쟁점토지의 양도에 따른 양도차익계산에 있어 실지양도가액의 인정이 타당하였는지 여부(경정)

쟁점토지와 관련된 비용인지 확인되지 아니하고 또 거래상대방의 확인서가 없어 신빙성이 없는 것으로 판단됨

1. 처분개요

청구인은 서울특별시 중랑구 OO동 OOOOO 대지 235㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 청구외 OOO, OOO와 공동으로 청구외 OOO으로부터 90.3.20 취득(청구인 지분 2분의 1)하여 청구외 OOO, OOO에게 90.6.30 양도하고, 취득가액을 156,000,000원(쟁점토지 취득가액 312,000,000원의 1/2)으로, 양도가액을 165,000,000원(쟁점토지 양도가액 330,000,000원의 1/2)으로 하여 실지거래가액으로 자산양도차익 예정신고 및 양도소득세 자진납부를 하였다. 처분청은 쟁점토지의 거래상대방인 청구외 OOO의 확인을 받아 쟁점토지의 실지양도가액을 360,000,000원으로 인정하여 92.2.16 청구인에게 90년 과세기간분 양도소득세 13,806,600원 및 동 방위세 3,077,080원을 추가 고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 적법한 전심절차를 걸쳐 92.7.16 심판청구를 하였다.

2. 청구인 주장 및 국세청장 의견 청구인은 자산양도차익 예정신고시 취득 및 양도계약서와 청구외 OOO의 실지양도가액이 330,000,000원이라는 거래사실확인서를 제출하였으므로 신고내용대로 과세하여야 하며, 청구인이 신고한 실지양도가액을 인정하지 아니한다 하더라도 쟁점부동산의 취득·양도와 관련하여 실지지급된 필요경비 3,736,000원을 인정하여야 한다고 주장한다. 국세청장은 쟁점토지의 양수인인 OOO이 91.11 처분청에 제시한 확인서에서 360,000,000원이 실지양도가액이라고 진술하였으므로 동 금액을 양도가액으로 하여 양도소득세를 결정고지한 것은 타당하고, 청구인이 실지 지급하였다고 주장하는 필요경비중 취득세 1,872,000원(청구인 부담액 936,000원)은 사실로 인정되나 사법서사비용 4,000,000원(청구인 부담액 2,000,000원)과 중개수수료 1,600,000원(청구인 부담액 800,000원)은 쟁점토지와 관련된 비용인지 확인되지 아니하고 또 거래상대방의 확인서가 없어 신빙성이 없는 것으로 판단된다고 한다.

3. 심리 및 판단

이 건 심판청구의 쟁점은 쟁점토지의 양도에 따른 양도차익계산에 있어 실지양도가액의 인정이 타당하였는지 여부와 필요경비의 공제가 적정하였는지 여부를 가리는 데 있다.

가. 쟁점

토지의 양도차익계산에 있어 실지양도가액의 인정이 타당하였는지에 대하여 살펴본다. 청구인은 쟁점토지를 90.3.20에 취득하여 90.6.30에 양도하였으므로 1년미만의 단기양도로서 양도당시 소득세법 제23조 제4항 단서의 규정 및 같은법 제45조 제1항 제1호 가목 단서의 규정과 같은 법시행령 제170조 제4항 제2호 다목의 규정에 의하여 쟁점토지의 취득 및 양도가액은 실지거래가액으로 계산하여야 하며 이에 대하여는 다툼이 없다. 청구인은 자산양도차익 예정신고시 쟁점토지의 실지양도가액은 330,000,000원으로서 청구인 지분금액은 165,000,000원이라고 신고하였으나, 쟁점토지를 청구인으로부터 양수한 청구외 OOO은 처분청에 제출한 확인서에서 실지양도가액이 360,000,000원이라고 진술하고 있다. 그런데 청구인은 실지양도가액이 330,000,000원이라고 주장할 뿐 이에 대한 객관적 증빙자료를 제시하지 못하고 있으며, 당 심판소에서 항변자료를 제출하도록 청구인에게 통지하였으나 청구인은 이에 대하여도 입증자료를 제시하지 아니하므로 청구인의 주장이 사실이라고 믿기 어렵고, 거래상대방의 확인을 받아 실지양도가액을 계산한 처분청의 처분은 타당한 것으로 판단된다.

나. 쟁점토지의 양도차익계산에 있어 필요경비의 계산이 적정하였는지에 대하여 살펴본다.

(1) 소득세법 제45조 및 같은 법시행령 제94조를 종합해 보면, 설비비와 개량비, 자본적지출액, 양도비등 필요경비는 실지지급액을 공제함이 원칙이고 예외적으로 기준시가에 의하여 양도차익을 계산하는 경우에 취득당시의 지방세법상의 과세시가표준액의 100분의 7을 공제하도록 규정되어 있는 바, 쟁점토지에 대한 양도차익은 실지거래가액에 의하여 계산하였으므로 위 계산공제대상이 아니다.

(2) 청구인이 실지지급하였다는 필요경비에 대하여 살펴보면, 첫째, 취득세 1,872,000원은 청구인이 제시하는 영수증에 의하여 쟁점토지에 관련된 비용임이 확인되며, 국세청장도 인정하였다. 둘째, 사법서사비용 4,000,000원이 쟁점토지와 관련된 비용인지 살펴보면, 사법서사의 영수증발행한 날짜가 90.3.30로서 쟁점부동산 취득대금 잔금지급일인 90.3.20로부터 10일 후이고 영수증수령인이 쟁점토지의 공동매수인인 청구외 OOO임을 알 수 있으며, 위 사법서사비용중 3,369,000원은 쟁점토지의 등록세 및 방위세임이 청구인이 제시하는 영수증에 의하여 확인되므로, 위 사법서사비용 4,000,000원은 등록세, 방위세 및 사법서사수수료인 것으로 인정된다. 셋째, 중개수수료 1,600,000원중 800,000원짜리 영수증 1매는 그 발행일이 90.1.15로서 쟁점토지 취득계약일과 같고, 800,000원짜리 영수증 다른 1매는 그 발행일이 90.6.30로서 양도대금 잔금지급일과 같은 바, 중개업자가 발행하고 위 영수증수령인이 청구인인 점으로 미루어 보아 중개수수료 1,600,000원이 쟁점토지와 관련하여 지출된 비용으로 인정된다. 그렇다면 위 비용 합계 7,472,000원의 2분의 1인 청구인 부담액 3,736,000원을 필요경비로 인정하여 양도차익을 계산하여야 할 것이다. 따라서 이 건 심판청구의 청구인 주장은 일부 이유있다고 판단되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호 및 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.