비업무용부동산을 판정함에 있어서의 토지의 사용가능시기가 언제인지 여부(경정)

택지조성이 완료되어 정상적으로 사용할 수 있게 된 날은 토지의 취득일로 보아 비업무용 토지의 유예기간 계산시 기산점으로 봄이 타당함

1. 사실 및 처분개요청구법인은 91.7.31 한국토지개발공사OO신도시직할사업단(이하 “한국토지개발공사”라 한다)으로부터 경기도 성남시 OO지구 OOOOO OOOOOO 대지 1,782.5㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 4,601,000,000원에 매수하기로 계약을 체결하고 92.7.31 그 대금을 청산하였다(후에 지적확정측량결과 쟁점토지의 지번은 성남시 OO구 OO동 OOOOO로, 면적은 14.7㎡가 증가한 1,797.2㎡로, 매매대금은 37,943,730원이 증가한 4,638,943,730원으로 확정·정산되었다).쟁점토지는 93.12.31 공사가 완료되었고, 한국토지개발공사는 말박기 측량(면적확정측량)이 완료됨에 따라 94.7.18부터 토지사용이 가능함을 청구법인에게 통보하였으며, 청구법인은 95.7.14 건축착공하였다.처분청은 청구법인의 쟁점토지 사용가능시기를 대금청산일인 92.7.31로 보아 그로부터 1년이내에 건축착공하지 아니하였다 하여 쟁점토지를 비업무용부동산으로 판정하고 지급이자 등을 손금불산입하여 95.10.16 청구법인에게 92사업년도분 법인세 310,091,560원, 93사업년도분 법인세 289,202,390원, 94사업년도분 법인세 215,647,950원 및 94사업년도분 농어촌특별세 12,357,720원을 경정고지하였다.청구법인은 이에 불복하여 95.11.20 심사청구를 거쳐 96.1.18 심판청구를 하였다.

2. 청구법인 주장청구법인은 한국토지개발공사가 조성중인 쟁점토지를 취득하기 위하여 92.7.31 그 대금을 청산하였으나, 그 당시는 택지조성이 완료되지 아니하여 청구법인이 쟁점토지를 사용할 수 없는 상태였고, 한국토지개발공사는 청구법인에게 쟁점토지의 사용가능시기에 관하여 면적확정측량 이후라고 통보 〔94.2.28, OO(용2)1711-1279〕한 후 말박기측량(면적확정측량)이 완료됨에 따라 94.7.18부터 쟁점토지의 사용이 가능하다고 통보 〔94.7.18, OO(급)1711-4320〕하였는 바, 청구법인이 쟁점토지를 사용할 수 있게 된 날은 94.7.18이며 비업무용부동산을 판정함에 있어서의 취득일은 그 사용이 가능하게 된 날로 하여야 함에도 처분청은 대금청산일인 92.7.31을 취득일로 하여 쟁점토지를 비업무용부동산으로 판정하였으므로 부당하다.

3. 국세청장 의견첫째, 쟁점토지매매계약서 제8조에서 한국토지개발공사는 쟁점토지의 매매대금이 청산되기 전이라도 택지조성공사의 진척상황 등을 감안하여 쟁점토지의 사용승낙이 가능하도록 약정되어 있고,둘째, 동 매매계약서 제6조를 보면, 청구법인이 주장하는 “면적확정측량”이란 단순히 택지조성공사준공후 지적공부정리결과 면적의 증감이 있는 경우에는 그 증감분에 대하여 계약체결 당시의 필지별 매각단가에 의하여 매매대금을 정산하기로 한 것에 불과한 것으로 인정되며,셋째, 실제로 쟁점토지 인근에 위치한 OOOOOOOOO 토지는 92.7.9 건축물을 착공하여 94.6.30 준공한 사례가 있고 위 이외의 인근토지의 경우에도 면적확정측량일 이전에 건축물을 착공한 사례가 16건이나 있음이 인정된다.위의 사실을 종합하여 볼 때 처분청이 쟁점토지의 매매대금청산일을 취득일로 보아 이 건 법인세 등을 부과한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

4. 심리 및 판단

가. 이 건 심판청구의 다툼은 비업무용부동산을 판정함에 있어서의 쟁점토지의 사용가능시기를 가리는 데 있다.

나. 법인세법 제18조의3(지급이자의 손금불산입) 제1항 제1호, 같은 법 시행령 제43조의2(지급이자의 손금불산입) 제1항 제1호 및 제3항, 같은 법 시행규칙 제18조(지급이자의 손금불산입) 제3항 제1호는 당해 법인의 업무와 직접 관련이 없거나 부동산의 이용실태 등으로 보아 지가상승으로 인한 이익을 취득하기 위하여 보유하는 것이라고 인정되는 부동산으로서 부동산을 취득한 후 6월(건축물 또는 시설물이 없는 토지의 경우에는 1년)이내에 정당한 사유없이 당해 법인의 업무에 직접 사용하지 아니한 부동산은 비업무용부동산으로 규정하고 있다. 위 규정은 정상적으로 사용할 수 있는 토지를 취득한 경우로서 1년이내에 사용하지 아니한 경우에는 이를 비업무용부동산으로 본다는 취지라 할 것이므로 택지개발사업시행자로부터 택지조성이 완료되지 아니한 택지를 취득한 경우로서 그 대금을 청산하였으나 택지조성이 완료되지 아니하여 업무에 사용하지 못하는 경우에는 택지조성이 완료되어 정상적으로 사용할 수 있게 된 날을 취득일로 하여 비업무용부동산을 판정함이 합리적이라 할 것이다 (재정경제원 법인 46012-34, 95.3.8. 같은 취지임)다.

청구법인은 91.7.31 한국토지개발공사로부터 쟁점토지를 매수하기로 계약을 체결하고 92.7.31 그 대금을 청산하였는데, 한국토지개발공사는 94.2.28 청구법인에게 「공사준공 통보 및 토지사용 관련 안내 〔OO(용2)1711-1279〕」에서 “공사준공일은 93.12.31이고 토지사용가능시기는 면적확정측량 이후(현재 확정측량 진행중임)이며, 확정측량전 토지사용에 관하여는 별도로 협의하라” 하였고, 이와 관련하여 청구법인이 한국토지개발공사에게 확정측량전 토지사용에 관한 협의절차와 협의 즉시 사용이 가능한지 여부를 문의한 「토지사용 관련 문의(세무-68, 94.3.18)」에 대하여 한국토지개발공사는 다시 「토지사용 관련 회신 〔OO(용2)1711-1864, 94.3.25〕」에서 “OO지구내 OOOOOO 토지는 확정측량후에 사용가능하며 금년 2/4분기에 사용승낙 가능할 것”이라고 회신한 후 94.7.18 「토지사용가능시기 통보 〔OO(급)1711-4320〕」에서 “말박기측량이 완료됨에 따라 94.7.18부터 토지사용이 가능하다”고 토지사용가능시기를 통보하였다. 또한 쟁점토지의 사용가능시기에 관한 당심판소의 조회에 대하여 한국토지개발공사는 「심판청구 심의자료 제출 〔OO(판)1711-3691, 96.7.30〕」에서 “쟁점토지는 93.12.31 조성공사준공은 되었으나 동 토지가 소재한 지역이 도시설계에 따라 건축하여야 하는 관계로 토지경제 및 면적이 확정되어야만 지정용도 사용에 아무런 제약이 없으며, 따라서 확정측량이 완료되어 한국토지개발공사가 사용가능시기를 통보한 94.7.18이 사용가능시기”라고 회신하였고, 한국토지개발공사의 용지규정시행규칙 제61조 제10항 제2호에서 “조성공사 완료전에 용지를 공급하는 경우에는 그 부지 조성공사준공일.

다만 부지조성공사가 준공된 경우라도 공법상 또는 행정처분상의 제한등으로 해당 공구내 공급용지의 사용이 사실상 불가능한 때에는 당해 장애사유가 해소된 날”부터 할부이자를 부리한다고 규정하고 있고, 한국토지개발공사는 위 단서규정에 의거하여 「토지사용가능시기 통보 및 할부이자 부리 안내 〔OO(급)1711-4320, 94.7.18〕」에서 토지 매수자에게 “OO신도시 OOOOO 소재 토지는 말박기 측량이 완료됨에 따라 94.7.18부터 토지사용이 가능하며 이에 따라 94.7.19부터 할부이자가 부리된다”고 통보한 바 있다(청구법인은 그전에 대금을 완납하였으므로 할부이자에 관하여는 해당없으나 그 사용가능일의 판단에 있어서는 같다 할 것임). 위 사실을 종합하여 보면, 청구법인은 92.7.31 쟁점토지의 대금을 청산하였으나, 정상적으로 이를 사용할 수 있게 된 날은 면적확정측량이 완료되어 토지사용이 가능하게 된 94.7.18로 봄이 타당하다고 판단된다. 한편 쟁점토지인근의 OOOOOOO 토지는 92.6.20 토지사용승낙을 받아 92.7.9 건축착공(OOO외 3인)하였고, OOOOOOO 토지는 93.9.21 토지사용승낙을 받아 94.1.29 건축착공(OO은행)하는 등 면적확정측량전에도 건축착공한 사례가 있으나, 이는 OO신도시 토지조성사업시행자인 한국토지개발공사가 당해 공구에 대하여 일반적으로 토지사용을 승인하기 전에 개별적으로 토지사용승낙을 받아 건축착공한 것으로서 정상적인 토지사용가능일의 기준으로 삼기에 부적합하다 할 것이다.

이와 같이 쟁점토지에 관한 정상적인 사용가능일은 면적확정측량이 완료되어 당해 토지조성사업의 시행자인 한국토지개발공사가 일반적으로 토지사용을 허용한 94.7.18이라 할 것이므로, 그에 앞서 개별적인 토지사용승낙을 받아 건축착공한 사례가 있다 하여 대금청산일인 92.7.31을 기준으로 쟁점토지를 비업무용부동산으로 판정한 것은 잘못으로 판단된다.

라. 따라서 이 건 심판청구는 이유있으므로국세기본법 제81조및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.