환지토지의 양도차익 계산방법이 정당한지 여부(기각)

양도 및 취득가액을 기준시가로 하여 계산하여야 할 것이나, 과도면적 00평방미터에 대하여는 서울특별시에 89.6.6 납부한 환지청산금 00원을 취득가액으로 하고, 그 양도가액은 재무부령에 따라 환산가액으로 하여 양도차익을 계산하여야 함

1. 사실청구인은 서울시 OO구 OO동 OOOOOOO OO에 거주하는 사람으로서 80.3.11 청구외 OOO로 부터 취득한 서울시 강남구 OO동 OOOOO 답 1,018평방미터(이하 “종전토지”라고 한다)가 88.12.31 환지처분 완료되어 서울시 OO구 OO동 OOOOO OO 및 같은동 OOOOO OO 대지 388.7평방미터(이하 “이 건 환지토지”라고 한다)를 교부받고 종전토지에 대한 권리면적 364.6평방미터를 초과하여 교부받은 면적 24.1평방미터에 대한 환지청산금 10,273,600원을 89.6.6 서울특별시에 납부한 후 89.6.23 이 건 환지토지를 청구외 OOO외 1인에게 양도하였다가 89.7.31 실지거래가액(취득가액 108,833,600원, 양도가액 176,355,000원)으로 자산양도차익 예정신고하였는 바,처분청은 조사결과 양도가액이 208,880,000원으로 확인되어 청구인 신고가액과 불일치하므로 청구인의 예정신고내용을 부인하고 양도 및 취득가액을 기준시가에 의하여 양도차익을 계산, 90.5.16 자로 청구인에게 양도소득세 81,169,340원 및 동 방위세 16,233,870원을 과세하자 청구인은 이에 불복하여 90.7.10 심사청구를 거쳐 90.10.23 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장청구인도 당초 실거래내용과 상이하게 양도가액을 176,355,000원, 취득가액을 108,833,600원으로 예정신고한 사실은 인정하나 단순히 예정신고시에 제출한 증빙서류가 실지거래내용과 일치하지 않는다는 사실만으로 처분청이 조사 확인한 금액보다도 더 많은 양도가액과 실제 취득한 가액보다도 적은 취득가액으로 결정한 처분은 실질과세의 규정에 위배되므로 소득의 범위내에서 결정하여야 한다는 주장이다.

3.

국세청장 의견이 건 토지의 취득 및 양도당시의 실지거래가액이 청구인이 제시한 가액으로 확인되는지에 관하여 보건대, 처분청이 제시하는 관계기록에 의하면 청구인은 90년 4월 처분청에 제시한 확인서에서 “청구인이 이 건 토지를 89.6.9 양도하고 89.7.31 양도소득세를 예정신고함에 있어 첨부된 검인계약서는 실지 양도시 작성된 계약서상의 양도금액이 상이하며 등기 이전시 형식적으로 작성한 검인계약서를 제출하였음은 착오임”으로 진술함으로서 예정신고한 양도가액 176,355,000원(청구외 OOO 90,555,000원, 청구외 OOO 85,800,000원)이 실지양도가액과 상이한 사실을 확인하고 있다 할 것이며 양도토지중 서울시 OO구 OO동 OOOOO OO 대지 199.6평방미터를 청구인으로 부터 취득한 청구외 OOO와 그의 처 청구외 OOO가 90.4.24 처분청에 확인서를 작성 제출하면서 함께 제출한 당해 토지의 매매계약서를 보면, 청구인은 위 토지를 111,680,000원에 양도하였음에도 예정신고시에는 90,555,000원으로 신고한 사실이 확인되며, 또 다른토지인 서울시 OO구 OO동 OOOOO OO 대지 189.1평방미터를 취득한 청구외 OOO과 그의 자 청구외 OOO이 처분청에 확인서를 작성 제출하면서 함께 제출한 매매계약서를 보면, 청구인은 위 토지를 97,200,000원에 양도하였음에도 예정신고시에는 85,800,000원으로 신고한 사실이 확인되고 있는 바,이상의 심리내용을 요약하면 청구인은 이 건 토지를 70,000,000원에 취득한 후 환지청산금 10,273,600원을 납부한 후 청구외 OOO외 1인에게 208,880,000원에 양도하고도 양도차익 예정신고를 할때는 취득가액을 108,833,600원, 양도가액을 176,355,000원으로 양도차익을 낮추어 신고한 사실이

틀림없다고 판단된다.

따라서 청구인이 자산양도차익 예정신고시에 제출한 증빙서류에 의하여 제시한 취득 및 양도당시의 가액은 실지거래가액과 일치하지 않으므로 청구인이 양도한 이 건 토지의 양도차익은 기준시가에 의하여 산정하여야 하는 것으로서 처분청의 당초처분은 정당하다는 의견이다.

4. 쟁점이 건 환지토지의 양도차익 계산방법을 가리는 데에 있다고 할 것이다.

5. 심리 및 판단

이 건 환지토지의 양도당시 관련법 규정을 살펴보면,소득세법 제23조제4항 및 동 법 제45조 제1항 제1호에서 대통령령이 정하는 경우를 제외하고는 양도 및 취득가액을 기준시가에 의하여 계산하도록 규정하고 있고, 동 법 시행령 제170조 제4항 제1호에서 국가·지방자치단체·기타 법인과의 거래에 있어서는 실지거래가액에 의하도록 하고 있으며 동 법 시행령 제170조 제1항에서는 양도차익을 결정함에 있어서 양도 또는 취득가액 중 어느하나를 실지거래가액에 의하여 결정하는 때에는 다른하나도 실지거래가액에 의하여 결정하여야 하나, 양도 또는 취득가액 중 어느하나의 실지거래가액을 확인할 수 없는 때에는 실지거래가액을 확인할 수 있는 것은 실지거래가액으로, 실지거래가액을 확인할 수 없는 다른하나는 동 법 시행령 제115조 제1항 제1호(다)목 및동법 시행규칙 제56조의 5제5항 및 제7항에 의하여 환산한 가액으로 결정하여야 한다라고 규정하고 있는 바,청구인은 이 건 환지토지 양도후 양도가액을 176,355,000원, 취득가액을 108,833,600원으로 하여 자산양도차익 예정신고를 하였으나 이는 실지거래내용과 상이한 것이라는 점에 대하여는 청구인도 이를 인정하고 있으며, 또한 처분청도 환지처분으로 받은 권리면적과 과도면적을 구분하지 아니하고 일괄하여 기준시가로 양도차익을 계산한 것은 부당하며,반면, 위 관련법 규정에 따라 이 건 환지토지 388.7평방미터에 대한 양도차익을 계산함에 있어서 종전토지에 대한 권리면적 364.6평방미터에 대하여는 양도 및 취득가액을 기준시가로 하여 계산하여야 할 것이나, 과도면적 24.1평방미터에 대하여는 서울특별시에 89.6.6 납부한 환지청산금 10,273,600원을 취득가액(따라서 과도면적 24.1평방미터의 취득시기는 89.6.6)으로 하고, 그 양도가액은

재무부령에 따라 환산가액으로 하여 양도차익을 계산하여야 할 것이다.

6. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 일부 이유있다고 인정되므로국세기본법 제81조및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.