지적법에 의한 지목이 도로이고 개별공시지가가 없는 토지에 대하여 그 실지양도가액 등에 의하여 양도소득세를 과세한 처분의 당부(경정)

토지에 대한 양도소득세를 실지양도가액 또는 지목변경전의 토지등급 등을 적용하여 과세한 처분은 타당하지 아니한 것으로 판단됨.

1. 원처분개요청구인이 대구광역시 수성구 OO동 OOOOOOO 소재 도로 10.85㎡(이하 “쟁점토지①” 이라 한다)와 같은동 OOOOOO 소재 도로 17.283㎡(이하 “쟁점토지②” 라 한다)를 86.3.6 취득하여 쟁점토지①을 93.10.9 수성구청장에게 양도하고 쟁점토지②를 93.10.12 청구외 OOO에게 양도한데 대하여,처분청은 쟁점토지에 대한 양도당시의 개별공시지가가 없음을 이유로 쟁점토지의 양도가액 등을 쟁점토지의 인근에 위치한 대구광역시 수성구 OO동 OOOOOOO 소재 잡종지의 개별공시지가를 기준으로 산정하여 95.1.16 청구인에게 93년도 귀속분 양도소득세 4,651,570원을 결정고지한 후 다시 쟁점토지의 양도가액을 쟁점토지①의 ㎡당 실지양도가액 290,030원을 기준으로 결정하는 것 등으로 하여 95.3.20 위 양도소득세를 2,914,950원으로 경정결정 하였다.청구인은 이에 불복하여 95.3.10 심사청구를 거쳐 95.6.19 심판청구를 하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견가. 청구주장처분청은 당초 쟁점토지에 대한 양도당시의 개별공시지가 등을 쟁점토지의 인근에 위치한 대구광역시 수성구 OO동 OOOOOOO 소재 잡종지의 개별공시지가를 기준으로 산정한 것이나 그 지목 및 이용상황이 쟁점토지와는 상이하다는 청구주장 등에 의하여 이를 경정결정하면서 쟁점토지의 양도가액을 쟁점토지①의 실지양도가액을 기준으로 산정하여 과세하였으나 쟁점토지의 양도에 대하여는 실지거래가액에 의하여 결정할 수 없는 경우로서 기준시가에 의하여 결정하는 경우에 해당되며, 쟁점토지는 그 지목이 잡종지에서 도로로 변경된 후 양도일 현재까지 토지등급 설정을 하지 아니하여 90.1.1 현재 및 양도당시의 토지등급이 없는 경우에 해당되므로 처분청이 청구인에게 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 부당하다.

나. 국세청장 의견청구인은 양도소득세의 무신고자에 해당되며, 처분청이 95.3.20 쟁점토지에 대한 양도소득세를 경정결정함에 있어서 쟁점토지와 인근한 잡종지의 개별공시지가를 적용한 것이 아니라 쟁점토지중 국가에 수용되어 그 양도가액이 확인되는 쟁점토지①의 ㎡당 실지양도가액(290,030원)을 기준으로 양도가액 및 취득가액을 산정한 것이며, 쟁점토지는 지목이 도로인 관계로 인근에 이와 유사한 標準地가 없고 달리 이를 평가할 만한 마땅한 방법이 없음을 볼 때 그 실지양도가액을 기준으로 결정한 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

지적법에 의한 지목이 도로이고 개별공시지가가 없는 쟁점토지에 대하여 그 실지양도가액 등에 의하여 양도소득세를 과세한 처분의 당부를 가리는데 있다.

나. 관련법령

소득세법 제60조및같은법시행령 제115조제1항 제1호(90.5.1개정) 가목의 규정에 의하면 법 제23조 제4항과 제45조 제1항 제1호에서 규정하는 기준시가의 결정은 국세청장이 정하는 특정지역을 제외하고는 시장·군수·구청장이지가공시및토지등의평가에관한법률 제10조의 규정에 의하여 공시지가를 기준으로 하여 산정한 개별필지에 대한 지가(이하 “개별공시지가”라 한다)로 하되, 다만 개별공시지가가 없는 토지에 있어서는 인근 유사토지의 개별공시지가를 참작하여 재무부령이 정하는 방법에 의하여 평가한 가액으로 한다고 규정하고 있고, 동 시행령 부칙(90.5.1 개정 대통령령 제12994호) 제3항에서는 이 영 시행일(90.9.1) 전에 취득한 토지의 취득당시의 기준시가는 「90.1.1을 기준으로 한 개별공시지가×취득당시의 과세시가표준액÷90.1.1을 기준으로 한 개별공시지가 고시일 현재의 과세시가표준액」의 산식에 의하여 환산한 가액으로 한다고 규정하고 있으며,같은법시행규칙 제56조의 5제1항(90.9.1개정)을 보면 영 제115조 제1항 제1호 가목 단서에서 「재무부령이 정하는 방법에 의하여 평가한 가액」이라 함은 당해 토지와 지목·이용상황 등 지가형성요인이 유사한 인근 토지의 개별공시지가를 기준으로지가공시및토지등의평가에관한법률 제10조제2항의 규정에 의한 비교표에 의하여 세무서장이 평가한 가액을 말한다고 규정하고 있다.

다. 사실관계

(1) 청구인이 쟁점토지를 취득할 당시(86.3.6)에는 쟁점토지의 지목이 잡종지이고 그 토지등급은 143등급이었으나 86.3.17 토지등급이 179등급으로 설정되었고, 86.3.22 지목이 도로로 변경된 이후 현재까지 토지등급이 설정되지 아니하였을 뿐만 아니라 90.1.1 이후 양도당시(93.10.9 등)까지 개별공시지가가 결정되지 아니하였음이 토지대장 및 처분청의 조사서 등에 의하여 확인된다.

(2) 처분청이 쟁점토지의 양도가액 및 취득가액을 결정한 내용을 살펴보면 양도가액은 쟁점토지①의 수용가액(㎡당 290,030원)을 기준으로 하여 8,158,543원으로 결정하고 취득가액은 취득및 양도당시의 토지등급을 각각 143등급 및 179등급으로 보아 위 양도가액에 「양도당시의 과세시가표준액에 대한 취득당시의 과세시가표준액이 차지하는 비율」을 곱하여 1,415,920원으로 결정하였음이 그 결정결의서 등에 의하여 확인된다.

라. 판단

청구인은 쟁점토지를 86.3.6 취득하여 93.10.9 및 93.10.12 양도하고 그에 대한 양도소득세를 신고한 사실 등이 없는 경우로서 그 양도차익을 실지거래가액에 의하여 결정할 수 있는 경우에 해당되지 아니하므로 처분청이 쟁점토지의 양도가액 및 취득가액을 실지거래가액 또는 그 환산가액으로 결정하여 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 적법하지 아니한 것으로 판단되고, 쟁점토지에 대한 양도소득세는 기준시가에 의하여 결정하여야 할 것이나 쟁점토지는 도로로서 90.1.1 현재 및 양도당시의 개별공시지가가 산정되어 있지 아니하며, 설사 양도당시의 개별공시지가를 쟁점토지와 지목, 이용상황 등이 유사한 인근토지의 개별공시지가를 기준으로 소관세무서장이 평가한 가액 등에 의한다고 하더라도 “90.1.1 기준의 개별공시지가가 고시일” 현재의 토지등급이 설정되어 있지 아니한 관계로 소득세법시행령 부칙(90.5.1 개정, 대통령령 제12994호) 제3항의 규정에 의한 취득가액의 산정이 불가한 경우에 해당하므로 처분청이 쟁점토지의 소재지를 관할하는 구청장 등에게 쟁점토지의 등급설정을 요청하여 그에 따라 양도소득세를 과세하는 것은 별론으로 하고 쟁점토지에 대한 양도소득세를 실지양도가액 또는 지목변경전의 토지등급 등을 적용하여 과세한 처분은 타당하지 아니한 것으로 판단된다 (국심 95중296, 95.6.10 같은 뜻임).

따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 이유있으므로국세기본법 제81조및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.