신고한 실거래가액을 부인하고 기준시가로 과세한 처분의 당부(경정)

실지거래가액이 근저당설정금액 및 낙찰가액에 훨씬 미치지 못하고 객관적인 증빙의 제시가 없으므로 실지거래 가액을 부인하고 기준시가에 의하여 과세한 사례

1. 사 실 청구인은 인천광역시 남동구 OO동 OOOOOOO 대지 250.5㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 1978.12.28 취득하여 1994.1.12 양도하고 실지거래가액으로 자산양도차익예정신고를 함과 동시에 양도소득세 18,460,860원을 자진납부하였다. 처분청은 청구인이 신고한 실지거래가액을 부인하고 기준시가에 의하여 양도차익을 산정한 후 공정과세위원회의 심의를 거쳐 1999.6.14 청구인에게 1994년 귀속분 양도소득세 48,826,300원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2000.2.29 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

(1) 쟁점토지 양도와 관련하여 부동산매매계약서 및 쟁점토지 취득자인청구외 OOO와 쟁점토지 중개인인 청구외 OOO의 매매사실확인서 등에 의하여 확인되는 실지거래가액으로 1994.2.25 양도소득세 자진신고를 하였음에도 신고내용이 신빙성이 없는 것으로 보아 기준시가로 과세한 처분은 부당할 뿐만 아니라 쟁점토지중 23.55%는 사도로 건축이 불가능한 면적으로 사도가 아닌 인접토지에 비하여 공시지가가 과다하게 평가되었으며,

(2) 관련법령의 규정에 의하면 양도소득만 있고 법정신고기한내에 자산양도차익예정신고를 한 경우에는 신고불성실가산세의 적용이 배제되고, 종합소득세 확정신고기한까지 무납부 또는 과소납부한 사실이 있는 경우 확정결정시 납부불성실가산세를 적용하여야 하는 바, 청구인의 예정신고내용을 1개월내에 예정결정하지 아니하고 확정신고기한이 경과하여 결정하였으므로 신고·납부불성실가산세를 부과한 처분은 부당하므로 취소되어야 한다.

나. 처분청 의견

(1) 쟁점토지에 대하여 OOO협동조합중앙회가 채권최고액을 260,000,000원으로 하여 근저당권을 설정한 점과 1994.12.30 OOO협동조합에 130,000,000원에 낙찰된 사실 등으로 미루어 청구인이 쟁점토지의 양도가액을 75,000,000원이라고 주장하는 것은 신빙성이 없어 보이고, 매매계약서와 사실확인서 이외에는 실지거래가액을 인정할 만한 금융자료등 객관적인 증빙을 제시하지 못하므로 기준시가로 과세한 처분은 정당하고,

(2) 가산세에 대한 전시법령의 규정취지는 동일한 소득금액에 대하여 이중으로 신고의무를 부담케 하는 것을 방지하고자 하는 점에 비추어 볼 때, 자산을 양도한 자가 예정신고시에 소득금액의 일부만을 신고한 경우에 확정신고의무가 면제되는 것은 예정신고한 소득금액에 한하며, 미달신고한 소득금액에 대하여는 여전히 확정신고의무를 부담한다고 봄이 타당하므로 자산을 양도한 자가 예정신고시 미달신고한 소득금액에 대하여 확정신고를 하지 아니하였다면 그 미달신고된 소득금액에 대하여는 신고불성실가산세를 부과할 수 있는 것이고, 또한 자산을 양도한 자가 과세표준신고기한까지 정당한 소득세액의 전부나 일부를 납부하지 아니하였다면 그 미달납부한 세액에 대하여는 납부불성실가산세를 부과할 수 있다 하겠다.

3. 쟁점 및 판단 가. 쟁 점

① 이 건 청구인이 실지거래가액으로 신고한 데 대하여 기준시가로 과세한 처분의 당부와

② 신고·납부불성실가산세를 부과한 처분의 당부를 가리는 데 있다.

나. 관련법령 구 소득세법(1994.12.22 법률 제4803호로 개정되기 이전의 것) 제23조 제1항 제1호에는 “당해 연도에 토지 또는 건물의 양도로 인하여 발생하는 소득은 양도소득으로 한다.”고 규정하고 있고, 같은 조 제4항에는 “양도가액은 다음 각호의 금액으로 한다.

1. 제1항 제1호·제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 양도당시의 기준시가. 다만, 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다.”고 규정하고 있으며, 같은 법 제95조 제1항에는 “제23조 제1항 각호에 규정하는 자산을 양도한 거주자는 동조 제2항의 규정에 의하여 계산한 양도차익을 그 양도일이 속하는 달의 다음달 말일까지 대통령령이 정하는 바에 의하여 정부에 신고하여야 한다.”고 규정하고 있다. 같은 법 제45조 제1항 제1호 가목에는 “거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액 가. 제23조 제1항 제1호·제2호 및 제5호(대통령령이 정하는자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.”고 규정하고 있다. 소득세법 제100조 제1항에는 “양도차익을 산정함에 있어서 양도가액 또는 취득가액 중 어느 하나를 실지거래가액에 의하는 때에는 다른 하나도 실지거래가액에 의하여야 하고 어느 하나를 기준시가에 의하는 때에는 다른 하나도 기준시가에 의하여야 한다. 다만, 대통령령이 정하는 경우로서 양도가액 또는 취득가액 중 어느 하나만의 실지거래가액을 확인할 수 있는 때에는 실지거래가액을 확인할 수 있는 것은 실지거래가액에 의하여야 하고 실지거래가액을 확인할 수 없는 다른 하나는 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 가액에 의하여야 한다.”고 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제166조 제4항 제3호에는 “법 제96조 제1호 단서 및 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서에서 ‘당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우’라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.

3. 양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우”라고 규정하고 있고, 같은 조 제5항 제2호에는 “제4항의 규정을 적용함에 있어서 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 제6항의 자문을 거쳐 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있다.

2. 제4항 제3호의 경우 신고한 실지거래가액이 거래증빙등에 의하여 확인되지 아니하는 경우”라고 규정하고 있다. 같은 법 제114조 제1항에는 “납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 양도소득세의 과세표준과 세액을 제110조의 규정에 의한 거주자의 신고에 의하여 결정한다. 다만, 거주자가 양도소득세 과세표준 신고 또는 양도소득세 확정신고 자진납부를 하지 아니하였거나 그 신고한 과세표준이나 납부한 세액에 탈루 또는 오류가 있는 때에는 그 과세표준과 세액을 조사하여 결정한다.”고 규정하고 있고, 같은 법 제101조 제1항 제7호의 2에는 “다음 각호의 1에 해당하는 거주자는 제100조의 규정에 불구하고 당해 소득에 대한 과세표준 확정신고를 하지 아니하여도 된다. 7의

2. 양도소득만이 있는 거주자로서 자산양도차익예정신고를 한 자”라고 규정하고 있으며, 같은 법 제121조 제1항과 제3항에는 “거주자가 과세표준신고를 하지 아니하였거나 신고하여야 할 소득금액에 미달하게 신고한 때에는 종합소득금액·퇴직소득금액·양도소득금액 또는 산림소득금액에 대하여 그 신고를 하지 아니한 당해 소득금액 또는 신고하여야 할 금액에 미달한 당해 소득금액이 차지하는 비율을 산출세액에 곱하여 계산한 금액의 100분의 10에 상당하는 금액을 산출세액에 가산하고, 거주자가 제107조의 규정에 의한 소득세액을 납부하지 아니하였거나 납부하여야 할 세액에 미달하게 납부한 때에는 그 납부하지 아니하였거나 미달한 세액의 100분의 10에 상당하는 금액을 산출세액에 가산한다.”고 규정하고 있다. 또한, 같은 법 시행령 제142조 제3항에는 “주소지관할세무서장은 법 제90조 제1항 및 제91조 제1항의 규정에 의하여 토지등 매매차익예정신고 또는 토지등 매매차익예정신고자진납부를 한 자에 대하여 그 신고 또는 자진신고납부가 있은 날로부터 1월이내에 매매차익예정신고를 하지 아니한 자에 대하여는 즉시 그 매매차익과 세액을 결정하고 제183조의 규정을 준용하여 당해 부동산매매업자에게 통지하여야 한다.”고 규정하고 있다.

다. 판 단

(1) 쟁점①에 대하여 본다. 처분청이 기준시가로 과세한 데 대하여, 청구인은 부동산매매계약서 등에 의하여 실지거래가액이 확인되므로 이를 인정하여야 한다는 주장이므로 이에 대하여 살펴본다. (가) 청구인이 제시한 자산양도차익예정신고 및 자진납부계산서에 의하면 쟁점토지의 양도가액을 75,000,000원으로, 취득가액을 영(0)으로 하여 자진신고하였고, 이에 대하여 처분청은 기준시가에 의하여 양도가액을 156,061,500원으로, 취득가액을 3,063,861원으로 하여 과세하였음이 확인된다. (나) 부동산매매계약서에 의하면 1994.1.2 매도인인 청구인과 매수인인 청구외 OOO는 매매대금 75,000,000원을 일시불로 지급하기로 매매계약을 체결한 것으로 나타나 있고, 부동산중개인인 청구외 OOO(OO부동산)의 매매사실확인서를 제시하고 있으나 구체적으로 매매사실을 입증할 수 있는 금융자료등 객관적인 증빙의 제시가 없으며, 또한 취득관련 입증자료를 제시하지 못하고 있다. (다) 등기부등본에 의하면 1994.1.12 채권자인 청구외 OOO협동조합중앙회 OOO지점이 쟁점토지에 대하여 채권최고액 260,000,000원에 근저당권을 설정한 사실이 확인되고, 낙찰증명원(사건번호 : 인천지방법원 94타경 OOOOOO, 1994.12.30)에 의하면 쟁점토지는 청구인의 양도일로부터 11개월만에 130,000,000원에 낙찰되었음이 확인된다.

(라) 위의 사실관계를 종합해 볼 때, 쟁점토지는 청구인이 소유권을 이전한 날에 260,000,000원의 근저당권이 설정된 점과 청구인의 양도일로부터 11개월만에130,000,000원에 낙찰된 사실이 확인되는 반면 청구인이 주장하는 실지거래가액은 위의 금액에 훨씬 미치지 못할 뿐만 아니라 객관적인 증빙의 제시가 없어 실지거래가액을 인정하기 어렵다 할 것이므로 기준시가에 의하여 과세한 처분은 정당하다 하겠다.

(2) 쟁점②에 대하여 본다. 처분청이 이 건 신고·납부불성실가산세를 부과한 데 대하여, 청구인은 정당하게 예정신고·납부하였으므로 가산세부과는 부당하다는 주장이므로 이에 대하여 살펴본다. (가) 청구인이 제시한 자산양도차익예정신고 및 자진납부계산서에 의하면 청구인은 1994.1.10 쟁점토지를 양도한 후 법정신고기한내인 1994.2.25 이 건 자산양도차익예정신고를 함과 동시에 양도소득세 18,460,860원을 자진납부하였음이 확인되고, 1994년도에 청구인에게 기타 다른 소득이 발생된 사실이 확인되지 아니한다. (나) 양도소득세 결정결의서에 의하면 처분청은 이 건 예정신고에 대한 사전통지없이 확정신고기한이 경과한 1999.6.14 기준시가로 결정고지하면서 신고불성실가산세 3,744,989원과 납부불성실가산세 4,098,301원 합계 7,843,290원의 가산세를 부과하였음이 확인된다. (다) 신고불성실가산세는 과세표준확정신고가 있음을 전제로 하여 그 의무불이행에 대한 제재로서 본세에 가산하는 것으로서 이 건의 경우와 같이 양도소득만 있고 법정신고기한내에 자산양도차익예정신고를 이행한 경우에는 과세표준확정신고의무 자체가 없다 할 것이고, 전시법령에 의하면 주소지관할세무서장은 자산양도차익예정신고를 한 자에 대하여는 신고를 한 날로부터 1월이내에 양도차익과 세액을 결정하여 납세자에게 통지하여야 한다고 규정하고 있으므로 처분청은 이 건 청구인의 예정신고에 대하여 1월이내에 양도차익 및 세액을 통지하여 청구인이 법정신고기한내에 확정신고를 할 수 있도록 하여야 함에도 청구인의 예정신고에 대하여 아무런 결정이나 통지를 하지 아니하고 확정신고기한이 경과한 후에 결정고지하면서 신고·납부불성실가산세를 부과한 처분은 부당한 것으로 판단된다.

(같은 뜻 : 국심 96전 724, 1996.7.4외 다수) 라. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 일부 이유있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호와 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.