종전토지면적으로 취득가액을 계산하여야 하는지 여부(경정)

환지 토지의 취득 및 양도가액을 기준시가로 하여 양도차익을 산정하면서 취득당시의 토지의 면적을 00평방미터로 한 것은 사실판단과 법리를 오해한 것으로 판단됨

1. 사실청구인이 대구직할시 북구 OO동 O OOOO 임야 1,190평방미터를 69.3.30 취득하였으나 토지구획정리사업법에 의한 토지구획정리가 78.2.28 완료됨에 따라, 대구직할시 북구 OO동 OOOOO 대지 851.8평방미터(권리지적은 854.6평방미터이나 2.8평방미터에 해당하는 청산금 17,178원은 청구인이 수령함)를 환지받은 후 환지받은 토지(이하 “이 건 토지라 한다”)를 5개의 지번(같은동 OOOOO : 200.9평방미터, OOOOO : 201평방미터, OOOOO : 200.2평방미터, OOOOO : 49.5평방미터, OOOOO : 200.2평방미터)으로 분할하여 88.9.30 양도하고, 89.5.31 취득 및 양도가액을 지방세법상의 과세시가표준액에 의한 가액으로 양도차익을 산정하여 88과세년도분 양도소득세 9,280,870원 및 동방위세 1,856,570원을 신고·납부한 사실에 대하여,처분청이 89.9.18 청구인에게 양도소득세 31,394,490원 및 동방위세 6,278,900원을 결정고지하였는 바, 청구인은 이에 불복하여 89.11.10 심사청구를 거쳐 90.2.8 심판청구를 제기하였다.

2. 청구주장청구인은 이 건 토지는 청구인이 74.12.31 이전에 취득하여 88.9.30 양도하였으므로 소득세법시행령 (대통령령 제7458, 74.12.31) 부칙 제9조의 규정에 의하여 취득시기는 75.1.1로 하고, 취득 및 양도가액은같은법시행령 제170조제1항 본문의 규정에 의하여 지방세법상의 과세시가표준액에 의한 가액으로 하여 양도차익을 산정하여야 하므로, 청구인이 89.5.31 신고·납부한 세액이 정당하므로 이 건 결정처분은 취소하여야 한다는 주장이다.

3. 국세청장 의견소득세법시행령 제115조제3항에서 국세청장이 정한 특정지역에 있는 자산으로서 취득당시 특정지역에 해당하지 아니하여 배율이 없는 것에 있어서는 재무부령이 정하는 방법에 따라 환산한 가액을 취득당시의 기준시가로 한다고 규정하고 있고,같은법 시행규칙 제56조의 5제7항에서는 제5항을 준용하여 환산한다고 하였다.그러므로 처분청이동법 시행규칙 제56조의 5제5항 제1호의 “양도당시의 실지거래가액만 확인되는 경우”의 취득가액을 계산하는 예에 의하여 기준시가로 결정한 이 건 당초처분에는 잘못이 없다고 보아진다는 의견이다.

4. 쟁점75.1.1 이전에 취득한 토지가 양도당시에는 국세청장이 정하는 특정지역일 경우 양도차익을 산정함에 있어 취득 및 양도가액의 계산방법과, 토지구획정리사업으로 환지받은 토지를 양도한 경우 양도차익을 산정함에 있어 종전토지면적으로 취득가액을 계산하여야 하는지 여부를 가리는데 있다.

5. 심리 및 판단

소득세법시행령 제115조제1항과 제3항 및 제170조 제1항·부칙(대통령령 제7458호 74.12.31) 제9조. 같은법 시행규칙 제56조의 5제5항 및 제7항에서 74.12.31 이전에 취득한 토지를 양도한 경우의 양도차익을 산정하는 방법에 대하여 규정하고 있고,청구인이 이 건 토지를 69.3.30 취득하여 88.9.30 양도하였고 이 건 토지의 소재지가 양도당시에는 국세청장이 지정한 특정지역인 사실에 대하여는 청구인과 처분청간에 다툼이 없으며, 다만, 청구인은 취득 및 양도가액을 지방세법상의 과세시가표준액으로 양도차익을 산정하여야 한다고 주장하고 있으므로, 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하는 방법에 대하여 살펴본다. 위에 열거한 관련법령을 종합하여 보면, 74.12.31 이전에 취득한 토지의 취득가액은 75.1.1 현재의 기준시가에 의하여 평가한 가액으로 하도록 규정(소득세법시행령 부칙 제9조)하고 있으며, 토지·건물의 기준시가 산정방법은첫째, 과세물건이 국세청장이 정하는 특정지역내에 소재하고 있는 경우에는 배율방법에 의하여 평가한 가액(같은법시행령 제115조제1항 제1호 가목). 둘째, 과세물건이 (가)목이외의 지역에 소재하고 있는 경우에는 지방세법상의 과세시가표준액에 의한 가액(같은법시행령 제115조제1항 제1호 나목). 셋째, 과세물건이 양도당시에는 국세청장이 정하는 특정지역내에 소재하고 있으나 취득당시에는 특정지역에 해당하지 아니하여 배율이 없는 경우에는 재무부령이 정하는 방법에 의하여 환산한 가액(같은법시행령 제115조제3항)에 의하도록 하고 있음을 알 수 있다.

위와같이 기준시가의 결정방법은 지방세법상의 과세시가표준액에 의한 가액으로 결정하는 것 뿐만아니라 배율방법에 의하여 평가한 가액과 환산한 가액으로 결정하는 것을 포함하고 있으므로,이 건의 경우 처분청이 취득가액은 75.1.1 현재의 환산한 방법(같은법 시행규칙 제56조의 5제5항 및 제7항)으로 결정한 기준시가로 하고, 양도가액은 배율방법에 의하여 평가한 기준시가로 하여 양도차익을 산정한 것은 정당한 것(이 건 토지는소득세법 시행령 제115조제3항을 개정한 87.5.8 이후에 양도한 경우로서 대법원판결 88누11940, 89.12.12 참조)으로 보이고,청구인이 기준시가의 의미를 지방세법상의 과세시가표준액에 의한 가액으로 인식하고, 취득 및 양도가액 모두를 지방세법상의 과세시가표준액으로 하여 양도차익을 산정하여야 한다는 주장은 관련법리를 오해한 것으로 보인다. 다음으로 환지받은 토지를 양도한 이 건의 경우, 취득가액을 계산함에 있어, 토지면적을 정당하게 계산하였는지를 보면,청구인이 69.3.30 대구직할시 북구 OO동 O OOOO 임야 1,190평방미터를 취득하였으나 78.2.28 토지구획정리사업이 완료됨에 따라 851.8평방미터를 환지받은 사실은 쟁점토지의 등기부등본·토지대장과 환지설명서에 의하여 나타나고 있다. 그러므로 양도차익을 계산함에 있어서는소득세법 시행규칙 제16조의 규정에 의하여 종전토지의 면적을 기준으로 하여야 함(국심 107, 90.4.10 참조)에도 불구하고, 처분청은 환지교부평수인 851.8평방미터를 기준으로 취득가액을 계산한 사실이 양도소득세 결정결의서에 나타나고 있다.

그런데 이 건 토지의 환지설명서를 보면 종전토지의 면적 1,190평방미터의 권리지적은 854.6평방미터이나 2.8평방미터는 청산하여 청구인에게 청산금 17,178원을 지급하고 851.8평방미터를 교부하였으므로, 청구인이 양도한 851.8평방미터에 대응하는 종전토지의 면적은 1,186평방미터(종전토지 1,190평방미터를 권리지적 854.6평방미터와 교부면적 851.8평방미터로 안분계산한 면적)라고 보아야 할 것이다.

따라서 처분청이 취득 및 양도가액을 기준시가로 하여 양도차익을 산정하면서 취득당시의 토지의 면적을 851.8평방미터로 한 것은 사실판단과 법리를 오해한 것으로 판단된다.

6. 결론

이 건 심판청구 심리결과 청구인의 주장은 일부 이유있다고 인정되므로국세기본법 제81조및 제65조 제1항 제2호 및 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.