환지예정지내의 토지를 취득하여 당해 토지를 양도한 경우 기준시가로 양도차익을 계산함에 있어 취득가액 계산방법의 적정여부(기각)

90.1.1 기준으로 한 개별공시지가 고시일 현재의 과세시가표준액 역시 환지 면적에 90.8.30 현재의 단위당 토지등급가액을 곱한 것으로 보아야 할 것인바, 결과적으로 토지의 취득가액 산출시 취득당시의 단위당 기준시가 계산방법을 “90.1.1기준 개별공시지가×취득당시의 토지등급가액 / 90.8.30 현재의 토지등급가액”으로 하여 계산한 후 취득가액을 산출ㆍ과세한 처분에 잘못이 없음

1. 원처분 개요청구인은 71.10.28 환지예정지로 지정되고 82.11.9 환지 처분된 서울특별시 강남구 OO동 OOOOOO 대지 300.8㎡를 75.9.8 취득(의제취득일 : 77.1.1)하여, 동 지상에 95.9.4 건물 2,677㎡(이하 “쟁점건물”이라 한다)를 신축하여 95.11.10 위 대지 중 157.74㎡(이하 “쟁점토지”라 한다) 및 쟁점건물을 양도하고 쟁점토지의 양도차익을 계산함에 있어서 취득당시의 단위당 기준시가 계산을으로 하여 자산양도차익예정신고를 하였다.이에 대하여 처분청도 청구인의 자산양도차익예정신고 내용을 신고시인 하여 결정하고, 98.2.20 청구인에게 총 결정세액을 574,281,921원으로 하여 결정 통보하였다.청구인은 이에 불복하여 98.3.18 심사청구를 거쳐 98.5.11 심판청구를 제기하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견가. 청구주장취득당시의 토지등급가액과 환지 후의 토지등급가액을 단순 비교하여 취득당시의 단위당 기준시가를 산정하는 것은 부당하며, 면적과 단위당 가치를 동시에 고려하여야 합리적이고 공정하다 할 것이므로 취득당시의 단위당 기준시가는으로 하여 계산함이 타당하다.

나. 국세청장 의견76.12.31 이전에 취득한 환지예정지에 해당하는 쟁점토지의 경우 취득가액 계산에 있어, 취득당시의 단위당 기준시가는 취득당시의 과세시가표준액이 90.1.1기준 개별공시지가고시일 현재의 과세시가표준액에서 차지하는 비율에 90.1.1기준 개별공시지가를 곱하여 계산하도록 하고 있으므로, 환지예정지를 취득한 이 건의 경우 취득당시의 과세시가표준액과 90.1.1 개별공시지가를 비교함에 있어 면적의 고려없이 토지등급가액 비율로 계산하여 과세한 처분은 적법하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

환지예정지내의 토지를 취득하여 당해 토지를 양도한 경우 기준시가로 양도차익을 계산함에 있어 취득가액 계산방법의 적정여부를 가리는데 있다.

나. 관련법령

소득세법시행규칙(95.5.3 개정) 제77조 제1항에서 「양도 또는 취득가액을 기준시가에 의하는 경우 토지구획정리사업법 또는 농촌근대화 촉진법 등에 의한 환지지구내 토지의 양도 또는 취득가액의 계산은 다음 각 호의 산식에 의한다. 다만, 1976년12월31일 이전에 취득한 토지로서 취득일 전후를 불문하고 1976년12월31일 이전에 환지 예정지로 지정된 토지의 경우에는 제2호의 산식에 의한다」고 규정하고 있으며, 그 제2호에서 환지예정지내의 토지를 취득한 자가 당해 토지를 양도한 경우 양도가액의 계산은 “환지 예정(교부)면적×양도당시의 기준시가”로 하고, 취득가액의 계산은 “환지 예정면적×취득당시의 단위당 기준시가”로 하도록 규정하고 있으며,한편, 소득세법시행령 부칙(90.5.1 대통령령 제12994호) 제3항에서 「이 영 시행 전에 취득한 토지의 취득당시의 기준시가는 다음 산식에 의하여 환산한 가액으로 한다.이라고 규정하고 있다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 쟁점토지 및 쟁점건물을 양도하고 자산양도차익예정신고를 하면서 쟁점토지의 취득가액을소득세법시행규칙 제77조제1항 제2호의 규정에 따라 「환지예정면적×취득당시의 단위당 기준시가」의 방법으로 계산함에 있어, 취득당시의 단위당 기준시가를계산하였고, 한편, 처분청도 그 취득가액의 계산을 청구인이 신고한 내용대로 신고시인결정하였음이 결정결의서 등 관련자료에 의하여 확인된다.

(2) 청구인은 청구인의 자산양도차익예정신고 내용을 그대로 시인한 이 건 처분에 대하여, 쟁점토지는 환지 처분으로 면적이 종전과 달라진 경우이므로 취득당시의 단위당 기준시가계산 산식중 취득당시의 과세시가표준액은 종전토지의 면적에 취득당시의 토지등급가액을 곱하여 계산한 금액으로 하여야 한다고 주장하고 있으나,소득세법시행령(90.5.1 대통령령 제12994호) 부칙 제3항의 규정에 의한 취득당시의 기준시가 산출산식은 공시지가가 최초 고시되기 이전에 취득한 토지에 대한 단위당 기준시가를 90.1.1 기준 개별공시지가를 토대로 하여 산출하는 것으로서, 소득세법시행규칙(95.5.3 개정규칙) 제77조 제1항에 의하여 환지지구내 토지에 대한 취득가액의 산출을 위해 위 취득당시 기준시가 환산식을 적용하는 경우에 있어, 환지예정지로 지정된 이후 취득하여 환지 처분받아 양도한 쟁점토지의 경우 취득당시의 과세시가표준액이라 함은, 환지전 종전토지의 면적에 취득당시의 단위당 토지등급가액을 곱하여 계산한 것을 의미하는 것이 아니고 환지 면적에 취득당시 단위당 토지등급가액을 곱하여 계산하는 것으로 보아야 할 것이며, 90.1.1 기준으로 한 개별공시지가 고시일 현재의 과세시가표준액 역시 환지 면적에 90.8.30 현재의 단위당 토지등급가액을 곱한 것으로 보아야 할 것인바, 결과적으로 쟁점토지의 취득가액 산출시 취득당시의 단위당 기준시가 계산방법을 “90.1.1기준 개별공시지가×취득당시의 토지등급가액 / 90.8.30 현재의 토지등급가액”으로 하여 계산한 후 취득가액을 산출ㆍ과세한 처분에 잘못이 없다고 판단된다(같은 뜻 : 국심 97중1201, 98.7.15외).

라. 따라서 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로국세기본법 제81조및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.