쟁점부동산의 매매행위가 부동산 매매업에 해당되는지 여부(취소)

부동산의 매매행위는 부동산 매매업으로 보아 종합소득세로 과세함이 실질내용에 더 부합된다고 인정되므로 처분청이 이 건 양도소득세를 부과한 처분은 부당함

1. 청구주장 청구인 OOO, OOO는 서울시 강남구 OO동 OOO에 주소를 둔 자로서 청구인들이 82.12.4 자로 서울시 구로구 OOO동 OOOOO 소재한 부동산(건물 2,597,02평방미터, 대지 1,645.5평방미터)을 청구외 OO실업주식회사로부터 취득하고 부동산 임대업에 공하면서 83.8.11-88.3.19 사이에 위 부동산의 일부(건물 17.53평방미터, 대지 24.951평방미터)를 제외한 건물 2,579.49평방미터, 대지 1,620.549평방미터를 모두 분양한 사실에 대하여(건물은 OOO 단독명의이고, 토지는 OOO, OOO 공유임) 처분청은 이를 양도소득으로 보아 89.2.19자로 청구인 OOO에게 89년도 수시분 양도소득세 212,061,970원(83년 귀속분: 15,938,380원, 84년 귀속분: 4,546,540원, 87년 귀속분: 136,952,330원, 88년 귀속분: 54,624,720원) 및 동 방위세 42,412,380원(83년 귀속분: 3,187,670원, 84년 귀속분: 909,300원, 87년 귀속분: 27,390,460원, 88년 귀속분: 10,924,950원)을, 동 OOO에게 89년 수시분 양도소득세 63,624,320원(83년 귀속분: 3,309,780원, 84년 귀속분: 894,980원, 87년 귀속분: 37,216,550원, 88년 귀속분: 22,203,010원) 및 동 방위세 12,304,370원(83년 귀속분: 330,970원, 84년 귀속분: 89,490원, 87년 귀속분: 7,443,310원, 88년 귀속분: 4,440,600원)을 각각 결정고지하였는 바, 청구인들이 이 건 상가를 분양한 것은 소득세법 제20조 및 동법 시행령 제36조 제3호의 규정에 의한 “부동산 매매업”에 해당하여 소득세법상 “사업소득”에 해당되므로 양도소득세

과세대상이 아님에도 처분청이 이를 양도소득세 과세대상으로 보아 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 소득세법의 관계규정에도 어긋난 위법한 처분일 뿐 아니라 또한 관악세무서장이 당해 사업을 부동산 매매업으로 보아 부가가치세를 과세한 처분과 상충되는 부당한 처분이므로 이 건 양도소득세 부과처분은 이를 모두 취소함이 정당하다고 주장하고 있다.

2.

국세청장 의견 청구인과 청구외 OO실업주식회사간에 작성된 계약서 내용에 따라 청구인이 청구외 OO실업주식회사의 근저당권채무·입주자 임대보증금·채무경매신청권자에 대한 채무등 채무 341,300,000원을 인수하는 조건으로 되어있음을 확인하고 위 채무 341,300,000원을 취득가액중 일부로 인정한 것을 알 수 있는데 청구인은 위 채무금액이 548,738,000원임을 주장하면서도 추가채무 207,438,000원의 발생경위를 밝히지 못하고 있는 점, 제출하고 있는 거증서류는 누구인지도 불분명한 성명과 금액만을 열거한 것들로서 받아들이기 어렵고, 이 건 계약당시에 계약 쌍방 인정하고 있는 채무금액이 아니므로 청구주장의 채무를 인정할 수 없다고 판단되고, 처분청이 공제하여준 취득세, 등록세 금액은 16,318,600원인 바, 각각 청구인 소지하고 있는 영수증 금액을 근거로 하여 공제한 금액으로서 달리 반증이 없는 한 청구주장 인정할 수 없으며, 처분청이 공제하여 준 취득후 보수비용 167,792,000원도 각 영수증에 의해 확인되는 부분을 공제하여준 것인데 청구인은 이 건 청구에서 사실보수공사에 따른 계약서 및 건물철거에 따른 인건비 지출영수증 등을 제시하고 있어 처분청의 과세관계서류와 대조해 본 바, 청구인 제시한 “공사도급계약서”의 공사발주자는 청구외 OOO인데 처분청이 제시한 87.5.15자 “공사대금완불증” 내용은 청구인 직영으로 상가 보수공사를 한 것으로 되어 있는데도 전시 계약에 따른 대금결제내용도 밝히지 못할 뿐만 아니라 “공사대금완불증”의 내용을 보면, “86.10.1부터 87.5.15까지 공사금액 전액으로 105,000,000원을 영수한 것”으로 되어 있어 청구주장 공사보수공사비용차액 30,000,000원은 인정할 수 없으며, 처분청이 제시하고 있는 87.7.17자 영수증에

의하면, “총 건물철거비 21,951,000원을 영수”하는 것으로 되어 있어 이 금액에 포함된 것으로 보이는 청구인 제시 인건비등 각 영수증 사본은 별도의 대금결재수단 등이 입증되지 아니하는 한 받아들일 수 없다는 의견이다.

3. 쟁점 이 건의 다툼은 쟁점부동산의 매매행위가 부동산 매매업에 해당되는지 여부를 가리는데 있다 하겠다.

4. 심리 및 판단

청구인 OOO과 OOO가 서울시 구로구 OO동 OOOOO에 소재한 부동산(대지: 1,645.5평방미터, 지상건물 2층: 2,597.02평방미터)을 82.12.4 공동(건물은 OOO 단독)으로 취득하고 부동산 임대업에 공하면서 이를 양도한 사실에 대하여 처분청은 양도소득으로 보아 이 건 양도소득세를 부과하였는바, 청구인은 거래내용으로 보아 부동산 매매업으로 인정하여 종합소득세로 과세함이 정당하다고 주장하고 있다.

소득세법 제29조 제1항 제8호는 소득세의 과세대상이 되는 사업소득에 부동산업으로 발생한 소득을 열거하고 있고, 같은 법 시행령 제36조는 위 부동산업을 부동산매매업이라고 규정하고 있는 바, 부동산매매로 인한 소득을 소득세법상의 사업소득으로 볼 것인지 또는 단순한 양도소득으로 볼 것인지의 구별은 그 매매행위를 “업”으로 하는 것인지의 여부에 그 일반적인 기준이 있다 할 것이고 그 구체적인 판단은 그 매매가 수익을 목적으로 하고 그 규모, 회수 등에 비추어 사업활동으로 볼 수 있을 정도의 계속성과 반복성을 가지고 있는지의 사정을 고려하여 사회통념에 비추어 가려야 할 것인 바(대법원 판례 85누745, 86.7.8 동지임), 이 건 부동산의 매매행위가 부동산 매매업에 해당되는지의 여부에 대하여 살펴보면, 청구인 OOO은 위 부동산을 청구인의 부인 OOO와 같이 취득한 후 83.6.20 부동산 임대업으로 사업자등록(등록번호: OOOOOOOOOOOOO)을 필하고 임대업을 영위한 사실, 청구인이 취득한 위 건물은 상가건물(점포 131개, 사무실 121개, 창고 151개)로서 임대업에 공하면서 이를 실수요자에게 83.8.11부터 88.3.19 사이에 분양(미분양 면적은 대지가 24.951평방미터이고, 건물은 17.53평방미터임)한 사실이 처분청 조사내용에 의하여 확인되고 있는 점, 이 건 부동산의 분양금액에 대하여 청구인의 사업장 관할세무서인 관악세무서장이 부동산 매매업으로 보아 각 과세기간별로 부가가치세를 과세한 사실이 부가가치세 결정결의서에 의하여 확인되고 있는 점 등 위 내용을 종합하여 볼 때, 이 건 부동산의 매매행위는 부동산 매매업으로 보아 종합소득세로 과세함이 실질내용에 더 부합된다고 인정되므로 처분청이 이 건 양도소득세를 부과한 처분은 부당하다고 판단된다.

따라서 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유있다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다. 별첨 세 액 고 지 명 세 단위 : 원

귀속년도

O O O

O O O

양도소득세

방위세

양도소득세

방위세

83년

84년

87년

88년

계

15,938,380

4,546,540

136,952,330

54,624,720

212,061,970

3,187,670

909,300

27,390,460

10,924,950

42,412,380

3,309,780

894,980

37,216,550

22,203,010

63,624,320

330,970

89,490

7,443,310

4,440,600

12,304,370