임차인이 부담한 자본적지출액을 선수임대료로 볼 수 있는지 여부(기각)

자본적지출에 해당하는 개보수비용을 임차인이 부담한 경우에는 임대인이 그 임차인으로부터 개보수비 상당액의 선수임대료를 받은 것으로 보아야 하는 것임

1. 처분개요

청구인이 대표이사로 재직중인 청구외 주식회사 OOOOO(사진촬영업을 영위하며, 이하 “청구외법인”이라 한다)는 청구인 소유의 OOOOO OOO OOO OOOOO번지 대지 379㎡와 지하1층 지상2층의 시멘트벽돌조 건물연면적 235.64㎡(이하 “쟁점건물”이라 한다)를 2001.6.21부터 임차하여 사무실로 사용하던 중 2003년 1기에 쟁점건물에 대한 개보수공사를 하고, 청구외 주식회사 OOOO(이하 “(O)OOOO”이라 한다)으로부터 공급가액 300백만원(부가가치세 별도이며, 이하 “쟁점매입액”이라 한다) 상당의 매입세금계산서 3매를 수취하여 관련매입세액을 공제받았는 바, 처분청은 청구외법인이 그와 특수관계자인 청구인 소유의 쟁점건물을 임차인 부담으로 리모델링한 것은 사실상 재화 또는 용역을 공급하고 부당하게 낮은 대가를 받거나 받지 아니한 경우에 해당된다고 보아 쟁점매입액을 청구외법인의 부가가치세 과세표준에 합산하여 청구외법인에게 2003년 1기분 부가가치세 37,455,000원을 과세하는 한편, 청구인이 청구외법인으로부터 임대료 선급액을 받은 것으로 보아 쟁점매입액을 임대기간에 안분하여 2005.3.4 청구인에게 2003년 1기분 부가가치세 1,954,670원, 2003년 2기분 부가가치세 1,873,590원, 2004년 1기분 부가가치세 1,967,050원, 2004년 2기분 부가가치세 1,847,120원 합계 7,642,430원을 결정고지하였다.청구인은 이에 불복하여 2005.6.2 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

청구인은 2003.7.1부터 쟁점건물의 임대보증금을 3억원으로 올려받았고, 청구외법인은 청구외법인의 필요에 의하여 쟁점건물을 개보수한 것이지 쟁점건물의 개보수를 조건으로 쟁점건물을 저가로 임차한 것이 아니며, 쟁점건물을 다른 사람이 인수할 경우 사진촬영소로 사용하지 않는 한, 다시 전면 개보수가 불가피하여 쟁점매입액은 임차인의 필요에 의한 능률유지비용으로 보아야 하므로 임대인에 대한 임대료 선급액이 될 수 없는데도 처분청이 이를 청구인의 선수임대료로 본 것은 부당하다.

나. 처분청 의견

쟁점매입액은 쟁점건물에 대하여 임차인이 부담한 자본적 지출에 해당되고, 임대인의 건물에 대하여 임차인이 부담한 자본적 지출액은 임대인에 대한 사실상 임대료의 선급액이 되어 임대인의 입장에서는 이를 선수임대료로 계상하고 임대기간에 안분하여 수입금액으로 처리하여야 하는 것이므로 쟁점매입액을 임대기간에 안분하여 청구인의 부가가치세 과세표준에 합산한 당초 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

특수관계자인 임대인 소유 건물에 대하여 임차인이 부담한 자본적 지출액을 사실상 선수임대료로 보아 임대인에게 부가가치세를 과세한 처분의 당부

나. 관련법령

(1) 부가가치세법(2004.12.31 법률 7318호로 개정되기 전의 것)제2조 【납세의무자】

① 영리목적의 유무에 불구하고 사업상 독립적으로 재화(제1조에 규정하는 재화를 말한다. 이하 같다) 또는 용역(제1조에 규정하는 용역을 말한다. 이하 같다)을 공급하는 자(이하 "사업자"라 한다)는 이 법에 의하여 부가가치세를 납부할 의무가 있다.제6조 【재화의 공급】

① 재화의 공급은 계약상 또는 법률상의 모든 원인에 의하여 재화를 인도 또는 양도하는 것으로 한다.제7조 【용역의 공급】

① 용역의 공급은 계약상 또는 법률상의 모든 원인에 의하여 역무를 제공하거나 재화·시설물 또는 권리를 사용하게 하는 것으로 한다.제13조 【과세표준】

① 재화 또는 용역의 공급에 대한 부가가치세의 과세표준은 다음 각호의 가액의 합계액(이하 "공급가액"이라 한다)으로 한다. 다만, 부가가치세는 포함하지 아니한다.

1. 금전으로 대가를 받는 경우에는 그 대가

2. 금전 이외의 대가를 받는 경우에는 자기가 공급한 재화 또는 용역의 시가

3. 재화의 공급에 대하여 부당하게 낮은 대가를 받거나 대가를 받지 아니하는 경우에는 자기가 공급한 재화의 시가제21조 【경정】

① 사업장 관할세무서장·사업장 관할지방국세청장 또는 국세청장은 사업자가 다음 각호의 1에 해당하는 경우에 한하여 그 과세기간에 대한 부가가치세의 과세표준과 납부세액 또는 환급세액을 조사에 의하여 경정한다.

1. 확정신고를 하지 아니한 때

2. 확정신고의 내용에 오류 또는 탈루가 있는 때

(2) 부가가치세법시행령(2004.12.31 대통령령 18626호로 개정되기 전의 것)제52조 【부당대가 및 에누리등의 범위】

① 법 제13조 제1항 제3호 및 제3호의2에 규정하는 부당하게 낮은 대가는 사업자가 그와 특수관계에 있는 자와의 거래에 있어서 재화와 용역의 공급가액에 대한 조세의 부담을 부당하게 감소시킬 것으로 인정되는 시가보다 낮은 대가로 한다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구외법인은 사진촬영업을 영위하는 법인으로 2001.6.21 대표이사인 청구인 소유의 쟁점건물을 임대차기간을 2003.6.30까지로 하여 전세보증금 3천만원(월세 없음)에 임차하여 사무실로 사용하다가 2002.12.1 전세보증금을 3억원(월세 없음)으로 인상하여 임대차계약을 체결하고 2003년 1기에 노후화된 쟁점건물에 대한 개보수공사를 하였는 바, 청구외법인은 쟁점건물 개보수를 위하여 2003.1.10 OOO OOO OOO OOO OOOOOO번지 소재 (주)OOOO과 공사기간 2003.1.20～2003.3.20, 도급금액 3억원(부가가치세 별도)의 공사도급계약을 체결하고, 공사를 시행한 후, 2003.2.21～2003.4.30사이에 공사대금 330백만원을 (주)OOOO에 지급하고 쟁점세금계산서를 교부받아 부가가치세 신고를 한 것으로 확인되며, 청구법인은 쟁점매입액 3억원을 시설장치로 계상하였음이 청구법인의 대차대조표 등에 의하여 확인된다.

(2) 쟁점건물의 건축물관리대장에 의하면, 2001.12.18 건물 전체가 주택에서 근린생활시설로 용도변경되었음이 확인되고, 청구법인은 쟁점건물을 개보수하여 사진촬영장소로 사용하고 있는 것으로 확인된다.

(3) 처분청은 청구인이 청구외법인으로부터 사실상 선수임대료를 받은 것으로 보아 쟁점매입액 3억원을 임대기간(3년)에 안분하여 각 과세기간의 임대료 수입금액으로 보는 한편, 청구인이 2003.7.1부터 올려받은 임대보증금 3억원을 임대료로 환산한 가액을 각 과세기간의 임대료 수입금액에 합산하여 청구인에게 이 건 부가가치세를 과세하였다.

(4) 이에 대하여 청구인은 임대보증금을 3억원으로 올려받았으므로 청구인이 결코 낮은 임대료를 받은 것이 아니며, 쟁점건물을 다른 사람이 인수할 경우 사진촬영소로 사용하지 않는 한, 다시 전면 개보수가 불가피하므로 위 개보수비용은 임차인의 필요에 의한 능률유지비용으로 보아야 하므로 쟁점매입액은 임대료의 선급액이 될 수 없다고 주장하고 있으나, 이 건 청구외법인이 재화의 공급에 대하여 부당하게 낮은 대가를 받거나 대가를 받지 아니하였다는 의미는 청구인이 청구외법인으로부터 임대보증금을 낮게 받았다는 의미가 아니라 청구외법인이 청구인으로부터 쟁점건물의 개보수비용을 받지 않았다는 것을 의미하는 것이며, 처분청이 제출한 쟁점건물의 공사비내역서에 의하면, 쟁점건물의 개보수비용은 건축공사 224,290,234원, 설비공사 25,286,772원, 전기공사 21,093,329원 등으로 확인되는 바, 위 개보수비용은 전액 임차목적물의 가치를 증가시키는 자본적 지출에 해당된다고 보이므로, 쟁점매입액은 임차인의 입장에서 보면 임대인에 대한 재화 또는 용역의 공급이 되나 임대인의 입장에서 보면 임차인으로부터 받은 선수임대료가 된다고 보여진다.

(5) 살피건대, 건물의 임대차계약에 의하여 임차인의 책임하에 건물을 개보수하여 사용하는 경우 건물주인 임대인은 자본적 지출액에 해당하는 개보수비용 상당액의 선수임대료를 받은 것으로 보아 이를 부가가치세 과세표준으로 신고하여야 하는 것이며, 임차인이 과세사업자일 경우에는 임대인에게 개보수비 상당액의 재화 또는 용역을 공급한 것으로 보아 부가가치세를 과세하는 것인 바(OO OOOOOOO, OOOOOOOOOO OO), 이 건 처분청이 쟁점매입액을 임차인의 임대인에 대한 재화 또는 용역의 공급으로 보아 임차인인 청구외법인에게 부가가치세를 과세하는 한편, 쟁점매입액을 임대인이 임차인으로부터 받은 선수임대료로 보아 임대인인 청구인에게 이 건 부가가치세를 과세한 것은 잘못이 없다고 판단된다.

4. 결 론이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로국세기본법 제81조및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.