양도가액을 공시지가로 결정한 당초처분의 당부(기각)

청구인이 주장하는 쟁점토지(99㎡)의 실지양도가액 48,243,000원이 쟁점토지중 OOOOO소재대지 65㎡에 대한 89.2.22 OO감정원의 감정가액 65,000,000원에도 미달하고 있는 점 등을 고려할 때 쟁점토지의 실지양도가액이 48,243,000원이라는 청구주장은 신빙성이 없어 보임

1. 원처분 개요 청구인이 소유한 서울특별시 동대문구 OO동 OOOOO 소재 대지 65㎡ 및 같은동 OOOOOO 소재 대지 34㎡ 합계 99㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)와 청구외 OOOO협동조합이 소유한 같은동 OOOOO 및 OOOOO 지상건물 888.08㎡(지하1층, 지상4층)중 4층 147.81㎡를 90.10.26 상호교환으로 양도하였다. 처분청은 청구인이 교환양도한 쟁점토지중 OOOOO 소재 대지 65㎡에 대한 89.2.22자 OO감정원의 감정가액이 65,000,000원(㎡당 1,000,000원)인데 위 두필지 99㎡를 교환양도 하면서 양도가액은 48,243,000원으로 임의 평가한 가액은 확인된 실지양도가액으로 볼 수 없다고 보아 쟁점토지의 양도가액을 개별공시지가(128,700,000원)로 평가하여 92.1.16 청구인에게 양도소득세 58,221,020원 및 동 방위세 11,801,560원을 결정고지 하였다. 청구인은 이에 불복하여 92.3.13 심사청구를 거쳐 92.5.30 심판청구를 제기하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견 청구인은 쟁점토지의 공부상 면적은 99㎡이나 그 중 78㎡는 도로에 포함되고 실제 대지로 양도한 면적은 21㎡로서 이는 건축이 불가능한 자투리 땅이기 때문에 OOOO협동조합이 제시하는 교환가격 48,243,000원에 양도한 것이 사실이므로 동 교환가격은 쟁점토지의 양도가액으로 하여야 하고, 또한 쟁점토지 양도당시 건물이 사실상 신축되었으나 토지소유자와 건물소유자가 동일인이 아니면 준공검사가 되지 아니하는 관계법령에 따라 부득이 건물준공검사전에 소유권이 이전된 것이므로 장기보유특별공제를 적용하여야 한다는 주장이다. 국세청장은 청구인이 91.5월 양도소득세 과세표준 확정신고시 구체적인 거래증빙을 제시한 바 없고, 청구인이 주장하는 양도가액은 토지중 일부인 OOOOO소재 대지 65㎡의 감정가액(65,000,000원)에도 미치지 못함이 처분청 관계서류에 의해 확인되고 있을 뿐 아니라, 양도가액에 대한 금융자료등 구체적인 제시가 없어 양도당시의 기준시가(공시지가)에 의해 양도차익을 결정과세한 당초처분은 정당하다는 의견이다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

① 쟁점토지의 양도가액을 공시지가로 결정한 당초처분의 당부.

② 쟁점토지가 장기보유특별공제 적용대상이 되는지 여부에 그 다툼이 있다.

나. 쟁점①에 대하여

① 관련법령 소득세법 제4조 제3항을 보면, 자산의 양도라함은 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도·교환·법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다고 규정하고 있고, 같은법 제23조 제4항, 제45조 제1항 제1호는 양도차익계산의 기초가 되는 양도가액 및 취득가액은 원칙적으로 양도자신의 양도 및 취득당시의 기준시가에 의하고, 다만, 대통령령으로 정하는 경우에는 그 자산의 실지거래가액에 의하도록 규정하고 있으며, 그 위임에 따라 제정되어 89.8.1 개정된 같은법 시행령 제170조 제1항의 규정에 의하면 양도차익을 결정함에 있어서 양도가액 또는 취득가액중 어느 하나를 실지거래가액에 의하여 결정하는 때에는 다른 하나도 실지거래가액에 의하여 결정하고 어느 하나를 기준시가에 의하여 결정하는 때에는 다른하나도 기준시가에 의하여 결정하되 다만, 동조 제4항 제2호의 경우(부동산을 취득할수 있는 권리의 양도, 미등기전매, 부동산을 취득후 1년 이내 양도, 국세청장이 정한 일정규모이상의 부동산을 취득 또는 양도함에 있어 다른 사람의 명의사용, 허위계약서 작성, 주민등록의 허위이전등 부정한 방법에 의하거나 관계법령에 위반한 경우등 부동산 투기거래의 경우)로서 양도가액 또는 취득가액중 어느 하나의 실지거래가액을 확인할 수 없는 때에는 실지거래가액을 확인할 수 있는 것은 동 가액에 의하고 실지거래가액을 확인할 수 없는 다른 하나는 기준시가에 의해 환산하도록 하고 있다. 위 법령에서 본 바와 같이 89.8.1 개정된 소득세법 시행령 제170조 제1항에 의하면 동조 제4항 제2호에 의하여 국세청장이 투기억제를 위하여 지정한 거래에 해당하는 경우 이외에는 법인과의 거래라 하더라도 원칙적으로 기준시가에 의하여 양도차익을 계산하도록 규정하고 있다 할 것이다.

② 쟁점토지의 양도가액을 공시지가로 결정한 당초처분의 당부.

첫째, 쟁점토지의 교환계약서를 보면, 청구인은 그의소유 쟁점토지(99㎡)를 OOOO협동조합의 소유인 쟁점토지와 같은동 OOOOO 및 OOOOO소재 지상건물 888.08㎡(지하1층, 지상4층)중 4층 147.81㎡와 상호교환양도 하였음이 확인되고 있으므로 청구인이 양도한 쟁점토지의 면적은 99㎡임을 알 수 있고, 둘째, 쟁점토지의 도시계획 사실관계 확인원을 보면, 쟁점토지는 일반주거지역으로 쟁점토지중 OOOOO소재 대지 65㎡ 25m도로에 접해있고, OOOOOO소재 대지34㎡는 25m도로에 저촉되어 있음이 확인되고 있어 쟁점토지중 OOOOO소재 대지 65㎡는 양도당시 대지상태 였음을 알 수 있으므로 쟁점토지 99㎡중 78㎡가 사실상 도로였고 21㎡만 대지였다는 청구주장은 사실과 다르며, 셋째, 청구인은 쟁점토지의 양도가액 48,243,000원의 평가는 90.1.14 준공검사를 완료한 OOOO협동조합건물의 총공사비 289,831,840원을 총건물면적(888.08㎡)중 청구인이 교환취득한 면적(147.81㎡)의 비율로 안분하여 계산하였다고 주장하면서 동 건물의 총공사비를 입증할 수 있는 도급계약서나 건축공사비 지급시 수수한 금융자료등 객관적인 증빙을 제시하지 못하고 있고, 또한 청구인이 91.5월 쟁점토지의 양도소득세 과세표준 확정신고시에도 실지양도가액을 48,243,000원으로 신고하면서 관련증빙을 제시한 사실이 없어 실지양도가액이 확인되지 아니하고 있는 한편, 청구인이 주장하는 쟁점토지(99㎡)의 실지양도가액 48,243,000원이 쟁점토지중 OOOOO소재대지 65㎡에 대한 89.2.22 OO감정원의 감정가액 65,000,000원에도 미달하고 있는 점 등을 고려할 때 쟁점토지의 실지양도가액이 48,243,000원이라는 청구주장은 신빙성이 없어 보인다 하겠다.

위의 사실을 종합하여 볼 때, 쟁점토지의 실지양도가액은 확인되지 아니한다고 보아 소득세법 시행령 제170조 제1항의 규정에 의하여 양도가액을 공시지가로 하고 취득가액을 환산한 가액으로 하여 양도소득세를 과세한 당초처분은 정당하다고 판단된다.

다. 쟁점②에 대하여

① 장기보유특별공제 대상요건 소득세법 제23조 제2항 제2호의 규정에 의한 장기보유특별공제대상은 보유기간이 5년이상인 토지 또는 건물을 말하되, 다만 지목이 대지이면서 건축물이 없는 토지 및 그 지상에 건축물이 있다 하더라도 건축법상 허가를 받아야 하거나 신고를 하여야 할 건축물을 그 허가 또는 신고없이 건축한 건물과 임시로 사용하기 위하여 건축한 일시적인 건축물이 있는 토지, 그리고 건축물에 부수되는 토지로서 당해 바닥면적에 일정배율을 곱하여 산출한 면적을 초과하는 경우 그 초과하는 부분의 토지는 장기보유특별공제대상에서 제외하도록 규정하고 있다( 소득세법 시행령 제15조 제9항과 제46조의3, 동법 시행규칙 제18조의2 제2항 및 건축법 제5조 ). 장기보유특별공제대상인지 여부는 쟁점토지의 면적 및 그 지상건축물의 존재여부에 의하여 판단하여야 할 것이므로 이 건의 경우 양도당시 쟁점토지 위에 건축물이 있었는지 여부를 가려야 할 것이다.

② 장기보유특별공제 해당여부 쟁점토지의 등기부 등본을 보면, 청구인은 90.10.26 교환을 원인으로 쟁점토지를 OOOO협동조합에 양도한데 비해, 청구인이 교환 취득한 OOOO협동조합소유 건물의 건축물관리대장에 의하면 동 건물의 준공검사일은 90.11.14로 되어 있어 청구인은 쟁점토지를 양도할 당시에는 쟁점토지상에 건축물이 없었음을 알 수 있으므로 쟁점토지는 소득세법 제23조 제2항 제2호에 의한 장기보유특별공제대상이 되지 아니한다고 판단된다.

라. 따라서 심판청구는 청구구장이 이유없어 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.