000만원, 2000.8.31. 잔금 9,200만원)이고, 특약사항으로 ‘ 잔금일을 명도일로 하며 매도인 은 명도일 이전에 부과된 분 양대금·토지불하대금 및 이주비·연체료 · 이자 등을 부담하며, 명도일 이후에는 매수인의 책임으로 한다’로 되어 있으며, 매매계약서에 첨부된 ‘중개물대상물확인설명서’에는 ‘토지 계약금 및 1차분을 제외한 전액 미납상태임’으로 되어 있다. (다) 청구인은 부동산 중개인 임OO과 쟁 점아파트 계약을 하였 고 매매대금도 임OO 통장으로 지급하였으며, 임OO은 김OO이 재개발된 쟁점아파트에 대하여 납부하지 못한 건축비 중도금, 토지 불하대금 등을 청구인으로부터 받은 쟁점아파트의 매매대금으로 납부하였으며 재개발 조합에 미납금액이 없는 상태에서 아파트 키를 수령 하여 쟁점아파트에 입주하였다며 임OO에게 대 금을 지급한 내 역은 아래와 같다고 주장하고 있다.

(단위 : 원) (라) 부동산 중개업자 임OO은 쟁점아파트의 전소유자 김OO이 재개발 조합 등에 납부하지 못한 건축비·부담금·이주비 이자 등을 매매대금으로 납입하였다는 영수증 등을 제시하였는데 이 중 일부 영수증은 청구인이 분실하였고, 쟁점아파트의 총 정산액에 대한 증 빙을 제시 하지 못하는 이유는 재개발 조합이 해산하였기 때문이라고 주장하 고 있다.

(4) 살피건대, 청구인이 쟁점아파트의 매매대금 1억 4,200만원 중 2000.8.16. 수표로 지급하였다는 4,000만원에 대하여 금융증빙을 제 시하지 못하고 있으나 동 금액을 제외한 금액은 계좌송금한 내역 및 주택융자증서 등으로 확인되고 청구인이 제시하는 쟁점아파트의 원본 매매계약서가 사실과 다른 허위의 계약서로는 보이지 아니 하 는 점, 부동산 중개업자 임OO은 청구인으로부터 1억 4,200만원 의 대금을 수령하여 전소유자 김OO이 납부하지 못한 금액을 재개발 조합 등에 납입하였다고 확인하고 있는 점 등을 고려하여 볼 때, 청 구인이 취득하여 양도한 쟁점아파트의 실지 취득가액을 1억 4,200 만원으로 하여 양도소득세 과세표준과 세액을 경정하는 것이 타당 한 것으로 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유 있으므로 「국 세기본법」 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.