기준시가로 과세할 수 있는지 여부(경정)

5,000㎡ 이상의 준농림지역내 임야를 15인이 취득했으나 6인 명의로 등기한 후 양도가액이 허위인 양도계약서를 작성, 제출한 경우로서 15인 전부가 실지거래가액 과세대상이며, 예정신고납부분을 제외한 과소신고납부분에 대한 가산세 부과 정당함

1. 사 실OOO외 14인(이중 심판청구를 한 OOO, OOO, OOO, OOO, OOO, OOO, OOO, OOO을 이하 “청구인들”이라 한다)은 경기도 광주군 도척면 OOO리 OOO외 6필지(이하 “쟁점토지”라 한다)를 1996.8.31 취득하여 OOO외 6인(OOO,OOO,OOO,OOO,OOO,OOO)명의로 소유권을 등기한 후 1997.9.26 양도하고 청구인들중 OOO, OOO, OOO, OOO, OOO(이하 “OOO외 4인이라 한다)는 1997.9.30 실지거래가액에 의하여 자산양도차익 예정신고 및 납부하였고 OOO, OOO, OOO은 양도소득세를 신고하지 아니하였다.처분청은 중부지방국세청의 조사결과 확인된 실지거래가액에 의하여 2000.5.3 OOO외 14인에게 양도소득세 587,305,080원(청구인들에 대한 고지세액은 401,259,480원임)을 고지하였다.청구인들은 이에 불복하여 2000.7.22 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

(1) 청구인들중 OOO외 4인이 실지거래가액으로 신고하게된 경위는 세법을 잘 알지 못하여 양도소득세신고를 위하여 세무서 양도신고담당창구를 방문 상담한바 담당직원이 등기부등본의 등기접수 및 원인일자를 기준으로 판단(취득일:1996.12월부터 1997년11월)하여 보유기간이 1년 이내이므로 실지거래가액에 의한 신고대상이라고 안내함에 따라 실지거래가액으로 신고하였으나, 쟁점토지의 보유기간은 처분청이 조사확인 된 바와 같이 1년이상이며 OOO외 4인이 보유기간을 잔금지급일을 기준으로 판단하여 1년 이상인 경우 기준시가에 의한 신고가 원칙이라는 사실을 알았더라면 기준시가로 신고할 경우 납부할 세액이 없음에도 이보다 훨신 많은 실지거래가액에 의한 신고를 하지 않았을 것이므로 착오로 신고한 내용을 근거로 실지거래가액으로 결정할 수는 없는 것이며. 또한,소득세법시행령 제166조제4항 제3호의 규정은 양도차익 산정에 있어 기준시가과세 원칙의 예외규정으로서 납세의무자들이 기준시가에 의한 과세가 실지거래가액에 의한 과세의 경우보다 불이익을 받지 않도록 하기 위하여 보완된 규정으로 해석하여야 하므로 양도차익예정·확정신고시 양도자가 실지거래가액으로 신고한 가액이 확인되면 그 양도 및 취득가액에 의하여 양도차익을 산정하되, 그 신고한 가액이 확인되지 아니하면 기준시가에 의하여 양도 차익을 산정 하여야 하고, 비록 신고가액이 실지거래가액과 다른 사실이 확인되더라도 그 양도차익이 기준시가에 의한 양도차익을 초과할 수는 없는 것이므로 당초결정을 취소하고 기준시가로 결정하여야 한다.

(2) 청구인들이 작성한 계약서는 양도소득세 예정신고시 단지 사실과 다르게 작성된 계약서로서 소득세법시행령에서 규정한 허위계약서가 아니므로(대법원 판례 98두16088. 2000.6.27 같은뜻) 실지거래가액과세대상이 아니고 청구인들은 광주군 OOO조합원으로서 광주군 오포면 등의 군유지 및 타인소유의 토지를 임차하여 축산업을 경영하였으나 환경오염문제로 더 이상 축산업을 영위할 수 없어 쟁점부동산을 취득하여 공동으로 축산업을 영위할 목적이었으나 축사신축을 위하여 광주군에 산림훼손허가 신청중에 인근주민들의 격렬한 반대로 축산업이 불가능하여 부득이 양도하였고 보유기간이 1년을 경과하였으므로 쟁점토지의 취득 및 양도경위, 이용목적, 보유기간에 비추어 투기거래라고 볼 수 없으므로 설령소득세법시행령 제166조제4항에 해당한다 하더라도 취득 또는 양도의 경위와 그 이용실태 등에 비추어 단기매매차익이나 부정한 방법으로 거래하지 아니한 경우는 실지거래가액 적용대상에서 제외 할 수 있도록소득세법시행령 제166조제5항 제1호에 규정되어 있으므로 기준시가로 결정하여야 한다.

(3) 또한 양도차익산정을 기준시가에 의하여 산정하여야 한다는 청구주장이 받아들여지지 않는다 하더라도 양도소득세에 대한 가산세는소득세법 제115조에서 확정신고를 하지 아니하였거나 신고하여야 할 소득금액에 미달하게 신고한 경우 또는 확정신고 자진납부시 납부하지 아니하였거나 미달하게 납부한 경우 적용하도록 규정하고 있고,동법 제110조제4항에서 자산양도차익예정신고를 한 자는 과세표준확정신고를 하지 아니할 수 있다고 규정하고 있는 바, 이 건의 경우 1997.9.26 쟁점부동산을 양도하고 1997.9.30 예정신고를 하였으므로 확정신고 의무가 없음에도 확정신고의무 이행여부에 따라 결정되는 가산세를 쟁점부동산의 양도소득세결정시 산출세액에 신고 및 납부불성실 가산세를 가산하여 부과한 것은 잘못된 처분이므로 취소되어야 한다.

나. 처분청 의견

(1)소득세법 제96조제1호 단서 및동법 시행령 제166조제4항 제3호의 규정은 1994.1.1 이후부터 양도하는 부동산의 양도차익산정시 양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우 실지거래가액에 의하여 결정하여야 한다는 규정으로 이때 실지거래가액이라 함은 당사자가 신고한 가액이 아니라 정당하게 밝혀진 실지 양도 및 취득가액이라 할 것인 바 처분청이 조사결과 실지거래가액으로 확인된 양도 및 취득가액에 의하여 쟁점부동산의 양도차익을 계산하고 이에 터잡아 양도소득세를 부과한 당초처분은 정당하다.

(2) 또한, 이건은 쟁점부동산을 OOO외 6인이 1996.12.31부터1997.6.18사이에 650백만원에 취득하여 1997.9.30 OOO외 6인에게 682백만원에 양도한 것으로 등기하고 실지거래가액에 의하여 양도소득세를 신고하였으나, 처분청 조사결과 OOO외 14인이 1996.8.31 OOO로부터 650백만에 취득하여 1997.9.26 OOO외 6인에게 17억원에 양도하였음이 확인되어소득세법시행령 제166조제4항 제2호의 조세부담을 회피할 목적으로 허위계약서를 작성한 경우에 해당되고, 부동산 실권리자등기에 관한법률위반과 양도가액이 1억원 이상으로서 토지면적이 일정규모 이상으로 국세청장이 정하는 기준을 충족하여 실지거래가액으로 결정한 당초처분은 정당하다.

(3) 청구인들은 쟁점부동산의 취득 및 양도에 부동산 투기목적이 없었다고 투기혐의를 부인하고 있으나, 청구인들의 주장과 같이 쟁점부동산에 축산단지를 조성하여 공동으로 축산업을 영위할 목적이었다면 환경오염문제로 축산업을 할 수 없었던 청구인들로서는 취득전에 쟁점부동산에 축산단지를 조성하여 축산업이 가능한지 미리 환경보전, 산림훼손, 수자원보호에 관련된 법률 등의 금지 또는 제한규정을 확인한 후 취득여부를 결정하였을 것이나, 광주군청의 공문을 보면 쟁점부동산이 위치한 지역은 팔당상수원 1권역으로 연접 부지내 일반건축물은 800㎡이상 입지가 불가능한 지역이며, 광주군청 환경보전과에 문의 한 바 쟁점부동산이 속하는 지역은 오수·분뇨 및 축산폐수에 관한 법률에 의거 가축의 사육이 제한되는 지역으로 돼지축사는 500㎡, 소축사는 450㎡이상의 건축이 불가능한 지역으로 투기목적이 없다는 청구주장은 신빙성이 없으므로소득세법시행령 제166조제4항 제2호의 규정에 의하여 과세한 당초 처분은 정당하다.

3. 쟁점 및 판단가. 쟁 점쟁점토지의 양도에 대하여 실지거래가액으로 양도차익을 산정하고 신고 및 납부불성실가산세를 부과하여 양도소득세를 과세한 처분의 당부를 가리는 데 있다.

나. 관련법령

(1) 소득세법(1997.12.13 법률 제5424호로 개정되기 전의 것)제96조【양도가액】양도가액은 다음 각호의 금액으로 한다개정

1. 제94조 제1호·제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 양도당시의 기준시가. 다만 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법을 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다제115조【양도소득세에 대한 가산세】

① 거주자가 양도소득세 과세표준확정신고를 하지 아니하였거나 신고하여야 할 소득금액에 미달하게 신고한 때에는 그 신고를 하지 아니한 당해 소득금액 또는 신고하여야 할 금액에 미달한 당해 소득금액이 양도소득금액에서 차지하는 비율을 산출세액에 곱하여 계산한 금액의 100분의 10에 상당하는 금액(이하 “신고불성실가산세액”이라 한다)을 산출세액에 가산한다

② 거주자가 제111조의 규정에 의한 양도소득세를 납부하지아니하였거나 납부하여야 할 세액에 미달하게 납부한 때에는 그 납부하지 아니하였거나 미달한 세액의 100분의 10에 상당하는 금액(이하 “납부불성실가산세”이라 한다)을 산출세액에 가산한다

③ 양도소득세 과세표준확정신고를 하여야할 거주자가 신고를 하지 아니하였거나 신고하여야 할 과세표준에 미달하게 신고한 경우에도 제114조의 규정에 의한 추가납부세액(가산세액을 제외한다)이 없는 경우에는 제1항의 규정을 적용하지 아니한다

(2) 소득세법 시행령(1997.12.31 대통령령 제15565호로 개정되기 전의 것)제166조【양도차익의 산정】

④ 법 제96조 제1호 단서 및 제97조 제1항 제1호 가목 단서에서 “당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다

1. 단기매매차익을 목적으로 다음의 자산을 양도하는 경우가. 제157조 제3항 제2호의 자산나. 취득후 1년이내의 부동산

2. 조세부담을 회피할 목적으로 허위계약서의 작성, 주민등록의 허위이전등 부정한 방법으로 부동산을 취득 또는 양도하는 경우로서 국세청장이 정하는 기준에 해당하는 경우 및 법 제104조 제3항에 규정된 자산을 양도하는 경우

3. 양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우

⑤ 제4항의 규정을 적용함에 있어서 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 제6항의 자문을 거쳐 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있다.

1. 제4항 제1호 및 제2호의 경우 부동산 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 취득 또는 양도의 경위와 그 이용실태등에 비추어 단기매매차익을 목적으로 하지 아니하거나 부정한 방법으로 거래한 것이 아니라고 인정되는 경우

2. 제4항 제3호의 경우 신고한 실지거래가액이 거래증빙등에 의하여 확인되지 아니하는 경우

(3) 국세청 고시 제1996-16호(1996.12.15.)소득세법시행령 제166조제4항 제2호(대통령령 제14860호, 1995.12.30.)규정에 의한 국세청장이 정하는 기준이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다(부정한 방법으로 부동산을 취득 또는 양도하는 경우로서 국세청장이 정하는 기준)

1. 거래단위별 양도가액(기준시가)이 1억원이상으로서 다음 각호의 1에 해당하는 경우다. 준농림지역내의 부동산을 보유한 기간이 5년 미만(자경기간이 2년 이상인 경우을 제외한다)인 상태로 양도한 경우라. 양도한 토지의 면적이 다음의 규모 이상인 경우1) 도시계획구역 안의 토지인 경우 330㎡2) 도시계획구역 밖의 토지인 경우 5,000㎡

4. 부동산권리자명의등기에 관한 법률을 위반하여 거래한 경우다. 사실관계 및 판단처분청이 쟁점토지의 양도에 대하여 실지거래가액으로 양도소득세를 부과한데 대하여 청구인들은 양도소득세는 기준시가과세가 원칙이므로 실지거래가액과세가 기준시가 과세보다 불리한 경우 기준시가에 의해 과세하여야 하고 예정신고를 하였으므로 신고·납부불성실가산세를 부과한 처분은 부당하다고 주장하고 있어 이에 대해 본다.

(1) OOO외 14인은 쟁점토지를 청구외 OOO로부터 1996.8.31 650백만원에 취득하여 1997.9.26 청구외 OOO외 7인에게 17억원에 양도(취득 및 양도에 관한 일자와 금액은 서로다툼이 없음) 하였으나, OOO외 6인의 명의로 소유권이전 등기후 양도하였고 등기부등본상 보유기간은 1년미만이며 청구인들중 OOO외 4인은 1997.9.30 실지거래가액 (취득가액 : 650백만원, 양도가액 : 682백만원)에 의하여 자산양도차익예정신고를 하였으나 OOO, OOO, OOO은 신고를 하지 않았으며 처분청은 조사결과 확인된 실지거래가액 (취득가액 : 650백만원, 양도가액 : 17억원)에 의하여 양도차익을 산정하여 청구인들에게 양도소득세 401,259,480원(청구인별 내역별첨)을 결정고지하였음이 처분청이 제시한 심리자료에 의하여 확인된다.

(2) 청구인들중 양도소득세예정신고를 한 OOO외 4인은 쟁점토지를 양도하고 양도소득세를 신고하기 위하여 세무서의 양도신고담당창구를 방문하여 양도소득세 신고에 대하여 문의한 바, 담당직원이 등기부등본의 등기접수일자 및 원인일자를 기준으로 하여 보유기간이 1년이내이므로 실지거래가액에 의한 신고대상이라는 얘기를 듣고 실지거래가액으로 양도소득세를 신고한 것으로 청구인들이 제시한 심리자료에 나타난다.

(3) 청구인들은 축산업을 영위하는 경기도 광주군 OOO협동조합원으로서 경기도 광주군 오포면의 군유지와 사유지 등을 임차하여 축산업을 경영하다가 환경오염문제로 그 장소에서 더 이상 축산업을 영위할 수 없게되자 청구인들을 포함한 OOO조합원 15인이 축사신축을 목적으로 쟁점토지를 공동으로 취득하였으나 민원발생으로 축사를 신축할 수 없게 되어 부득이 양도하게 된 점으로 보아 투기목적의 거래라고는 보기 어렵다고 인정된다.

(4) 처분청은 청구인들이 양도소득세신고시 제시된 매매계약서의 양도가액이 실지매매가액과 다르다 하여 조세부담을 회피할 목적으로 허위계약서를 작성한 것으로 보았으나, 청구인들은 쟁점토지를 축산업을 영위하기 위하여 취득하였다가 주민들의 반대로 축사를 건축할 수 없게되어 양도한 것으로 부정한 방법으로 취득하거나 양도한 것이 아니므로 양도소득세신고시 제시된 계약서는 단지 양도가액을 사실과 다르게 기재된 것으로소득세법시행령 제166조제4항 제2호의 규정에 의한 조세회피목적의 허위계약서는 아니라 할 것이다(대법원 판례 98누 16088, 2000.6.27. 같은 뜻임)

(5) 청구인들중 OOO, OOO, OOO은 양도소득세예정 및 확정신고를 한 사실이 없으며 OOO외 4인은 청구인들은 쟁점토지의 등기접수일을 기준으로 1년이내의 단기의 양도이므로 실지거래가액 신고대상이라는 처분청 담당공무원의 안내에 따라 실지거래가액신고를 하였으나 청구인이 잔금청산기준으로 양도소득세가 부과된다는 사실을 알았더라면 기준시가에 의해 양도소득세를 신고하였을 것이라고 주장하고 있고, 전시소득세법시행령 제166조제4항 제3호의 규정에 납세자가 실지거래가액으로 신고한 경우 그 양도차익은 실지거래가액에 의하도록 규정하고 있는 것은 기준시가과세가 원칙인 현행소득세법의 예외규정으로서 기준시가에 의한 과세가 실지거래가액에 의한 과세의 경우보다 불이익을 받지 않도록 보완하기 위한 규정으로 해석되므로 자산의 양도차익예정신고 또는 과세표준확정신고시 양도자가 실지거래가액이라 하여 신고한 가액이 실지거래가액으로 확인되면 그 실지의 양도 및 취득가액에 의하여 양도차익을 산정하되 신고가 없거나 신고가 있더라도 그 신고한 가액이 실지거래가액으로 확인되지 아니하면 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하여야 하고 비록 달리 실지거래가액이 확인되더라도 실지거래가액에 의할 것은 아니라 할 것이므로(대법원 99두7227, 2000.4.11. 같은 뜻임) 청구인들이 신고한 실지양도가액과 다른 실지거래가액이 확인되었다 하더라도 기준시가 과세보다 불리한 경우이므로 처분청이 확인한 실지거래가액에 의해 과세할 수 없다 할 것이다.

(6) 또한 전시소득세법시행령 제166조제5항에는 제4항 제1호 및 제2호에(단기거래 및 조세회피를 목적으로 부정한 방법으로 거래한 경우)의한 실지거래가액 과세대상인 경우에도 부동산의 취득 및 양도경위와 그 이용실태등에 비추어 단기매매차익을 목적으로 하지 아니하거나 부정한 방법으로 거래한 것이 아니라고 인정되는 경우에는 실지거래가액대상에서 제외할 수 있다고 규정하고 있는 바, 위 사실관계를 종합해 보면 청구인들은 축산업을 영위하는 축산업협동조합원들이 축산단지를 이전하기 위하여 쟁점토지를 취득하였다가 주민들의 반대로 양도한 것으로 투기목적이나 부정한 방법으로 거래한 경우가 아니라고 인정되고 또한 처분청이 확인한 실지거래가액에 의한 양도소득세가 기준시가에 의한 양도소득세 보다 불리한 경우이므로 기준시가에 의해 과세하는 것이 타당하다 판단된다.

(7) 그리고 이 건 신고 및 납부불성실 가산세부과가 정당한지에 대하며 보면, 청구인들중 양도소득세를 신고한 OOO외 4인은 쟁점토지를 양도하고 양도소득세 예정신고시, 양도가액을 578,000천원(총액은 682,000천원)으로 취득가액을 555,000천원(총액은 650,000천원)으로 하여 양도차익을 22,930천원(총액은 32,000천원)으로 신고하였고 기준시가에 의한 양도차익이 4,027천원(총액은 8,515천원, 양도가액 216,349천원, 취득가액 205,611천원, 필요경비 2,223천원)이므로 과소신고납부하지 않는 경우이므로 신고 및 납부불성실가산세를 부과할 대상이 아니라고 할 것이나, 양도소득세예정신고 및 확정신고를 하지 아니한 OOO, OOO, OOO에 대하여는 신고 및 납부불성실가산세를 부과하여야 할 것으로 판단된다.

라. 결 론이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로국세기본법 제81조및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.청구인별 고지세액

청구인

주 소

고지일자

세액

OOO

경기도 분당구 OOO동 OOO

2000 5.3

80,171,780

OOO

경기도 중원구 OOO동 OOO

2000.6.4

65,031,480

OOO

경기도 중원구 OOO동 OOO

〃

65,303,920

OOO

경기도 분당구 OOO동 OOO

〃

65,374,770

OOO

경기도 분당구 OOO동 OOO

2000.5.4

31,341,780

OOO

경기도 분당구 OOO동 OOO

〃

31,341,780

OOO

경기도 분당구 OOO동 OOO

2000.5.6

31,347,250

OOO

경기도 분당구 OOO동 OOO

〃

31,241,250

청구인별 고지세액

청구

번호

청구인

주 소

고지일자

세액

청구

일자

처분청

비 고

2000중 1932

OOO

분당구 OOO동 OOO

2000 5.3

80,171,780

7.22.

OO

〃

OOO

중원구 OOO동 OOO

6.4

65,031,480

〃

〃

〃

OOO

중원구 OOO동 OOO

〃

65,303,920

〃

〃

〃

OOO

분당구 OOO동 OOO

〃

65,374,770

〃

〃

〃

OOO

분당구 OOO동 OOO

5.4

31,341,780

〃

〃

〃

OOO

분당구 OOO동 OOO

〃

31,341,780

〃

〃

〃

OOO

분당구 OOO동 OOO

5.6

31,347,250

〃

〃

〃

OOO

분당구 OOO동 OOO

〃

31,241,250

〃

〃

2129

OOO

광주군 오포면 OOO리

5.12.

31,347,250

7.26.

이천

2130

OOO

〃???? 〃??? OOO리

5.4.

39,316,180

〃

〃

2131

OOO

〃???? 〃??? OOO리

〃

30,333,820

〃

〃

2132

OOO

〃???? 〃??? OOO리

5.12.

31,347,250

〃

〃

2133

OOO

〃???? 〃??? OOO리

〃

14,923,920

〃

〃

2169

OOO

평택군 팽성읍 OOO리

5.4.

47,771,180

7.24.

〃