부동산 임대사업자의 장부상 취득가액을 임대용 부동산의 건설비상당액으로 보아 과세한 처분의 당부(기각)

처분청이 기장된 취득가액을 간주임대료 계산시 공제되는 건설비 상당액으로 하여 결정함은 잘못이 없다고 판단됨.

1. 처분개요

청구인은 부산광역시 부산진구 OO동 OOOOO 소재외 3 필지의 임대건물 상가 1,406.23㎡, 주택 177.45㎡(이하 “쟁점건물”이라 한다)를 임대하면서 종합소득세를 신고 납부한 바 있으나, 처분청은 부산지방국세청의 감사지적 내용에 따라 임대목적 부동산의 총수입금액 계산시 보증금 등의 적수에서 공제하는 건설비상당액을 장부상 건물가액을 기준으로 계산하여 96.7.4 청구인에게 종합소득세 93년 귀속 6,054,960원, 94년 귀속 5,700,160원, 95년 귀속 6,124,740원을 부과 처분한 바 있다. 청구인은 이에 불복하여 96.9.2 심사청구를 거쳐 96.12.26 심판청구를 하였다.

2. 청구인 주장 및 국세청장 의견 가. 청구인 주장 청구인이 93-95년 귀속 임대보증금에 대한 간주임대료 계산에 있어 건물취득가액이 불분명한 것으로 보고 90.12.31 현재 임대보증금과 기준시가중 큰 금액을 건물의 건설비상당액으로 보고 계산하여 신고한 바 있으나 이에 대해 처분청이 장부가액을 건설비상당액으로 보아 과세한 처분은 부당하다.

나. 국세청장 의견 부동산소득 실지조사결정 및 서면조사결정자로서 임대보증금에 대한 총수입금액계산 시 보증금 등의 적수에서 건설비상당액의 적수를 공제하여 계산하는 것이고 90.12.31 이전 취득 건설비상당액 계산은 취득가액이 확인되는 경우와 취득가액이 확인되지 않은 경우로 구분하여 계산하는 바, 거주자가 90.12.31 이전에 기장을 개시하면서 임대용 부동산의 취득가액을 취득당시의 지방세법에 의한 과세시가표준액으로 평가하여 장부에 계상하고 이를 정부가 서면조사결정을 한 경우 동 건물가액을 소득세법 시행규칙 제22조 제3항에 규정하는 임대용 부동산의 취득에 소요된 금액으로 보아 건설비상당액을 계산하는 것으로서(소득 46011-31607, 95.8.8 같은 취지임) 이 건의 경우 청구인은 88년부터 기장을 하여 서면조사결정을 받아 왔으며 장부상 취득가액이 확인되고 있으므로 처분청이 기장된 취득가액을 간주임대료 계산시 공제되는 건설비 상당액으로 하여 결정함은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

부동산 임대사업자의 장부상 취득가액을 임대용 부동산의 건설비상당액으로 보아 과세한 처분의 당부를 가리는데 있다.

나. 관련법령

소득세법 제29조 제1항에서 “거주자가 부동산(대통령령이 정하는 주택을 제외한다) 또는 그 부동산상의 권리 등을 대여하고 보증금, 전세금 또는 이와 유사한 성질의 금액을 받은 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 계산한 금액을 부동산소득금액의 계산에 있어서 총수입금액에 산입한다”고 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제58조 제2항에서 “법 제29조 제1항의 규정에 의하여 총수입금액에 산입할 금액은 다음 각호의 방법에 의한다. 이 경우 총수입금액에 산입할 금액이 영보다 적은 때에는 이를 없는 것으로 보며 적수의 계산은 매월 말 현재의 임대보증금 등의 잔액에 경과일수를 곱하여 계산할 수 있다.

1. 생략

2. 법 제118조 및 제119조의 규정에 의하여 과세표준과 세액을 결정하는 경우의 총 수입금액은 다음의 산식에서 계산한 금액 즉 총수입금액에 산입할 금액 = (당해 과세기간의 보증금 등의 적수 - 임대용 부동산의 건설비상당액의 적수)×1/365×금융기관의 정기예금이자율을 참작하여 재무부령이 정하는 율 - 당해 과세기간의 임대사업부분에서 발생한 수입이자와 할인료 및 배당금의 합계액으로 하도록 규정하고 있다.

다. 사실관계 및 판단

청구인은 88년부터 기장을 하면서 서면조사결정을 받아 왔으며 이 건 관련 쟁점건물의 장부상 건물가액이 확인되고 있고 동 금액을 기준으로 감가상각비를 계상한 사실이 나타나고 있다. 종합소득세 결정결의시 소득세법 제29조 의 규정에 의한 간주임대료를 계산함에 있어서 90년 귀속 소득세 과세표준과 세액을 실지조사결정 또는 서면조사 결정을 받은 부동산 임대사업자는 감가상각비계산시 취득가액으로 계상한 건물가액을 건설비 상당액으로 임대보증금에서 공제하는 것이므로(국세청 예규 소득 46011-3418, 94.12.14 같은 뜻임) 처분청이 신고된 장부상 취득가액을 기준으로 건설비상당액을 계산한 처분은 달리 잘못이 없다 할 것이다.

라. 결론 이 건 심판청구는 청구인의 주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.