간주임대료를 부동산소득 총수입금액에 산입할 수 없는지 여부(기각)

미리 받은 임대보증금은 건물 완공후 상환을 전제로 한 차입금이라고 볼 수 없고, 또한 선수임대보증금을 쟁점건물 신축자금으로 사용하였으므로 임대보증금에 대한 간주임대료를 계산하여 총수입금액에 산입한 당초처분은 정당함.

1. 원처분 개요처분청은 청구인의 91년 귀속 소득분에 대하여 실지조사결정하면서소득세법 제29조제1항 및같은법시행령 제53조제3항에 의하여 계산한 부산직할시 부산진구 OO동 OOOOO 건물 2,220.74㎡(이하 “쟁점건물”이라 한다)의 임대보증금 721,000,000원에 대한 간주임대료 54,234,136원을 부동산소득 총수입금액에 산입하여 93.1.16 청구인에게 91년 귀속분 종합소득세 21,866,180원을 과세하였다.청구인은 이에 불복하여 93.2.23 이의신청 및 93.5.7 심사청구를 거쳐 93.8.14 심판청구를 하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견청구인은 쟁점건물에 대한 임대보증금 721,000,000원은 쟁점건물 준공일인 90.3.23 이전에 미리 받은 것이므로 이는 임차인들로부터 일시적으로 차입한 것으로 보아야 하고 또한 동 금액을 쟁점건물 신축대금으로 사용하였기 때문에 이에 대한 간주임대료를 계산하여 부동산소득 총수입금액에 산입한 것은 부당하다는 주장이다.국세청장은 청구인이 쟁점건물 완공전에 임차인들로부터 미리 받은 임대보증금은 건물 완공후 임대하기로 계약하고 미리 받은 것이지 건물 완공후 상환을 전제로 한 차입금이라고 볼 수 없고, 또한 선수임대보증금을 쟁점건물 신축자금으로 사용하였으므로 관계법령에 의거 임대보증금에 대한 간주임대료를 계산하여 총수입금액에 산입한 당초처분은 정당하다는 의견이다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

이 건의 다툼은 건물공사 완공전에 받은 선수임대보증금으로 당해 건물신축대금을 지급한 경우 임대사업과 관련된 차입금 상환에 충당된 금액으로 보아 이에 대한 간주임대료를 부동산소득 총수입금액에 산입할 수 없는지 여부를 가리는데 있다.

나. 관계법령소득세법 제29조제1항(90.12.31 개정된 것)의 규정에서 거주자가 부동산 또는 부동산상의 권리등을 대여하고 받은 보증금·전세금 또는 이와 유사한 성질의 금액(임대사업과 관련된 차입금의 상환에 충당된 금액을 제외한다)에서 발생한 수입금액이 그 보증금등에 금융기관의 이자율을 참작하여 대통령령이 정하는 이자율을 곱하여 산출한 금액에 미달하는 때에는 대통령령이 정하는 바에 의하여 계산한 금액을 부동산소득금액의 계산에 있어서 총수입금액에 산입한다고 규정하고 있는 바, 부동산을 신축하여 임대하고 받은 전세보증금을 당해 건물의 신축대금으로 지급하는 금액은 위 법 제29조 제1항에서 규정하는 “임대사업과 관련된 차입금의 상환에 충당된 금액”에 해당되지 아니한다고 보아야 할 것이다. (소득세법 기본통칙 3-1-18...29 제2항 제1호 참조. 이 통칙은 92.7.25 개정되었으나 91년 귀속 소득분 부터 적용한다고 그 부칙에서 규정하고 있다.)다. 위 다툼에 대하여 본다.

청구인은 쟁점건물 준공전에 받은 선수임대보증금(721,000,000원)은 임차자들로부터 차입한 차입금이고 이를 쟁점건물 신축대금으로 사용하였으므로 이는 임대사업과 관련된 차입금의 상환에 충당된 금액에 해당되므로 간주임대료 계산대상이 아니라고 주장하고 있어 이를 보면 청구인이 쟁점건물 완공전에 임차인들로부터 미리 받은 임대보증금은 건물 완공후 임대하기로 계약하고 미리 받은 것이지 건물 완공후 상환을 전제로 한 차입금이라고 볼 수 없고, 또한 청구인의 선수임대보증금은 쟁점건물신축대금으로 사용하였으므로 이는 위 관계법령에 의거 “임대사업과 관련된 차입금의 상환에 충당된 금액”에 해당되지 아니함을 알 수 있는 바, 처분청이 위 임대보증금에 대하여 간주임대료를 계산한 후 이를 부동산소득 총수입금액에 산입하여 과세한 것은 정당한 것으로 판단된다.

따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 이유없으므로국세기본법 제81조및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.