부동산소득금액 계산에 있어서 관리운용비로 사용된 임대보증금을 간주임대료 산정시 필요경비로 공제할 수 있는 지 여부(기각)

거주자가 부동산을 대여하고 받은 임대보증금에서 임대사업용 고정자산의 취득에 소요된 차입금의 상환금액을 차감한 금액에 대하여는 일정한 산식에 따라 총수입금액에 산입하는 것인 바, 청구인의 경우에는 부동산의 임대보증금을 운영관리비로 사용한 것이므로 처분청이 청구인이 운영관리비로 사용한 임대보증금에 대하여 쟁점간주임대료를 계산하여 총수입금액에 산입한 처분은 적법함

1. 처분개요

청구인은 청구외 OOO과 공동(지분 1/2)으로 서울특별시 강남구 OO동 OOOOOO 건물 1,413.67㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)에서 임대업을 영위하면서 94.5.31. 93년 귀속분 부동산 소득금액을 결손금액 6,065,382원으로 하여 과세표준확정신고를 하였다.처분청은 쟁점부동산의 임대보증금(406,632,417원)에 대한 간주임대료 34,563,757원을 총수입금액에 산입하고 기타 필요경비 27,168,762원을 필요경비에 불산입하여 부동산소득금액을 49,586,899원으로 하여 95.11.16. 청구인에게 93년도분 종합소득세 5,589,640원을 부과하였다.청구인은 이에 불복하여 95.12.13. 심사청구를 거쳐 96.3.18. 이 건 심판청구를 하였다.

2. 청구인 주장 및 국세청장 의견가. 청구인 주장쟁점부동산은 80.11월에 준공되었으나 당시 경기불황으로 81년 및 82년은 임대가 되지 아니하여 건물운영비 200,000,000원이 소요되었고, 84년에는 옆 건물의 신축으로 2년간은 그 운영이 어려워 대법원에 상고하는 등 건물운영비를 포함한 300,000,000원이 소요되어 신축후 6년동안 관리운영비로 500,000,000원을 본인의 자금 및 금융기관 대출금, 임대보증금으로 충당한 사실이 있다.임대보증금에 대한 간주임대료는 금융자산 운용에 따른 수익을 계상하는 것인 바, 쟁점부동산의 임대보증금이 쟁점부동산의 운영관리비로 이미 사용됨으로써 있지도 아니한 가공자산(현금)에 대하여 수입이 발생한 것으로 보아 임대보증금에 대한 간주임대료 34,563,757원을 총수입금액에 산입한 처분은 부당하다.

나. 국세청장 의견거주자가 부동산을 대여하고 받은 임대보증금에서 임대사업용 고정자산의 취득에 소요된 차입금의 상환금액을 차감한 금액에 대하여는 일정한 산식에 따라 총수입금액에 산입하는 것인 바, 청구인의 경우에는 쟁점부동산의 임대보증금을 운영관리비로 사용한 것이므로 처분청이 청구인이 운영관리비로 사용한 임대보증금에 대하여 쟁점간주임대료를 계산하여 총수입금액에 산입한 처분은 적법하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

이 건은 부동산소득금액 계산에 있어서 관리운용비로 사용된 임대보증금을 간주임대료 산정시 필요경비로 공제할 수 있는 지 여부를 가리는 데 그 다툼이 있다.

나. 관계법령소득세법 제29조제1항에서 「거주자가 부동산(대통령령이 정하는 주택을 제외한다) 또는 그 부동산 상의 권리 등을 대여하고 보증금·전세금 또는 이와 유사한 성질의 금액(임대사업과 관련된 차입금의 상환에 충당된 금액을 제외한다)에서 발생한 수입금액이 그 보증금등에 금융기관의 이자율을 참작하여 대통령령이 정하는 이자율을 곱하여 산출한 금액에 미달하는 때에는 대통령령이 정하는 바에 의하여 계산한 금액을 부동산소득금액의 계산에 있어서 총수입금액에 산입한다」고 규정하고 있고,같은법 시행령 제31조제1항에서 「부동산소득금액·사업소득금액·기타소득금액·양도소득금액 또는 산림소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입할 금액은 당해 연도의 총수입금액에 대응하는 비용의 합계액으로 한다」고 규정하고 있으며,같은법 제30조제3항에서 「거주자의 부동산소득·사업소득 또는 산림소득의 계산에 있어서 전연도로부터 이월된 소득금액은 당해 연도의 소득금액의 계산에 있어서 이를 산입하지 아니한다」고 규정하고 있다.

다. 사실관계 및 판단

청구인은 쟁점부동산의 임대보증금이 81～86년중 관리운영비로 지출되어 93년도중에는 임대보증금이 유보되어 있지 아니함에도 유보되어 있는 것으로 보아 이 건을 과세한 처분이 부당하다고 주장하나, 임대보증금으로 받은 금전을 관리운영비로 지출한 경우 이를 임대보증금에서 차감하여 간주임대료를 계산할 수 있는 법적근거가 없다.또한, 청구인이 주장하는 관리운영비는 81년～86년 사이의 지출비용으로서 당해 비용이 세법상 각 당해 연도의 필요경비로 확정되고 총 수입금액보다 더 많은 경우 결손금이 되어 다음 연도에 이월하여 5년내 공제가 가능하였을 것인 바, 청구인이 주장하는 비용이 세법상 필요경비로 인정되고 결손금으로 확정되어 이월된 사실이 확인되지 아니할 뿐만 아니라 설령, 이월결손금이 발생하였다 하더라도 5년이 경과한 이 건 93년의 종합소득금액에서 공제할 수 없는 것이므로 처분청이소득세법 제29조제1항에 의하여 쟁점부동산의 임대보증금에 대하여 간주임대료를 계산하고 이를 총수입금액에 산입하여 과세한 이 건 처분은 잘못이 없다.

라. 결론이 건 심판청구는 청구인의 주장이 이유없다고 인정되므로국세기본법 제81조및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.